¿Qué debe cubrir la debida diligencia de propiedades comerciales?

La mayoría de los contratos de compraventa comerciales le dan al comprador un período de estudio definido durante el cual puede terminar el contrato por cualquier motivo y recuperar el depósito. Cuando ese período termina, el depósito por lo general deja de ser reembolsable y las salidas se reducen a las objeciones de título y a los incumplimientos del vendedor. Eso convierte a la debida diligencia (due diligence) de propiedades comerciales en el plazo más valioso de la operación, y el trabajo debe encargarse desde el primer día, porque los agrimensores, los consultores ambientales y las oficinas de zonificación trabajan con sus propios tiempos, no con los suyos.

Debida diligencia de propiedades comerciales: título y levantamiento topográfico

Encargue el compromiso de título (title commitment) de inmediato y lea el Anexo B (Schedule B), que enumera las servidumbres, restricciones y demás asuntos registrados que la póliza no cubrirá. Encargue al mismo tiempo un levantamiento topográfico ALTA/NSPS (ALTA/NSPS land title survey) con los puntos de la Tabla A que necesite (mejoras, servidumbres trazadas, número de estacionamientos, zona inundable, clasificación de zonificación). El levantamiento muestra si el edificio está dentro de sus linderos, si una servidumbre registrada atraviesa el muelle de carga y si la propiedad tiene acceso legal a una vía pública. La mayoría de los contratos fijan un plazo para la carta de objeciones al título; anótelo en el calendario, porque las objeciones enviadas después de ese plazo se consideran renunciadas. Nuestra nota sobre lo que cubre una póliza de título del propietario explica los endosos (de zonificación, acceso, contigüidad y levantamiento) que un comprador comercial debería solicitar.

Zonificación, permisos y autorizaciones de desarrollo

Confirme que el uso actual está permitido, ya sea por derecho propio o en virtud de una aprobación vinculada al terreno, y que el uso que usted planea también lo está. Una carta de verificación de zonificación (zoning verification letter) emitida por la jurisdicción local indica la clasificación, cualquier infracción conocida y si la propiedad es conforme. Obtenga los certificados de ocupación y verifique si hay permisos abiertos o infracciones a las normas de construcción sin resolver, que se transmiten con la propiedad. Si piensa ampliar o cambiar el uso, las aprobaciones que necesitará deben tratarse durante el período de estudio, no después del cierre; nuestro resumen sobre las aprobaciones de zonificación para proyectos de desarrollo describe las vías y lo que exige cada una.

Medio ambiente

La base es una Evaluación Ambiental del Sitio Fase I (Phase I Environmental Site Assessment), realizada conforme a la norma ASTM vigente. Comprende la revisión de registros, entrevistas y una visita al sitio para identificar condiciones ambientales reconocidas. También es el paso que preserva las defensas del comprador frente a la responsabilidad federal por la limpieza ambiental, y esas defensas dependen de que la evaluación se complete antes de la adquisición y esté vigente: ciertos componentes deben actualizarse si tienen más de 180 días, y el informe en sí no puede tener más de un año al momento del cierre. Si la Fase I señala una condición, sigue una Fase II con toma de muestras, y eso requiere un tiempo que el contrato quizá no permita sin una prórroga. El asbesto, la pintura a base de plomo, los tanques de almacenamiento subterráneos y los humedales requieren cada uno su propia revisión.

Arrendamientos, inquilinos e ingresos

En una propiedad de renta, los arrendamientos son el activo, y nuestro equipo de adquisiciones, arrendamiento y desarrollo de propiedades lee cada uno de ellos contra el registro de rentas (rent roll). La revisión abarca:

• el registro de rentas conciliado con los arrendamientos y sus modificaciones, incluidos la renta gratuita, las opciones y los derechos de expansión;
• certificados de estoppel (estoppel certificates) de los inquilinos que confirmen la renta, el plazo, el depósito y la ausencia de incumplimientos o de obligaciones pendientes del arrendador;
• acuerdos de subordinación y no perturbación, que el prestamista exigirá a los inquilinos principales;
• depósitos de garantía y cartas de crédito que deban transferirse en el cierre;
• conciliaciones de gastos operativos y cualquier derecho de auditoría o disputa de los inquilinos;
• derechos de preferencia o de primera oferta que podrían afectar la venta misma.

Los ingresos que declara el vendedor deben coincidir con lo que permiten los arrendamientos. Un inquilino que paga menos que la renta pactada, o un arrendamiento con una opción de terminación que el paquete del corredor no mencionaba, cambia el valor. Nuestra comparación entre arrendamientos triple net y brutos explica por qué la estructura de gastos trasladados importa tanto como la renta base cuando se evalúa el edificio.

Estado físico y operación

Una evaluación del estado de la propiedad (property condition assessment) hecha por un ingeniero abarca el techo, la estructura, la envolvente del edificio, los sistemas mecánicos, eléctricos y de plomería, los ascensores y la accesibilidad. Compleméntela con los contratos de servicio del vendedor (cuáles pueden asumirse y cuáles pueden terminarse), las garantías de los equipos, las facturas de servicios públicos de los últimos años, el historial de siniestros del seguro (loss runs), los litigios pendientes y el historial del impuesto inmobiliario, incluida cualquier apelación de avalúo pendiente. Confirme si la propiedad está en zona inundable, ya que eso determina el costo del seguro. Si el edificio tiene una estructura de estacionamiento o una planta central, presupueste un informe especializado.

El vendedor, sus facultades y la salida

Por último, confirme con quién está tratando. Revise los documentos societarios del vendedor para verificar sus facultades para vender, compruebe si hay gravámenes y sentencias contra la entidad y determine si el vendedor es una persona extranjera a efectos de la retención; nuestra nota sobre la retención FIRPTA explica la obligación del comprador. Luego, gestione el plazo en sí. Sepa cómo se computa el período de estudio, entregue cualquier aviso de terminación en la forma que exige el contrato y, si un informe se retrasa, pida por escrito una prórroga antes de que venza el período. El comprador que deja vencer el período mientras espera una Fase II ha tomado una decisión sin proponérselo. La duración del período y los derechos de prórroga quedan fijados al firmar el contrato, y por eso nuestro equipo de contratos y negociaciones inmobiliarias los negocia antes de que se entregue el depósito.

Si ya tiene firmado un contrato sobre un edificio comercial y el período de estudio está corriendo, una consulta con Capitol Law Partners puede fijar el plan de debida diligencia y los plazos en la primera semana. Programe una consulta.

Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Esta comunicación no establece una relación abogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estrategia práctica para fundadores, inversores y empresas en crecimiento.

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