¿Qué contingencias debe incluir un contrato de compraventa inmobiliaria?

Una contingencia es una condición que debe cumplirse antes de que usted esté obligado a cerrar, y cada una es una puerta para salir del contrato con su depósito. La puerta se cierra en una fecha. Si deja pasar el plazo de un aviso de inspección o de una terminación por financiamiento, la mayoría de los contratos consideran que usted renunció a la contingencia, y el depósito queda en riesgo si no puede cerrar. El conjunto adecuado de contingencias del contrato de compraventa (real estate contract contingencies) depende de cómo va a pagar, de lo que sabe sobre la propiedad y de lo competitivo que esté el mercado, y la redacción importa tanto como la elección.

Financiamiento y tasación

La contingencia de financiamiento permite al comprador terminar el contrato si no se aprueba, antes de una fecha determinada, un préstamo en las condiciones establecidas. La redacción debe indicar el tipo de préstamo, el monto y la tasa máxima, exigir que el comprador presente la solicitud con prontitud y de buena fe, y señalar qué prueba de la denegación puede exigir el vendedor. Una cláusula vaga (“sujeto a financiamiento”) invita a una disputa sobre si el comprador se esforzó lo suficiente. La contingencia de tasación es distinta: si la tasación del prestamista resulta inferior al precio, el comprador puede renegociar o terminar. Los compradores que renuncian a ella para ganar una puja deben estar preparados para cubrir la diferencia en efectivo, ya que el prestamista prestará sobre el valor tasado, no sobre el precio del contrato. Los préstamos con respaldo del gobierno llevan una cláusula obligatoria que preserva el derecho del comprador a retirarse si la tasación es baja, diga lo que diga el resto del contrato. Cuando representamos al comprador, nuestro trabajo en contratos y negociaciones inmobiliarias suele empezar por estas dos cláusulas, porque juntas deciden si el depósito realmente está en riesgo.

Inspección y debida diligencia

Las contingencias de inspección tienen dos formas. Una le da al comprador el derecho a inspeccionar y luego aceptar la propiedad o terminar el contrato, sin que el vendedor esté obligado a negociar. La otra le da al comprador el derecho a pedir reparaciones, abre un plazo de respuesta para el vendedor y permite al comprador terminar si las partes no llegan a un acuerdo. Sepa cuál tiene antes de que llegue el informe; nuestra nota sobre cómo negociar reparaciones después de la inspección explica cómo se desarrolla cada una. Las inspecciones especializadas (radón, insectos que destruyen la madera, pozo y fosa séptica, pintura a base de plomo, línea de alcantarillado) necesitan su propio plazo o un único período de debida diligencia (due diligence) que las abarque todas. Los contratos comerciales reemplazan la cláusula de inspección por un período de estudio durante el cual el comprador puede terminar por cualquier motivo; esa es la contingencia más poderosa de todas, y por eso los compradores comerciales luchan por su duración.

Título, levantamiento y documentos de la asociación

Casi todos los contratos exigen que el vendedor entregue un título comerciable o asegurable, y el comprador debe tener un plazo definido después de recibir el compromiso de título para objetar las excepciones, y el vendedor un plazo definido para subsanarlas. El levantamiento topográfico debe seguir el mismo calendario, ya que las invasiones de linderos y las servidumbres aparecen allí y no en el compromiso. Para los condominios y las comunidades planificadas, Virginia le da al comprador un derecho legal a cancelar dentro de los tres días siguientes a la recepción del certificado de reventa o del paquete de divulgación, y los contratos en el Distrito y en New York suelen prever un período de revisión de los documentos del condominio o, en el caso de una cooperativa, una contingencia de aprobación por la junta. Nuestra nota sobre el seguro de título del propietario explica lo que muestra el compromiso y por qué importa el plazo para objetar.

Venta de la vivienda actual del comprador y otras condiciones especiales

La contingencia de venta de vivienda hace que la compra dependa de que el comprador cierre la venta de su vivienda actual. Los vendedores la aceptan a regañadientes y suelen combinarla con una cláusula de desplazamiento (kick-out clause): el vendedor puede seguir ofreciendo la propiedad y, si llega otra oferta, el comprador tiene un plazo breve para eliminar la contingencia o hacerse a un lado. Otras condiciones especiales incluyen que el vendedor siga ocupando la propiedad en alquiler después del cierre (rent-back), que un inquilino desocupe antes del cierre, la entrega de certificados de estoppel de los inquilinos en propiedades de renta y, en terrenos para desarrollo, una contingencia de derechos urbanísticos vinculada a la aprobación de la zonificación o de los permisos. Cada una debe indicar qué la cumple, quién decide y la fecha límite.

Plazos, avisos y renuncia en las contingencias del contrato

La mecánica lo decide todo. Cuente los días como los cuenta el contrato (días calendario o hábiles, desde la ratificación o desde la entrega de un documento) y anote cada plazo en un calendario el mismo día en que se firma el contrato. Entregue los avisos en la forma y a la dirección que exige el contrato; un mensaje de texto al agente puede no contar. Obtenga las prórrogas por escrito antes del vencimiento, no después. Entienda qué pasa si guarda silencio: algunos formularios consideran renunciada una contingencia no ejercida, mientras que otros tratan el incumplimiento de una condición como una terminación automática. Y recuerde que una contingencia protege el depósito solo si se usa correctamente; el comprador que deja pasar el plazo y luego se niega a cerrar ha convertido una salida gratuita en un incumplimiento. Nuestra nota sobre lo que ocurre cuando un comprador se retira describe las consecuencias. Cuando el contrato proviene de un formulario regional, nuestra asesoría en transacciones inmobiliarias comerciales y residenciales revisa las reglas supletorias del formulario frente a los anexos, porque los anexos a menudo las modifican.

Si está preparando una oferta y quiere que las contingencias se redacten de acuerdo con su financiamiento y su calendario, una consulta con Capitol Law Partners puede dejar bien fijados los plazos antes de que firme. Programe una consulta.

Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Esta comunicación no establece una relación abogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estrategia práctica para fundadores, inversores y empresas en crecimiento.

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