¿Qué ocurre en un cierre inmobiliario? Guía paso a paso

El cierre inmobiliario (real estate closing) es el momento en que la propiedad y el dinero cambian de manos, pero casi todo lo que decide si ocurre en la fecha prevista sucede en las semanas anteriores. La búsqueda de título, la autorización del prestamista para cerrar (clear-to-close), la Divulgación de Cierre (Closing Disclosure) y el recorrido final de la propiedad tienen cada uno su plazo, y si se incumple cualquiera de ellos, la fecha se aplaza. Esta es la secuencia en el orden en que realmente transcurre, con los puntos en los que las operaciones se estancan con más frecuencia.

Paso 1: el contrato fija el calendario

Todo empieza con el contrato ratificado. Este fija la fecha de cierre, el depósito y los plazos de las contingencias de inspección, financiamiento y tasación. En New York, los abogados del comprador y del vendedor negocian el contrato antes de que nadie lo firme, y el depósito se paga al firmar. En el Distrito y en Virginia, los agentes suelen preparar el contrato con formularios regionales, y el depósito se entrega al agente de escrow pocos días después de la ratificación. A partir de ese momento, la tarea del comprador es levantar las contingencias a tiempo; nuestra nota sobre las contingencias del contrato de compraventa explica cómo funcionan esos plazos.

Paso 2: búsqueda de título y compromiso de título

El agente de cierre (settlement agent) o la compañía de títulos encarga una búsqueda en los registros públicos y emite un compromiso de título (title commitment), que enumera lo que debe resolverse antes de que la aseguradora emita una póliza. Entre los puntos habituales están la cancelación de la hipoteca del vendedor, la liberación de un gravamen antiguo que se pagó pero cuya cancelación nunca se registró, los trámites sucesorios cuando un dueño ha fallecido y las sentencias contra el vendedor. El compromiso también enumera las excepciones que la póliza no cubrirá, y es el documento que conviene revisar temprano. Nuestra asesoría en transacciones inmobiliarias comerciales y residenciales contrasta el compromiso con el contrato para que cualquier objeción al título se presente antes del plazo, no después. Nuestra nota aparte sobre si vale la pena comprar una póliza de seguro de título del propietario trata la decisión sobre la póliza en sí.

Paso 3: financiamiento y autorización para cerrar

Mientras se resuelve el título, el prestamista encarga la tasación y va cumpliendo las condiciones de aprobación del crédito (underwriting): verificación de ingresos, origen de los fondos, constancia provisional del seguro (insurance binder) y cuestionario del condominio. Cuando se cumplen, el préstamo queda autorizado para cerrar. En un préstamo hipotecario residencial, las normas federales exigen que el prestamista entregue la Divulgación de Cierre al menos tres días hábiles antes de la formalización del préstamo. Ciertos cambios de último momento, como un cambio en el tipo de préstamo o un aumento de la tasa de porcentaje anual (APR) por encima de la tolerancia permitida, reinician ese plazo de tres días, y esa es la razón más común por la que un cierre residencial se retrasa una semana. Los préstamos comerciales se rigen por una carta de compromiso, y los abogados del prestamista agregan su propia lista de documentos: facultades de la entidad, opiniones legales, certificados de estoppel de los inquilinos (estoppel certificates) y, a menudo, una lista de verificación de cierre aparte.

Paso 4: recorrido final y cifras del cierre

Uno o dos días antes del cierre, el comprador recorre la propiedad para confirmar que está en el estado que exige el contrato, que las reparaciones acordadas están hechas y que el vendedor retiró sus pertenencias. Al mismo tiempo, el agente de cierre prepara la liquidación de cierre (settlement statement), que distribuye el precio de compra, los fondos del préstamo, los impuestos y las cuotas de la asociación prorrateados, los créditos del vendedor, las comisiones, los impuestos de transferencia y los cargos de título. Revise cada línea. Luego confirme por teléfono las instrucciones de la transferencia bancaria, usando un número que ya tenga, no uno que aparezca en un correo electrónico. El fraude con transferencias dirigido a los cierres inmobiliarios es frecuente, y el dinero rara vez se recupera.

Paso 5: la firma en el cierre inmobiliario

Quién se sienta a la mesa depende de la jurisdicción. En New York asisten el abogado del comprador, el abogado del vendedor, un representante de la compañía de títulos y, a menudo, el abogado del prestamista, y el cierre puede durar horas. En el Distrito y en Virginia, un agente de cierre o una compañía de títulos dirige el cierre; la ley de Virginia permite agentes de cierre con licencia que no son abogados, aunque las partes pueden igualmente acudir con su abogado. El comprador firma el pagaré, la escritura de fideicomiso (deed of trust) en el Distrito y Virginia o la hipoteca (mortgage) en New York, la Divulgación de Cierre y una pila de declaraciones juradas. El vendedor firma la escritura, una declaración jurada de título, la certificación de condición no extranjera (o gestiona la retención si es extranjero; consulte nuestra nota sobre la retención FIRPTA) y las declaraciones del impuesto de transferencia. Los fondos se desembolsan solo cuando se cumplen todas las condiciones, y por eso algunos cierres se realizan “en escrow”: los documentos se firman por adelantado y se liberan cuando el prestamista desembolsa.

Paso 6: registro y etapa posterior al cierre

Después de la firma, el agente de cierre registra la escritura y el instrumento de garantía: ante el Recorder of Deeds en el Distrito, el secretario del tribunal de circuito en Virginia y, en New York, el secretario del condado o, dentro de la ciudad de New York, el City Register a través de ACRIS. En ese momento se pagan los impuestos de transferencia y de registro. Solo después del registro la aseguradora de títulos emite las pólizas definitivas, y solo entonces se entregan las llaves y la posesión, salvo que el contrato prevea que el vendedor siga ocupando la propiedad en alquiler por un tiempo (rent-back). Los asuntos posteriores al cierre pueden incluir retenciones en escrow (holdbacks) para reparaciones pendientes, la entrega de garantías y manuales, y la declaración fiscal de la venta por parte del vendedor.

Si se mira la secuencia completa, unos pocos problemas explican la mayoría de las demoras: un cambio en la Divulgación de Cierre que reinicia el plazo de tres días; un defecto de título detectado tarde porque nadie leyó el compromiso; una tasación inferior al precio sin un plan para cubrir la diferencia; un paquete de documentos del condominio o de la asociación entregado con retraso; y una transferencia que no llegó porque el banco emisor la retuvo para una revisión antifraude. Todos se pueden evitar con un calendario y una lista de verificación. Nuestro equipo de contratos y negociaciones inmobiliarias incorpora esos plazos al contrato para que la secuencia tenga margen donde lo necesita.

Si ya tiene fecha de cierre y quiere que alguien lea el compromiso de título, la Divulgación de Cierre y la liquidación de cierre antes de que usted firme, una consulta con Capitol Law Partners puede poner en marcha esa revisión. Programe una consulta.

Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Esta comunicación no establece una relación abogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estrategia práctica para fundadores, inversores y empresas en crecimiento.

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