Transacciones inmobiliarias comerciales vs. residenciales: qué cambia

La escritura es la misma y la mesa de cierre resulta familiar, pero casi todo lo intermedio es distinto. Una compra residencial se apoya en formularios de contrato estandarizados, protecciones federales al consumidor y un prestamista que evalúa su solvencia personal. Una comercial, en un contrato negociado, un período de debida diligencia (due diligence) que usted define y un prestamista que evalúa los ingresos de la propiedad. Las diferencias entre las transacciones inmobiliarias comerciales y residenciales cambian la forma de prepararse, lo que usted firma y dónde recae el riesgo.

El contrato en las transacciones inmobiliarias comerciales y residenciales

En el Distrito y el norte de Virginia, los agentes suelen preparar los contratos residenciales con formularios de la asociación regional, con poco margen para negociar más allá del precio, las fechas y algunos anexos. En New York, los abogados redactan el contrato residencial a partir de un formulario del colegio de abogados, pero la estructura sigue siendo estándar. Los contratos de compraventa comerciales parten de una carta de intención (letter of intent) y se redactan desde cero para cada operación: declaraciones y garantías (representations and warranties) con plazos de vigencia posteriores al cierre, indemnizaciones con topes y umbrales mínimos (caps and baskets), cláusulas de venta en el estado en que se encuentra (as is) con excepciones negociadas, derechos de cesión y cláusulas de cooperación para un intercambio con diferimiento de impuestos. Nuestra nota sobre si una carta de intención es vinculante explica por qué el proceso comercial empieza un paso antes.

Debida diligencia y contingencias

El comprador residencial se protege con contingencias: inspección, financiamiento, tasación y título, cada una con su plazo y un remedio definido. El comprador comercial, en cambio, negocia un período de debida diligencia durante el cual puede terminar el contrato por cualquier motivo y recuperar el depósito, y aprovecha ese período para revisar el título y el levantamiento topográfico (survey), confirmar la zonificación, hacer la evaluación ambiental, revisar los arrendamientos y los certificados de estoppel y obtener un informe sobre el estado de la propiedad. Al terminar el período, el depósito por lo general deja de ser reembolsable. Nuestra lista de verificación de debida diligencia para propiedades comerciales enumera lo que corresponde revisar en ese plazo. La diferencia práctica es de responsabilidad: los formularios residenciales le dicen al comprador qué revisar, mientras que el comprador comercial decide por sí mismo y carga con lo que pase por alto.

Financiamiento y protección al consumidor

Los préstamos hipotecarios residenciales se rigen por las normas federales de protección al consumidor. El prestamista debe entregar una Estimación del Préstamo (Loan Estimate) y una Divulgación de Cierre (Closing Disclosure) en formularios establecidos, la Divulgación de Cierre debe llegar al menos tres días hábiles antes de la formalización del préstamo, y el prestatario es una persona física cuyos ingresos y crédito se evalúan. Los comerciales no tienen nada de eso. El prestamista emite una carta de compromiso, evalúa la cobertura del servicio de la deuda (debt service coverage) y la relación préstamo-valor (loan-to-value) de la propiedad, exige un prestatario que sea una entidad, con garantía personal o excepciones que habilitan el reclamo personal (recourse carve-outs) y envía a sus propios abogados a revisar el título, los arrendamientos y los documentos societarios. Un límite importa a los pequeños inversionistas: un edificio de hasta cuatro unidades suele tratarse como residencial para el préstamo, y uno de cinco o más es multifamiliar comercial, con condiciones de préstamo comerciales.

Nuestra asesoría en transacciones inmobiliarias comerciales y residenciales se ocupa de ambos tipos de cierre, y el paso de un préstamo con protección al consumidor a un préstamo comercial negociado es donde los inversionistas primerizos más suelen subestimar el trabajo.

Partes, entidades y mecánica del cierre

En las operaciones residenciales, compradores y vendedores suelen ser personas físicas, a veces un fideicomiso. En las comerciales, las partes casi siempre son entidades, lo que añade a la lista de cierre los documentos societarios, las resoluciones de autorización y los certificados de vigencia (good standing), además de endosos de título (de zonificación, acceso, contigüidad y otros) que las pólizas residenciales rara vez incluyen. Los cierres comerciales suelen hacerse en escrow, con los documentos entregados por adelantado a la compañía de títulos y liberados cuando llegan los fondos, en lugar de en una sola reunión de firma. Si piensa hacer una compra de inversión a través de una entidad, nuestro análisis sobre comprar una propiedad a través de una LLC trata las consecuencias financieras y fiscales.

Inquilinos y arrendamientos

El comprador residencial normalmente recibe una casa vacía. El comprador comercial la adquiere sujeta a los arrendamientos vigentes, es decir, los arrendamientos son el activo. El comprador revisa el registro de rentas (rent roll), obtiene de los inquilinos certificados de estoppel que confirman las condiciones del arrendamiento y la ausencia de incumplimientos, recibe la cesión de los depósitos de garantía y envía avisos para que los inquilinos paguen al nuevo propietario. Los derechos de los inquilinos también pueden condicionar la venta: las normas del Distrito sobre el derecho de compra de los inquilinos (tenant opportunity to purchase) otorgan a los inquilinos de edificios de alquiler derechos de notificación y de compra antes de que se cierre la venta, y ese proceso debe incorporarse al calendario. Nuestra práctica de adquisiciones, arrendamiento y desarrollo de propiedades revisa los arrendamientos en toda compra de una propiedad de renta.

Impuestos y plazos

Los impuestos de transferencia y de registro se aplican a ambos tipos de operación, y las tasas varían según la jurisdicción y a veces según el precio o el tipo de propiedad, así que verifique la tabla vigente. Los inversionistas que venden una propiedad para comprar otra pueden diferir la ganancia mediante un intercambio de bienes similares (like-kind exchange), que impone plazos fijos de identificación y de cierre que el contrato de compraventa debe contemplar. Quienes venden su vivienda principal se apoyan en otra exclusión. Ambas partes prorratean los impuestos y los ingresos operativos en el cierre, pero en un cierre comercial también se prorratean las rentas, se concilian los gastos operativos trasladados a los inquilinos y se liquidan las comisiones de arrendamiento y las obligaciones de mejoras para inquilinos que acompañan a los arrendamientos.

En el fondo, las operaciones comerciales reemplazan las normas de protección por términos negociados. Eso es una ventaja para el comprador que se prepara y una trampa para el que da por hecho que la red de seguridad residencial sigue ahí.

Si está pasando de compras residenciales a su primer edificio comercial, o va a vender una propiedad de renta, una consulta con Capitol Law Partners puede definir los términos del contrato y la debida diligencia que la operación realmente necesita. Programe una consulta.

Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Esta comunicación no establece una relación abogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estrategia práctica para fundadores, inversores y empresas en crecimiento.

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