¿Qué cláusulas del arrendamiento comercial debe negociar antes de firmar?

El modelo de arrendamiento del arrendador es una posición inicial, no un documento que se toma o se deja, y las cláusulas del arrendamiento comercial que más importan rara vez son la renta base. Son la cláusula de ajuste, la opción de renovación, quién paga la adecuación del local, si usted puede ceder el arrendamiento cuando venda el negocio y qué ocurre si necesita salir antes de tiempo. Revíselas antes de firmar la carta de intención (letter of intent, LOI), porque la carta de intención suele fijar los puntos esenciales que el arrendador se negará a reabrir más adelante. Nuestra nota sobre si una carta de intención lo obliga explica esa secuencia.

Renta, ajustes y gastos operativos del arrendamiento comercial

La renta base es la cifra principal, pero hay otras tres que determinan el costo real. El ajuste anual puede ser un porcentaje fijo o estar vinculado a un índice; una tasa fija es previsible, un índice puede dispararse en un año de inflación, y un tope en cualquiera de los dos lo protege. La renta gratuita durante la adecuación y los primeros meses de operación es habitual y debe indicarse en meses, no dejarse para una carta complementaria. La estructura de gastos, es decir, si los impuestos, el seguro y el mantenimiento de las áreas comunes se le trasladan a usted, determina cuánto puede subir la renta por factores que no controla. Nuestra comparación entre arrendamientos triple net y arrendamientos brutos analiza en detalle la redacción de esos traslados de gastos, incluidos los topes sobre los gastos controlables y los derechos de auditoría.

Plazo, opciones de renovación y derechos de expansión

Un plazo más largo consigue una renta más baja y una asignación mayor para mejoras; un plazo más corto consigue flexibilidad. Las opciones de renovación sirven de puente entre ambos, pero solo si están redactadas para poder usarse. Insista en que la renta del período de la opción esté definida (una cifra concreta, un aumento fijo o el valor de mercado con un mecanismo neutral para determinarlo) y en un plazo de aviso lo bastante amplio para que no se le pase. Si el crecimiento es plausible, vale la pena pedir un derecho de primera oferta (right of first offer) sobre el espacio contiguo. Si necesita una salida, negocie una opción de terminación anticipada con un cargo definido, en lugar de confiar en que el arrendador acepte más adelante. Nuestra práctica de adquisiciones, arrendamiento y desarrollo de propiedades trata la mecánica de estas opciones como el núcleo del arrendamiento, porque son las cláusulas que usted realmente ejercerá dentro de varios años.

Estado de entrega y mejoras para el inquilino

El arrendamiento debe indicar exactamente en qué estado entrega el arrendador el local y quién paga para dejarlo utilizable. La asignación para mejoras del inquilino (tenant improvement allowance) es la contribución del arrendador a la adecuación de su espacio; el arrendamiento debe fijar el monto, en qué puede gastarse, cuándo se paga y qué ocurre con el saldo no utilizado. Si el arrendador ejecuta las obras, adjunte una carta de obras (work letter) con planos, una fecha de entrega y consecuencias si la entrega se retrasa, como una reducción de la renta de un día por cada día de demora y un derecho de terminación pasada una fecha límite. El inicio del pago de la renta debe vincularse a la entrega y a los permisos, no a una fecha del calendario que supone que todo saldrá según lo previsto.

Uso, exclusividad y obligaciones de operación

Una cláusula de uso permitido demasiado estrecha puede impedir un cambio de rumbo de su negocio o la cesión a un comprador de otro rubro, así que redáctela en términos amplios. Los inquilinos de locales comerciales minoristas deberían pedir una cláusula de uso exclusivo que impida al arrendador alquilar un espacio cercano a un competidor directo, y resistirse a las obligaciones de operación continua que obligan a la tienda a seguir abierta durante un mal año. La señalización, los horarios y los derechos de estacionamiento deben constar en el arrendamiento, no en una conversación con el agente de arrendamiento.

Cesión, subarrendamiento y el derecho a salir

La cláusula de cesión decide si usted puede vender su negocio. El modelo del arrendador suele prohibir la cesión sin consentimiento; los cambios del inquilino deberían añadir que el consentimiento no se negará sin un motivo razonable, que las transferencias a afiliadas o a quien compre sustancialmente todo el negocio se permiten sin consentimiento, y que el derecho de recuperación del arrendador (recapture, es decir, recuperar el espacio cuando usted pide ceder) quede limitado o se elimine. Preste atención a las cláusulas de reparto de ganancias que dan al arrendador una parte de cualquier renta de subarrendamiento que supere la suya.

Incumplimiento, garantía y recursos del arrendador

Por último, lea la sección de incumplimiento como si algún día fuera a estar en ella. El inquilino debería tener un aviso por escrito y un plazo de subsanación antes de que un incumplimiento de pago se convierta en un supuesto de incumplimiento (event of default), un plazo de subsanación más largo para los incumplimientos que no son de pago, y ninguna aceleración de toda la renta futura sin un crédito por lo que el arrendador obtenga al volver a arrendar el local. La garantía personal es lo que el arrendador suele pedir a un negocio nuevo, y su alcance es negociable; nuestra nota sobre las garantías personales en los arrendamientos comerciales describe los topes y las cláusulas de extinción progresiva (burn-off) que los arrendadores aceptan. Hay dos puntos más que conviene revisar antes de firmar:

• un acuerdo de subordinación, no perturbación y reconocimiento (subordination, non-disturbance, and attornment agreement) con el prestamista del arrendador, para que una ejecución hipotecaria no ponga fin a su arrendamiento;
• una cláusula de reubicación que, si no puede eliminarse, limite los traslados a un espacio comparable, a cargo del arrendador y con un aviso razonable.

Completan la lista la renta por permanencia después del vencimiento (holdover), las condiciones del depósito de garantía y el derecho del arrendador a ingresar al local. Cada uno de estos puntos es rutina para los abogados del arrendador y sale caro al inquilino que firmó sin leer. Nuestro equipo de contratos y negociaciones inmobiliarias marca los cambios al modelo del arrendador con esta lista antes de que la carta de intención quede definitiva, mientras el arrendador todavía espera negociar.

Si recibió un modelo de arrendamiento o una carta de intención para un local comercial, una consulta con Capitol Law Partners puede identificar en qué cláusulas insistir antes de comprometerse. Programe una consulta.

Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Esta comunicación no establece una relación abogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estrategia práctica para fundadores, inversores y empresas en crecimiento.

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