¿Cómo negociar reparaciones después de la inspección de una vivienda?

El informe de inspección es una herramienta de negociación con fecha de vencimiento. Su contingencia de inspección le da un número fijo de días para entregar una solicitud de reparaciones, aceptar la propiedad tal como está o terminar el contrato con su depósito, y las obligaciones del vendedor dependen por completo de lo que el contrato diga que ocurre después. Si pide todo, el vendedor puede negarse a todo. Para negociar bien las reparaciones después de la inspección de una vivienda, pida lo correcto, en la forma correcta y antes del plazo, y deje el resultado en un anexo firmado.

Lea la contingencia antes de que llegue el informe

Las cláusulas de inspección varían, y la diferencia determina sus opciones. Con una cláusula de “solo terminación” (void-only), el comprador puede terminar dentro del plazo o seguir adelante, y el vendedor no tiene ninguna obligación de negociar; cualquier solicitud de reparaciones es una cortesía que el vendedor puede ignorar. Con una cláusula de “solicitud de reparaciones” (repair request), el comprador entrega una lista por escrito, el vendedor tiene un número determinado de días para responder y, si las partes no llegan a un acuerdo, el comprador puede terminar dentro de un plazo adicional. Algunos formularios tratan el silencio del comprador al vencer el plazo como aceptación de la propiedad; otros tratan el silencio del vendedor como un rechazo que reabre el derecho del comprador a terminar. Nuestro equipo de contratos y negociaciones inmobiliarias lee la cláusula y los anexos el mismo día en que se ratifica el contrato, y nuestra explicación sobre cómo funcionan las contingencias trata en detalle la mecánica de los plazos.

Priorice la seguridad, la estructura y los sistemas al negociar reparaciones

Un informe típico enumera decenas de puntos, y una solicitud que los repite todos indica que el comprador no ha pensado en lo que importa. Clasifique los hallazgos por categorías. Primero van los puntos de salud y seguridad (riesgos eléctricos, fugas de gas, radón por encima del nivel de acción, moho activo, falta de pasamanos) y los problemas estructurales o de filtración de agua (movimiento de los cimientos, goteras en el techo, una pendiente del terreno que drena hacia la casa). En segundo lugar, los sistemas principales cerca del final de su vida útil (calefacción, aire acondicionado, calentador de agua, cubierta del techo), donde la cuestión es el costo más que la seguridad. Los problemas de permisos y de normas de construcción, como una ampliación sin permiso, merecen una línea aparte porque afectan la reventa y el seguro. Los puntos estéticos deben quedar fuera de la lista por completo. Cuando el informe recomienda una evaluación adicional, consiga al especialista (un ingeniero estructural, un deshollinador, una inspección con cámara de la línea de alcantarillado) y el presupuesto de un contratista dentro del plazo de la contingencia, porque una solicitud sin cifras es fácil de rechazar.

Reparaciones, créditos o una rebaja del precio

Una vez que sepa qué quiere que se arregle, decida cómo. Hay tres formas, y no son intercambiables:

• Reparaciones a cargo del vendedor antes del cierre: el vendedor controla al contratista y la calidad. Si elige esta opción, exija un contratista con licencia, permisos cuando corresponda, recibos pagados, la transferencia de cualquier garantía, la terminación de las obras antes del recorrido final y el derecho a volver a inspeccionar.
• Un crédito al cierre: el vendedor aporta una suma determinada para los gastos de cierre del comprador, y el comprador resuelve el problema después del cierre con un contratista de su elección. Los prestamistas limitan los aportes del vendedor según el tipo de préstamo y el pago inicial, y el crédito por lo general no puede superar los gastos de cierre reales del comprador ni pagarse en efectivo.
• Una rebaja del precio: baja el precio de compra, lo que reduce el monto del préstamo y los impuestos de transferencia, pero deja al comprador menos efectivo en el cierre que un crédito del mismo monto.

Muchos resultados negociados las combinan: el vendedor arregla los puntos de seguridad y otorga un crédito por el resto. Hay una categoría que no es opcional. Si el préstamo del comprador tiene respaldo del gobierno, el tasador puede condicionar el préstamo a reparaciones específicas, y estas deben completarse antes del cierre, prefieran lo que prefieran el comprador y el vendedor.

Deje el acuerdo en un anexo firmado

Los acuerdos verbales a través de los agentes son el punto en el que fracasan los arreglos sobre reparaciones. El anexo debe describir cada punto de forma específica, fijar el estándar (“reparar” y “reemplazar” son promesas distintas), indicar quién hace el trabajo y para cuándo, exigir prueba y establecer qué pasa si el trabajo no está hecho al cierre. La respuesta habitual es una retención en escrow (holdback): una parte de lo que recibe el vendedor queda en poder del agente de cierre hasta que el trabajo se complete, con un plazo y un mecanismo de liberación. El recorrido final es la oportunidad del comprador para verificar, y el contrato debe hacer de la terminación de las obras una condición del cierre y no una promesa que haya que perseguir después. Si el vendedor vende con una cláusula as is, puede rechazar todas las solicitudes; nuestra nota sobre lo que significa una cláusula as is explica por qué a menudo sigue siendo posible obtener un crédito incluso entonces.

Cuándo retirarse, y lo que ahora sabe el vendedor

A veces la respuesta correcta es terminar el contrato. Si el costo de los problemas supera lo que el vendedor está dispuesto a conceder y el precio ya no tiene sentido, entregue el aviso de terminación dentro del plazo de la contingencia, en la forma que exige el contrato, y recupere el depósito. Hay una consecuencia que recae sobre el vendedor: al haber recibido el informe de inspección, ahora conoce los defectos, y en las jurisdicciones con formulario de divulgación sus respuestas al próximo comprador deben reflejar ese conocimiento. Nuestro resumen sobre las obligaciones de divulgación del vendedor explica cómo funciona esto en el Distrito, Virginia y New York. Los compradores deberían tenerlo en cuenta al decidir cómo compartir el informe, y los vendedores, al decidir si un crédito hoy es más barato que una divulgación mañana. En cualquier caso, el proceso de cierre que coordina nuestra asesoría en transacciones inmobiliarias comerciales y residenciales avanza con más fluidez cuando los términos de las reparaciones se fijaron por escrito semanas antes.

Si tiene un informe de inspección en la mano y un plazo que se acerca, una consulta con Capitol Law Partners puede dar forma a la solicitud y al anexo antes de que se cierre el plazo. Programe una consulta.

Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Esta comunicación no establece una relación abogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estrategia práctica para fundadores, inversores y empresas en crecimiento.

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