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¿Qué debe divulgar el vendedor de una vivienda al comprador?
Virginia permite al vendedor decir casi nada; New York exige una declaración detallada. Qué debe divulgar el vendedor en cada jurisdicción y qué no exime ningún formulario.
La respuesta depende de dónde esté la casa. En Virginia, la declaración de divulgación residencial obligatoria básicamente le indica al comprador que investigue por su cuenta. En New York, el vendedor debe completar una Property Condition Disclosure Statement (declaración sobre el estado de la propiedad) de varias páginas que responde preguntas específicas sobre el inmueble. El Distrito de Columbia se ubica entre ambos, con su propio formulario de divulgación del vendedor para ventas residenciales. Una regla se aplica en todas las jurisdicciones, sea cual sea el formulario: las obligaciones de divulgación del vendedor (seller disclosure requirements) fijan un mínimo, y ningún formulario protege al vendedor que miente, oculta un defecto o responde con falsedad a una pregunta directa del comprador.
La norma federal: pintura a base de plomo
En viviendas construidas antes de 1978, la ley federal exige que el vendedor entregue al comprador un formulario de divulgación sobre pintura a base de plomo, todos los informes o registros que tenga sobre plomo en la propiedad y el folleto de la EPA sobre los riesgos del plomo. También debe ofrecerse al comprador un plazo de diez días para realizar una inspección de plomo o una evaluación de riesgos, plazo que el comprador puede acortar o renunciar por escrito. La misma divulgación se aplica a los arrendamientos de viviendas anteriores a 1978. Este requisito se suma a todas las normas estatales y es el que más a menudo se pasa por alto en las ventas particulares sin agente.
Virginia: un régimen en el que el comprador asume el riesgo, con excepciones concretas
La Residential Property Disclosure Act de Virginia exige que el vendedor de la mayoría de las propiedades residenciales entregue una declaración de divulgación, pero esa declaración es sobre todo una lista de asuntos sobre los que el vendedor no hace ninguna manifestación, junto con la indicación de que el comprador ejerza la debida diligencia. Se le indica al comprador que verifique la zonificación, los terrenos colindantes, si la propiedad está en un distrito histórico, las zonas inundables y de protección de recursos, y el estado de la propiedad mediante una inspección. Si el vendedor no entrega la declaración antes de la firma del contrato, el comprador tiene un breve plazo legal para cancelar después de recibirla.
Algunas divulgaciones afirmativas sobreviven a ese enfoque de que el comprador asume el riesgo (buyer beware), entre ellas las acciones de cumplimiento pendientes y conocidas por infracciones de las normas de construcción o de zonificación, y si la propiedad se encuentra en una zona de ruido o de accidentes de una instalación aérea militar. Las ventas de unidades en condominio o sujetas a una asociación van acompañadas de un certificado de reventa o paquete de divulgación aparte, y Virginia le da al comprador un derecho a cancelar de tres días después de recibirlo. Fuera de esos puntos, la principal exposición legal del vendedor en Virginia es por fraude u ocultamiento activo, no por guardar silencio. Nuestra asesoría en transacciones inmobiliarias comerciales y residenciales revisa en conjunto el paquete de divulgación y los derechos de inspección, porque en Virginia la inspección cumple la función que en otros lugares cumple el formulario de divulgación.
New York: la Property Condition Disclosure Statement
New York exige que los vendedores de propiedades residenciales de una a cuatro familias entreguen una Property Condition Disclosure Statement completa antes de que el comprador firme el contrato. El formulario plantea decenas de preguntas específicas sobre la antigüedad de los sistemas, el agua y el drenaje, los problemas estructurales, las cuestiones ambientales y, desde una reforma reciente, el historial de inundaciones y el seguro contra inundaciones. Durante años, los vendedores podían omitir el formulario otorgando al comprador un crédito en el cierre; al momento de escribir este artículo, esa alternativa se eliminó y la declaración completa es obligatoria. Los apartamentos en cooperativa y las unidades en condominio quedan fuera de la ley, al igual que ciertas transmisiones hechas por fiduciarios y las construcciones nuevas. El vendedor que da a sabiendas una respuesta falsa, o que deliberadamente no entrega el formulario, responde ante el comprador por los daños reales, y el formulario aclara expresamente que no reemplaza la inspección propia del comprador.
El Distrito de Columbia: la declaración de divulgación del vendedor
El Distrito exige que los vendedores de inmuebles residenciales entreguen una declaración de divulgación, en el formulario que establece la autoridad de licencias inmobiliarias, antes de que el comprador firme un contrato. El formulario abarca la estructura, el techo, el sótano y las filtraciones de agua, la plomería, los sistemas eléctricos y de climatización (HVAC), los riesgos ambientales y las infracciones conocidas de zonificación o de las normas de construcción. Hay exenciones para transmisiones como las construcciones nuevas nunca ocupadas, las ventas ordenadas por un tribunal y las transmisiones entre copropietarios o familiares. El comprador que no recibe la declaración antes de contratar puede tener derecho a cancelar. Si la propiedad está ocupada por inquilinos, las normas del Distrito sobre el derecho de compra de los inquilinos (tenant opportunity to purchase) agregan un conjunto aparte de notificaciones antes de que la venta pueda avanzar, y la exención para viviendas unifamiliares tiene condiciones que deben verificarse caso por caso.
Lo que ningún formulario de divulgación exime
En las tres jurisdicciones, los mismos reclamos subsisten aun con un formulario completo: fraude, declaraciones falsas intencionales y ocultamiento activo de un defecto que el vendedor conocía. El vendedor que pinta encima de las manchas de humedad la semana antes de publicar la venta, o que responde “no” a una pregunta sobre inundaciones en el sótano después de haber presentado un reclamo al seguro por eso, ha generado un reclamo que una cláusula de venta en el estado en que se encuentra (as is) no subsana. Las respuestas honestas protegen al vendedor. “No lo sé” es una respuesta aceptable cuando es verdad, y los vendedores deben conservar los informes de inspección, las facturas de reparaciones y los registros del seguro que respaldan sus respuestas.
Para los compradores, la lección práctica es tratar la divulgación como punto de partida de la inspección y no como su sustituto. Use la contingencia de inspección para verificar lo que dice el formulario, y use los hallazgos para negociar reparaciones o créditos antes de que venza el plazo. Para los vendedores: entregue el formulario correcto antes de la firma del contrato, responda cada pregunta según lo que realmente sabe y deje que nuestro equipo de contratos y negociaciones inmobiliarias trate en el propio contrato todo lo divulgado, para que una condición conocida se convierta en un término aceptado y no en una disputa posterior.
Si va a vender una vivienda y quiere que el paquete de divulgación se prepare correctamente, o va a comprar una y quiere saber a qué comprometen realmente al vendedor sus respuestas, una consulta con Capitol Law Partners puede repasar con usted el formulario de su jurisdicción. Programe una consulta.
Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Esta comunicación no establece una relación abogado-cliente.
Cagatay Ersoy. Estrategia práctica para fundadores, inversores y empresas en crecimiento.
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