¿Qué significa una cláusula as is en un contrato inmobiliario?

Una cláusula as is (venta en el estado en que se encuentra) en un contrato inmobiliario significa que el vendedor entrega la propiedad en su estado actual y que no hará reparaciones, no otorgará créditos ni dará garantías, y que el comprador acepta ese estado en el cierre. No significa que el comprador haya renunciado al derecho de inspeccionar, ni protege al vendedor que oculta un defecto o responde con falsedad un formulario de divulgación. La cláusula asigna al comprador el riesgo de los problemas desconocidos; no autoriza a esconder los conocidos.

Lo que hace la cláusula

La cláusula hace tres cosas. Elimina cualquier obligación del vendedor de hacer reparaciones o de entregar la propiedad en un estado determinado, más allá de lo que el contrato establezca en otras secciones. Excluye las garantías implícitas sobre el estado, la idoneidad o la habitabilidad que de otro modo podrían aplicarse, con la salvedad de que algunas garantías sobre construcciones nuevas no pueden excluirse por completo. Y deja constancia de que el comprador se basa en su propia inspección y no en lo que hayan dicho el vendedor o el agente. A cambio, el comprador suele obtener un precio más bajo o una operación más rápida. Las ventas de herencias, las propiedades en poder de bancos, las reventas de inversionistas que compran para renovar y vender (flips) y casi todas las ventas comerciales usan esta cláusula, y en nuestra práctica de contratos y negociaciones inmobiliarias también la vemos en una proporción creciente de contratos residenciales comunes.

Lo que no puede hacer

Ninguna cláusula as is protege al vendedor frente a un reclamo por fraude, declaración falsa intencional u ocultamiento activo. El vendedor que sabe que el sótano se inunda y pinta encima de la marca del agua, o que responde “no” a una pregunta directa sobre movimientos de los cimientos después de recibir el informe de un ingeniero, ha hecho una declaración falsa que la cláusula no subsana. Lo mismo ocurre con los deberes legales de divulgación: la divulgación federal sobre pintura a base de plomo para viviendas anteriores a 1978, la Property Condition Disclosure Statement de New York, el formulario de divulgación del vendedor del Distrito y las divulgaciones obligatorias, más limitadas, de Virginia se aplican aunque la venta sea as is. Nuestro resumen sobre lo que debe divulgar el vendedor trata cada jurisdicción. La regla práctica para los vendedores es que la cláusula funciona mejor junto con una divulgación honesta por escrito: el comprador al que se le informó sobre el techo y compró as is de todos modos no tiene reclamo, mientras que el comprador al que no se le informó puede tenerlo.

La cláusula as is con una contingencia de inspección

La cláusula y la contingencia de inspección coexisten en la mayoría de los contratos residenciales. “As is” describe las obligaciones del vendedor; la contingencia de inspección describe la salida del comprador. El comprador puede inspeccionar, enterarse de que el sistema de calefacción está al final de su vida útil y terminar el contrato con su depósito, aunque el vendedor nunca haya prometido arreglarlo. Lo que el comprador por lo general no puede hacer en un contrato puramente as is es forzar una negociación de reparaciones, ya que el vendedor ya dijo que no. Muchos vendedores igualmente considerarán un crédito para no perder la operación, y nuestra nota sobre cómo negociar reparaciones después de la inspección explica cómo pedirlo cuando el contrato no le da derecho a exigirlo. El comprador que firma un contrato as is con la contingencia de inspección tachada ha renunciado a ambas protecciones y debería reflejar ese riesgo en el precio.

Cláusulas as is comerciales: renuncias, liberaciones y vigencia

En un contrato de compraventa comercial, la cláusula as is es una sección completa y no una frase. El comprador reconoce que es una parte con experiencia, que ha tenido la oportunidad de realizar su propia debida diligencia, que no se basa en ninguna declaración del vendedor fuera de las declaraciones expresas del contrato y que acepta la propiedad “as is, where is, and with all faults” (tal como está, donde está y con todos sus defectos). A continuación viene una liberación (release), por la cual el comprador renuncia para siempre a los reclamos contra el vendedor relacionados con el estado de la propiedad, a menudo incluidas las condiciones ambientales. El contrapeso es el conjunto de declaraciones y garantías expresas que el vendedor sí otorga, que subsisten después del cierre durante un período negociado y suelen estar sujetas a un tope de responsabilidad y a un umbral mínimo antes de que pueda presentarse cualquier reclamo. La negociación gira en torno a lo que entra en esa lista expresa: título y facultades, arrendamientos y registro de rentas, litigios pendientes, notificaciones de infracciones, informes ambientales en poder del vendedor y el conocimiento real del vendedor sobre defectos. Nuestra lista de verificación de debida diligencia para propiedades comerciales muestra lo que el comprador debe verificar por su cuenta, ya que la cláusula convierte esa verificación en la única protección del comprador para todo lo que no esté expresamente declarado.

Cómo negociar la cláusula as is

El comprador debería mantener intacto el período de inspección o de estudio, añadir excepciones a la liberación para el fraude y para el incumplimiento de las declaraciones expresas, exigir que el vendedor entregue todos los informes, permisos y notificaciones que tenga en su poder y pedir una declaración de que el vendedor no tiene conocimiento real de defectos importantes no divulgados. El vendedor debería obtener un reconocimiento claro de que el comprador tuvo la oportunidad de inspeccionar, divulgar por escrito los problemas conocidos para que la cláusula cumpla su función y resistirse a declaraciones sobre su conocimiento que vayan más allá de lo que sus directivos puedan confirmar con veracidad. A ambas partes les conviene un período de vigencia definido y un tope definido, porque una liberación sin límites y una garantía sin límites tienden, cada una, a generar litigios en lugar de certeza. Nuestra asesoría en transacciones inmobiliarias comerciales y residenciales redacta estos términos junto con las disposiciones sobre el depósito y los remedios, ya que la cláusula as is solo tiene sentido a la luz de lo que el comprador podía averiguar y de lo que podía hacer al respecto.

Si va a comprar o vender una propiedad con un contrato as is y quiere saber qué deja abierto realmente la cláusula, una consulta con Capitol Law Partners puede revisarla antes de que firme. Programe una consulta.

Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Esta comunicación no establece una relación abogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estrategia práctica para fundadores, inversores y empresas en crecimiento.

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