¿Necesita seguro de título al comprar una propiedad?

Si pide un préstamo para comprar una propiedad, su prestamista le exigirá una póliza de seguro de título (title insurance), y esa póliza protege únicamente al prestamista. Comprar además una póliza del propietario (owner’s policy) es decisión suya, y es uno de los pocos costos de cierre que pueden salvar la propiedad misma. El seguro de título cubre defectos de titularidad que ya existían antes de que usted adquiriera el título: una firma falsificada tres transmisiones atrás, un gravamen (lien) que el último dueño nunca pagó, un heredero que nunca firmó la escritura. Ninguna inspección de la vivienda detecta esos problemas, y pueden aparecer una década después del cierre.

Qué cubre el seguro de título

Una póliza de título mira hacia atrás. La aseguradora revisa los registros públicos, determina que el título es asegurable y luego se compromete a defenderlo a usted frente a los reclamos cubiertos y a pagar las pérdidas cubiertas hasta el monto de la póliza. La póliza estándar del propietario cubre el riesgo de que el título esté a nombre de otra persona, los defectos o gravámenes sobre el título, la falta de un derecho legal de acceso y la falta de comerciabilidad del título. En la práctica, eso abarca escrituras falsificadas u otorgadas indebidamente, hipotecas no canceladas, gravámenes judiciales, errores de la oficina de registro, herederos omitidos y transmisiones hechas por alguien que carecía de capacidad o de facultades.

Dos características son las más importantes. Primero, la aseguradora paga el costo de defender su título ante los tribunales, que a menudo es el gasto mayor. Segundo, usted paga la prima una sola vez, en el cierre, y la cobertura dura mientras usted o sus herederos conserven un interés en la propiedad. Compárelo con el seguro contra siniestros (hazard insurance), que se renueva cada año y solo cubre hechos futuros.

Nuestra práctica de derecho inmobiliario revisa el compromiso de título (title commitment) antes del cierre precisamente por esta razón: la póliza vale tanto como aquello que asegura, y el compromiso le indica qué decidió dejar fuera la aseguradora.

Póliza del prestamista frente a póliza del propietario

La póliza del prestamista asegura la hipoteca por el monto del préstamo, y su cobertura disminuye a medida que usted amortiza el capital. Si un reclamo sobre el título anula su propiedad, el prestamista cobra su póliza y usted se queda sin nada. La póliza del propietario asegura su capital en la propiedad (equity) por el monto del precio de compra y no disminuye con el tiempo. Muchas pólizas ampliadas del propietario también aumentan la cobertura durante un período determinado para acompañar el alza de los valores.

Como ambas pólizas parten de la misma búsqueda, comprarlas juntas en el cierre resulta más barato que comprar la póliza del propietario más adelante. En la mayoría de los mercados, la tarifa de emisión simultánea de la segunda póliza es una pequeña fracción de la primera. Pida la cotización al agente de cierre (settlement agent) antes de decidir.

Quien compra al contado no tiene prestamista y, por lo tanto, no tiene ninguna póliza a menos que la compre. Ese es el comprador que más necesita una póliza del propietario, porque no hay un analista de riesgos de un banco detrás de la operación revisando el título en nombre de nadie.

Anexo B (Schedule B): lo que la póliza excluye

Toda póliza incluye un Anexo B con la lista de excepciones. Las excepciones estándar incluyen los asuntos que mostraría un levantamiento topográfico (survey), como invasiones de linderos y disputas de límites, los derechos de quienes ocupan el inmueble, las servidumbres no registradas y los gravámenes de constructores y proveedores (mechanic’s liens) por obras aún no registradas. Las excepciones específicas enumeran los elementos registrados que la aseguradora no cubrirá: servidumbres existentes, restricciones de uso (restrictive covenants), declaraciones de condominio y cualquier gravamen que el vendedor deba cancelar en el cierre.

Lea este anexo antes del cierre, no después de un reclamo. Algunas excepciones pueden eliminarse. Un levantamiento topográfico actualizado, por ejemplo, permite que la aseguradora suprima la excepción correspondiente. Una declaración jurada del propietario (owner’s affidavit) puede eliminar la excepción relativa a los ocupantes. Si una servidumbre registrada pasa justo por donde piensa construir un garaje, le conviene saberlo ahora, mientras todavía puede negociar o retirarse de la operación al amparo de las contingencias de su contrato de compraventa.

La búsqueda de título no es el seguro

A veces los compradores suponen que la búsqueda de título (title search) por sí sola los protege. No es así. La búsqueda es un producto del trabajo de la aseguradora, y sus errores son problema de la aseguradora solo si usted tiene una póliza. Una escritura de renuncia (quitclaim deed) otorgada por el vendedor, o una escritura de compraventa simple (bargain and sale deed) en New York, contiene pocas promesas o ninguna sobre la cadena de títulos, lo que convierte a la póliza del propietario en la única protección real frente a defectos ocultos. Nuestra nota sobre la escritura de garantía frente a la quitclaim deed explica cómo funcionan juntas las garantías de la escritura y el seguro de título.

Cuándo la póliza del propietario justifica su prima

Piense en los reclamos que aparecen en la práctica: el contratista de un dueño anterior registra un gravamen después del cierre por trabajos impagos; una sentencia de divorcio transfirió la propiedad, pero la escritura del excónyuge nunca se registró; una venta por impuestos realizada años atrás tuvo defectos; la entrada de autos del vecino ocupa parte de su terreno. Cada uno de estos casos puede costar más en honorarios legales que la prima única, y la póliza paga esos honorarios.

Los argumentos para no comprarla son débiles. La prima es un costo moderado que se paga una sola vez, frente a una pérdida que podría igualar el precio de compra completo. Para los compradores extranjeros en particular, que quizá compren sin un prestamista local y no pueden vigilar fácilmente los registros desde el exterior, la póliza del propietario es la protección básica que recomendamos.

Si ya tiene fecha de cierre, pida ahora el compromiso de título y la cotización de la póliza, y haga que los revisen antes de la fecha de liquidación. Un compromiso con un problema es más fácil de corregir en una semana que en la mesa de cierre. Nuestra asesoría en transacciones inmobiliarias comerciales y residenciales incluye esa revisión, y nuestra guía sobre qué ocurre en el cierre muestra en qué punto del proceso entra la póliza.

Si está decidiendo si comprar una póliza de título del propietario o quiere que revisen un compromiso de título antes del cierre, una consulta con Capitol Law Partners puede aclarar qué significan las excepciones para su compra. Programe una consulta.

Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Esta comunicación no establece una relación abogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estrategia práctica para fundadores, inversores y empresas en crecimiento.

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