¿Es vinculante una carta de intención en una operación inmobiliaria?

Por lo general no, y por lo general eso es lo que ambas partes pretenden, pero que una carta de intención (letter of intent, LOI) sea vinculante depende de lo que diga el documento y de cómo se comporten las partes después de firmarlo. Una carta de intención u hoja de términos (term sheet) establece el precio, el depósito, el período de debida diligencia, la fecha de cierre y los demás términos principales para que ambas partes puedan comprometer tiempo y dinero en un contrato definitivo. Si se redacta con descuido, un tribunal puede interpretarla como el contrato mismo. Si se redacta bien, solo obligarán las disposiciones que usted elija, como la confidencialidad y la exclusividad.

Por qué la mayoría de las cartas de intención no son vinculantes

Un contrato de venta de un inmueble debe constar por escrito y estar firmado por la parte contra la cual se pretende hacer valer, y una carta de intención firmada por ambas partes que contenga todos los términos esenciales puede cumplir ese requisito. Lo que impide que la carta de intención típica se convierta en contrato es la intención expresada por las partes. La protección central es una declaración clara de que la carta no es vinculante, de que ninguna de las partes queda obligada a menos que se firme un contrato de compraventa definitivo y hasta que eso ocurra, y de que cualquiera de ellas puede terminar las negociaciones en cualquier momento y por cualquier motivo. Frases como “sujeto a un contrato de compraventa mutuamente aceptable” y “sujeto a la aprobación del comité de inversiones del comprador” la refuerzan. Los tribunales dan peso a las palabras que eligieron las partes, así que esas palabras deben ser inequívocas. Nuestro equipo de contratos y negociaciones inmobiliarias trata la cláusula de no vinculación como el primer párrafo de toda carta de intención, no como una nota al pie.

Las disposiciones que sí deben obligar

Algunos términos solo funcionan si son exigibles, y la carta de intención debe decir expresamente que estos subsisten y obligan con independencia de que luego se firme un contrato definitivo:

• confidencialidad, que abarque la existencia de las negociaciones, los términos y cualquier material de debida diligencia intercambiado;
• exclusividad o una cláusula de no negociación con terceros (no-shop), por la cual el vendedor se compromete a no comercializar la propiedad ni negociar con otros durante un período determinado;
• reparto de gastos, como quién paga el levantamiento topográfico, el informe ambiental o el compromiso de título si la operación fracasa;
• acceso a la propiedad para inspecciones, con seguro e indemnización por daños;
• ley aplicable, y una indicación de cuándo vence la carta si la otra parte no la firma.

Un acuerdo expreso de negociar de buena fe es un caso intermedio. Algunos tribunales lo hacen cumplir como una obligación vinculante de intentarlo, sin obligar a ninguna de las partes a cerrar un trato, y el remedio por incumplimiento es incierto. Inclúyalo solo si entiende que puede darle a la otra parte un reclamo si usted se retira por motivos que ella considere indebidos.

Los puntos esenciales que conviene fijar

El valor de la carta de intención está en resolver los puntos que son difíciles de reabrir más adelante, así que debe ser específica donde importa. En una compra, eso significa el precio y el depósito, si el depósito deja de ser reembolsable después del período de estudio, la duración del período de estudio y el derecho de terminación del comprador, la fecha de cierre y cualquier prórroga, si hay contingencia de financiamiento, qué parte entrega el título y el levantamiento y en qué plazo, el estado de la propiedad (en el estado en que se encuentra o con declaraciones del vendedor) y si el comprador puede ceder el contrato a una afiliada. En una carta de intención para un arrendamiento comercial, los equivalentes son la renta y sus ajustes, el plazo, las opciones de renovación, la asignación para mejoras, la fecha de entrega y el uso permitido; nuestra lista de cláusulas del arrendamiento comercial que conviene negociar muestra cuáles de ellas el arrendador no volverá a discutir una vez firmada la carta. Los corredores y sus comisiones también deben figurar en la carta de intención, ya que la disputa sobre quién consiguió la operación es un conflicto frecuente después del cierre.

Cómo una carta de intención se convierte sin querer en contrato

El riesgo suele venir de la conducta y de un seguimiento descuidado, más que de la carta en sí. Una carta con todos los términos esenciales, sin cláusula de no vinculación y firmada por ambas partes parece un contrato. Una cadena de correos electrónicos en la que una parte responde “de acuerdo” a los términos finales de la otra puede ser un escrito firmado. Lo más peligroso es la ejecución: el comprador que paga un depósito, empieza las inspecciones y encarga un levantamiento, mientras el vendedor retira la propiedad del mercado y empieza a trasladar inquilinos, le ha dado a un tribunal motivos para concluir que ambas partes trataron la operación como cerrada. Si las partes quieren que el contrato definitivo sea el único contrato, deben actuar en consecuencia, y el contrato definitivo debe indicar que sustituye por completo a la carta de intención.

De la carta de intención al contrato de compraventa

Una vez firmada la carta de intención, los abogados del comprador suelen redactar el contrato de compraventa, usando la carta como hoja de términos y completando lo que la carta dejó abierto: las declaraciones y garantías, los remedios en caso de incumplimiento, la mecánica de las contingencias del contrato, los documentos que deben entregarse en el cierre y el procedimiento de objeciones al título. El período de estudio de la carta debe ser lo bastante largo para cubrir la debida diligencia que exige la propiedad, porque una carta que promete un período corto hace difícil negociar uno más largo en el contrato. Nuestra práctica de adquisiciones, arrendamiento y desarrollo de propiedades coordina esos plazos para que los puntos esenciales de la carta pasen intactos al contrato.

Si tiene una carta de intención delante y no está seguro de qué partes lo obligan, una consulta con Capitol Law Partners puede revisarla y marcar los cambios antes de que la firme. Programe una consulta.

Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Esta comunicación no establece una relación abogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estrategia práctica para fundadores, inversores y empresas en crecimiento.

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