¿Debe firmar una garantía personal en un arrendamiento comercial?

Ninguna ley lo exige, pero la mayoría de los arrendadores que alquilan a un negocio nuevo o pequeño lo pedirán, porque la entidad inquilina tiene poco historial crediticio y el arrendador invierte dinero real en la adecuación del local y en comisiones. Una garantía personal (personal guaranty) en un arrendamiento comercial lo hace a usted, como dueño, responsable de las obligaciones del inquilino si la LLC incumple, y una garantía ilimitada puede extenderse durante todo el plazo, cada renovación y cada modificación. Por lo general, la pregunta no es si firmar, sino cuánto está garantizando y por cuánto tiempo.

Lo que realmente cubre una garantía ilimitada

La garantía modelo del arrendador es un contrato aparte, y está redactada para ser amplia. Suele cubrir toda la renta base, la renta adicional, los daños y los honorarios de abogados del arrendador, durante el plazo inicial y cualquier renovación o prórroga, incluidas modificaciones que usted quizá no haya visto. Suele ser “absoluta e incondicional”, lo que significa que el arrendador puede demandarlo a usted sin reclamar primero al inquilino, y contiene una renuncia a las defensas que el inquilino podría tener. Si hay varios dueños, cada uno firma de forma solidaria (jointly and severally), de modo que el arrendador puede cobrar el monto total a cualquiera de ellos. La garantía subsiste después de una cesión del arrendamiento salvo que diga lo contrario, lo que significa que usted puede vender el negocio, entregarle las llaves a un comprador y seguir siendo responsable de la renta del comprador.

Léala con el mismo cuidado que el arrendamiento. En nuestra práctica de adquisiciones, arrendamiento y desarrollo de propiedades vemos con frecuencia que la garantía, y no el arrendamiento, es el documento que determina la exposición real de un fundador.

Las garantías limitadas que aceptan los arrendadores

El arrendador que necesita respaldo crediticio normalmente aceptará algo más acotado que su modelo. Las estructuras habituales son:

• una garantía con tope, limitada a un monto en dólares determinado o a un número fijo de meses de renta;
• una garantía móvil (rolling guaranty), por la cual usted garantiza solo los próximos meses de renta contados desde la fecha del incumplimiento, en lugar del resto del plazo;
• una extinción progresiva (burn-off), por la cual la garantía termina o se reduce después de un número determinado de años de pago puntual sin incumplimientos;
• una garantía que termina con una cesión permitida a un comprador calificado del negocio, para que la venta realmente lo libere;
• una garantía limitada al período anterior a la entrega del local, que se explica más abajo.

Los cónyuges que no participan en el negocio no deberían firmar, y la garantía no debería alcanzar los bienes de propiedad conjunta salvo que usted lo haya aceptado. Si el arrendador insiste en una garantía ilimitada, la asignación para mejoras del inquilino y el período de renta gratuita deberían ser mayores, en proporción al riesgo que usted asume.

La garantía good guy, explicada

La práctica de New York desarrolló la garantía “good guy”, que se ha extendido a otros lugares. Con ella, el garante responde por la renta y los demás cargos solo hasta la fecha en que el inquilino desocupa y entrega el local, siempre que el inquilino dé el aviso previo acordado y esté al día con la renta hasta la fecha de entrega. El inquilino cuyo negocio fracasa puede irse, pagar hasta la mudanza y desligarse del resto del plazo. El arrendador recupera la posesión rápidamente y sin litigio, y por eso los arrendadores la aceptan.

Los detalles deciden si funciona. El plazo de aviso debe ser realista. La garantía debe establecer que el arrendador acepta la entrega y que la responsabilidad del garante termina en esa fecha, no cuando el arrendador vuelva a arrendar el local. Esté atento a la redacción que hace al garante responsable de los costos del arrendador para volver a arrendar, de las comisiones de corretaje o de las mejoras no amortizadas, que pueden reintroducir buena parte de la exposición que la cláusula pretendía eliminar. Recuerde también que una garantía good guy protege al garante, no a la entidad inquilina; el arrendador todavía puede reclamar a la LLC por el resto del plazo.

Alternativas: depósitos, cartas de crédito y garantías de entidades

El respaldo crediticio no tiene que ser personal. Un depósito de garantía mayor, una carta de crédito del banco del inquilino, la renta prepagada de los últimos meses o una garantía de una sociedad matriz pueden sustituir o reducir la garantía personal. Un plazo inicial más corto con opciones de renovación también reduce la exposición del arrendador y le da a usted un motivo para pedir una garantía menor. Qué combinación funciona depende del propio prestamista del arrendador, que a menudo opina sobre el respaldo crediticio que el arrendador debe obtener. Nuestra comparación entre arrendamientos triple net y brutos es pertinente aquí, porque en un arrendamiento net el monto garantizado incluye los gastos trasladados que aumentan con el tiempo, no solo la renta base.

Antes de firmar la garantía personal del arrendamiento comercial

Trate la garantía como un punto de negociación desde la carta de intención en adelante, junto con las demás cláusulas del arrendamiento comercial que conviene negociar. Confirme quién firma y en qué calidad, si la garantía cubre renovaciones y modificaciones, qué ley la rige y si contiene una confesión de sentencia (confession of judgment) o una renuncia al juicio por jurado. Mantenga la entidad separada en la práctica, porque una cosa es una garantía y otra la responsabilidad personal por las deudas de la LLC; nuestro grupo de derecho empresarial y corporativo se ocupa del lado de la entidad. Y cuando el arrendamiento se modifique años después, pregunte si la garantía debe volver a firmarse; el garante que nunca aceptó la modificación puede tener una defensa, y el arrendador que olvida pedirlo ha cometido un error que usted no debería corregir gratis.

Si un arrendador le entregó un arrendamiento y una garantía para firmar, una consulta con Capitol Law Partners puede mostrarle lo que realmente está prometiendo y lo que el arrendador probablemente aceptaría en su lugar. Programe una consulta.

Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Esta comunicación no establece una relación abogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estrategia práctica para fundadores, inversores y empresas en crecimiento.

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