¿Conviene comprar una propiedad de inversión a través de una LLC?

Los inversionistas se hacen esta pregunta antes de casi cada compra de una propiedad para alquilar, y la respuesta honesta depende de cómo financiará la operación y de qué intenta proteger. Comprar una propiedad a través de una LLC levanta un muro legal entre las responsabilidades de la propiedad (el reclamo de un inquilino por lesiones, una disputa con un contratista, una infracción de las normas de construcción) y su patrimonio personal. También le cierra el acceso a las hipotecas residenciales convencionales, agrega obligaciones de presentación de documentos y, en algunas jurisdicciones, genera impuestos de transferencia si traslada la propiedad a la entidad después de haberla comprado. El orden de los pasos importa tanto como la decisión.

Lo que la LLC protege y lo que no

Una LLC bien mantenida limita al reclamante a los bienes que están dentro de la entidad. Si un inquilino se lesiona en las escaleras y obtiene una sentencia superior al seguro, la sentencia alcanza el edificio y sus rentas, no su casa ni sus ahorros. Esa protección se mantiene solo si usted trata a la LLC como algo separado: cuenta bancaria propia, arrendamientos firmados a su nombre, ningún gasto personal pagado a través de ella y un seguro adecuado al riesgo. Los tribunales dejan sin efecto esa protección cuando la entidad es una fachada por la que circulan las finanzas personales del dueño.

La protección también tiene vacíos. Si usted garantiza personalmente el préstamo, responde por él independientemente de la LLC. Si usted causó personalmente el daño, por ejemplo al hacer la instalación eléctrica por su cuenta, responde por su propia negligencia. El seguro de responsabilidad civil, incluida una póliza paraguas (umbrella policy), sigue siendo la primera línea de defensa, y la LLC es la segunda.

Nuestra asesoría en transacciones inmobiliarias comerciales y residenciales suele plantear la cuestión de la entidad en la etapa de la oferta, porque el comprador que figura en el contrato debe ser quien adquiera el título, y cambiarlo después puede requerir el consentimiento del vendedor y una nueva evaluación del crédito por parte del prestamista.

El financiamiento es la mayor contrapartida práctica

Las hipotecas residenciales convencionales que se venden a Fannie Mae y Freddie Mac se otorgan a personas físicas, no a entidades. Una LLC compradora por lo general recurre a un préstamo comercial, a un préstamo de cartera (portfolio loan) o a un préstamo basado en la cobertura del servicio de la deuda (debt-service-coverage loan), que suele tener una tasa más alta, un plazo más corto y una garantía personal de los miembros. Para un solo condominio o una propiedad pequeña en alquiler, esa diferencia puede pesar más que el beneficio en materia de responsabilidad.

La solución habitual, comprar a su nombre con un préstamo convencional y luego transferir la propiedad a una LLC mediante escritura, tiene sus propios riesgos. Casi todas las hipotecas residenciales tienen una cláusula de vencimiento anticipado por venta (due-on-sale clause) que permite al prestamista exigir el pago total del préstamo si hay una transferencia. La ley federal protege ciertas transferencias, como la de un prestatario que traslada la vivienda que ocupa a un fideicomiso revocable del que es beneficiario, pero la transferencia a una LLC no figura en esa lista protegida. Algunos prestamistas dan su consentimiento por escrito; pregunte antes de registrar nada. Revise también la póliza de título del propietario: las pólizas más recientes por lo general mantienen la cobertura cuando usted transfiere la propiedad sin contraprestación a una entidad de la que es dueño en su totalidad, pero las pólizas más antiguas pueden no hacerlo, y una interrupción de la cobertura es fácil de pasar por alto.

Impuestos, costos de transferencia y exenciones perdidas

A efectos del impuesto federal sobre la renta, una LLC de un solo miembro no se reconoce como entidad separada (disregarded entity), de modo que los ingresos y gastos del alquiler van a su propia declaración exactamente como irían sin la entidad. Una LLC de varios miembros presenta una declaración de sociedad (partnership return) y entrega a cada miembro un Anexo K-1 (Schedule K-1). La LLC por sí misma no cambia el resultado fiscal; cambia quién es el titular.

Los costos de transferencia son otra historia. El Distrito y New York cobran impuestos de transferencia y de registro sobre las transmisiones, y trasladar a una LLC una propiedad que usted ya tiene es una transmisión. Cada jurisdicción tiene exenciones limitadas para transferencias que solo cambian la forma de titularidad, pero que la suya califique depende de los hechos, así que resuelva esa pregunta antes de firmar una escritura. También están en juego los beneficios para dueños que ocupan la vivienda: una deducción por vivienda familiar (homestead deduction) o un programa de impuesto predial para residencias principales por lo general exige un dueño persona física que viva en la propiedad, y una vivienda a nombre de una LLC puede complicar la exclusión de ganancias de capital por residencia principal. Por esas razones, la LLC es una herramienta para propiedades de inversión, no para la casa en la que usted vive.

Constitución y cumplimiento continuo

Constituya la LLC en el estado donde está la propiedad, salvo que tenga un motivo para no hacerlo; una LLC de otro estado debe registrarse como entidad foránea (foreign entity) donde posee el inmueble, lo que duplica las presentaciones anuales. New York exige que una LLC recién constituida publique un aviso de su constitución, y el costo de esa publicación depende del condado. Toda LLC necesita un acuerdo operativo (operating agreement), un agente registrado y la presentación de informes o el pago de tasas anuales, y las normas sobre declaración de beneficiarios finales (beneficial ownership) han cambiado más de una vez, así que confirme el requisito vigente al momento de constituirla. Nuestro equipo de derecho empresarial y corporativo se encarga de esa constitución.

Cuándo tiene sentido la LLC

La entidad justifica su costo en edificios de varias unidades y comerciales, en propiedades con empleados o contratistas habituales y en cualquier compra con más de un inversionista. En el caso de varios inversionistas, el acuerdo operativo hace lo que una escritura no puede: fija los aportes de capital, el reparto de utilidades, quién decide una venta y cómo sale un miembro. Nuestra comparación entre la tenencia conjunta y la tenencia en común explica qué obtienen los copropietarios sin una entidad y por qué eso a menudo no basta. Los inversionistas extranjeros tienen razones adicionales para considerar una entidad, entre ellas la privacidad y la planificación patrimonial.

La LLC tiene menos sentido para una sola propiedad en alquiler comprada con una hipoteca convencional por un dueño que cuenta con una sólida cobertura de responsabilidad civil y una póliza paraguas. En ese caso, la penalización en el financiamiento es real y la protección adicional es marginal. Los inversionistas con varias propiedades suelen usar una LLC por propiedad, o una estructura en serie (series LLC) donde la ley estatal lo permite, para que un reclamo contra un edificio no alcance a los demás; esa decisión depende del prestamista y de cuánta carga administrativa esté dispuesto a asumir.

Si está decidiendo cómo titular una compra de inversión, una consulta con Capitol Law Partners puede sopesar la entidad, el préstamo y las consecuencias fiscales frente a sus planes reales para la propiedad. Programe una consulta.

Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Esta comunicación no establece una relación abogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estrategia práctica para fundadores, inversores y empresas en crecimiento.

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