Arrendamiento triple net vs. bruto: ¿qué costos paga el inquilino?

Una renta cotizada más baja puede costar más que una más alta, según la estructura del arrendamiento que haya detrás. En un arrendamiento triple net (triple net lease), el inquilino paga su parte de los impuestos sobre la propiedad, el seguro del edificio y el mantenimiento de las áreas comunes además de la renta base, y esos gastos trasladados suben cada vez que suben los costos del arrendador. En un arrendamiento bruto con servicios completos (full-service gross lease), una sola renta lo cubre todo y el arrendador asume el riesgo de los costos. La disyuntiva entre arrendamiento triple net vs. bruto es en realidad una pregunta sobre quién absorbe los aumentos durante el plazo, y la mayoría de los arrendamientos quedan en algún punto entre ambos.

Qué traslada al inquilino un arrendamiento triple net

Los tres “net” son los impuestos inmobiliarios, el seguro de la propiedad y los gastos operativos, que suelen llamarse mantenimiento de áreas comunes o CAM (common area maintenance). El inquilino paga su parte proporcional, que se calcula dividiendo la superficie que ocupa entre el área rentable del edificio. El arrendador estima por adelantado los gastos del año, los factura mensualmente junto con la renta base y, después del cierre del año, los concilia con los costos reales: le envía al inquilino una factura por la diferencia o un crédito por lo pagado de más.

En un edificio de un solo inquilino, el arrendamiento suele ser “absolute net”, lo que significa que el inquilino también se encarga directamente del techo, la estructura y las reparaciones de capital. En un edificio con varios inquilinos, el arrendador hace las obras y traslada el costo. En cualquier caso, el costo total de ocupación del inquilino es la renta base más una cifra que solo controla el arrendador, y por eso la definición de gastos operativos es la sección más negociada de un arrendamiento net. Cuando asesoramos al inquilino desde nuestra práctica de adquisiciones, arrendamiento y desarrollo de propiedades, dedicamos más tiempo a esa definición que a la renta.

Cómo funciona un arrendamiento bruto

En un arrendamiento bruto con servicios completos, el arrendador paga los impuestos, el seguro, el mantenimiento, los servicios públicos y la limpieza, y la renta se fija lo bastante alta para cubrirlos con un margen. El inquilino obtiene previsibilidad; el arrendador obtiene una prima por asumir el riesgo. Sin embargo, la mayoría de los arrendamientos brutos en edificios de oficinas no son totalmente brutos. Incluyen una cláusula de año base (base year): el arrendador absorbe los gastos al nivel del primer año del plazo, y en los años siguientes el inquilino paga su parte de cualquier aumento por encima de ese año base.

La mecánica del año base merece atención. Si el edificio está parcialmente desocupado en el año base, los gastos son artificialmente bajos y cada año posterior parece un aumento. Una cláusula de ajuste por ocupación (gross-up) corrige esto ajustando los gastos variables a lo que habrían sido con un nivel de ocupación establecido, normalmente cercano al total, tanto en el año base como en los años posteriores. El inquilino cuyo arrendamiento empieza a mitad de año también debería pedir que el año base sea un año calendario completo de operación normal.

El arrendamiento bruto modificado y el punto intermedio

Un arrendamiento bruto modificado (modified gross lease) reparte las categorías. El arrendador puede cubrir los impuestos y el seguro mientras el inquilino paga sus propios servicios públicos y la limpieza, o el inquilino puede pagar los aumentos de impuestos y seguro por encima de un año base mientras el arrendador se encarga directamente del mantenimiento. Los arrendamientos industriales suelen inclinarse hacia el modelo net; los de oficinas, hacia el bruto con año base; los de locales comerciales minoristas suelen ser net, con cargos adicionales para fondos de marketing o promoción. Una renta cotizada “más electricidad” o “más servicios públicos” es una estructura bruta modificada, y el arrendamiento debe precisar exactamente qué partidas paga el inquilino y cómo se miden: por submedidor, por estudio técnico o por asignación.

Qué negociar en la redacción de los gastos trasladados

Sea cual sea la estructura, la protección del inquilino está en unas pocas cláusulas que limitan lo que se le puede cobrar y le permiten revisar las cuentas:

• una definición de gastos operativos que excluya las mejoras de capital (salvo las que ahorran costos, amortizadas a lo largo de su vida útil), las comisiones de arrendamiento y los honorarios legales del arrendador, los costos reembolsados por el seguro o por otros inquilinos, y las penalidades o multas causadas por el arrendador;
• un tope a los aumentos de los gastos controlables, con los impuestos, el seguro y los servicios públicos excluidos como no controlables;
• un límite a la comisión de administración, expresado como porcentaje de los ingresos brutos o como monto fijo;
• un derecho de auditoría con un plazo razonable después de la conciliación anual, con el costo de la auditoría a cargo del arrendador si el cobro excesivo supera un umbral establecido;
• una cláusula de ajuste por ocupación para los gastos variables en cualquier año en que el edificio esté por debajo del nivel de ocupación acordado.

Son solicitudes habituales. Un arrendador que las rechaza todas le está diciendo algo sobre cómo será la conciliación. Nuestro equipo de contratos y negociaciones inmobiliarias incorpora esta redacción al arrendamiento en lugar de confiar en el modelo del arrendador, que rara vez incluye alguna de estas cláusulas.

Qué estructura conviene a su negocio

Un arrendamiento net conviene al inquilino que quiere una renta base más baja, puede presupuestar cargos variables y tiene personal para revisar las conciliaciones. Un arrendamiento bruto conviene al inquilino que valora una cifra fija y está dispuesto a pagar una prima por ella. Quien ocupa como único inquilino un edificio independiente casi siempre tendrá un arrendamiento net y debería considerar el estado del techo, del sistema de climatización (HVAC) y del estacionamiento como parte de la renta. Antes de elegir, lea nuestra lista de las demás cláusulas del arrendamiento comercial que conviene negociar, porque la estructura de gastos interactúa con la renta de renovación, la asignación para mejoras y cualquier garantía personal que pida el arrendador.

Si está comparando propuestas de arrendamiento con distintas estructuras de gastos, una consulta con Capitol Law Partners puede ponerlas en igualdad de condiciones y señalar la redacción sobre gastos trasladados que le costará dinero más adelante. Programe una consulta.

Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Esta comunicación no establece una relación abogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estrategia práctica para fundadores, inversores y empresas en crecimiento.

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