¿Cómo funciona la retención FIRPTA para vendedores extranjeros?

Si quien vende un inmueble en Estados Unidos es una persona extranjera, el comprador debe retener el 15 por ciento del precio bruto de venta y enviarlo al IRS dentro de los 20 días siguientes al cierre. Esa es la retención FIRPTA (FIRPTA withholding), prevista en la Foreign Investment in Real Property Tax Act, y se aplica sobre el monto obtenido (amount realized), no sobre la ganancia del vendedor. Un vendedor extranjero con poca o ninguna ganancia puede ver retenida una parte importante del producto de la venta en la mesa de cierre, y el comprador que no retiene pasa a ser responsable del impuesto. Ambas partes deben planificarlo antes de firmar el contrato.

Quién se considera persona extranjera

FIRPTA considera personas extranjeras a las personas físicas extranjeras no residentes (nonresident aliens) y a las corporaciones, sociedades de personas (partnerships), fideicomisos y sucesiones extranjeros. Quien tiene green card es un extranjero residente a estos efectos y no está sujeto a la retención. Tampoco lo está el titular de una visa que cumple la prueba de presencia sustancial (substantial presence test) en el año de la venta. El vendedor acredita que no es extranjero firmando una certificación de condición no extranjera (certification of non-foreign status) con un número de identificación de contribuyente de EE. UU., que el comprador conserva en su archivo. Si la propiedad se tiene a través de una LLC de un solo miembro que no se reconoce como entidad separada a efectos fiscales (disregarded entity), el IRS mira a través de ella hasta el dueño, de modo que una LLC propiedad de un no residente no evita la regla.

Nuestro equipo de derecho inmobiliario plantea FIRPTA en la etapa del contrato para cualquier vendedor que viva en el exterior, porque la retención cambia el dinero con el que el vendedor se queda y hasta puede dejarlo sin fondos suficientes si el pago para cancelar la hipoteca supera el producto neto después de la retención. Esa misma planificación se aplica también al momento de comprar.

Cómo funciona en la práctica la retención

El comprador es el agente de retención (withholding agent), aunque en la práctica el agente de cierre (settlement agent) se encarga de los trámites. En el cierre, el monto retenido se envía al IRS con el Formulario 8288 y un Formulario 8288-A por cada vendedor extranjero. El IRS sella una copia del 8288-A y se la devuelve al vendedor, que la necesita para reclamar el crédito por la retención. Un vendedor sin número de Seguro Social debe obtener un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN) presentando el Formulario W-7, y la solicitud puede enviarse junto con los formularios de retención si el vendedor todavía no lo tiene. Empiece pronto: la falta de ITIN es la causa más común de que un reembolso se estanque.

La retención es un pago anticipado, no el impuesto definitivo. Al terminar el año, el vendedor presenta una declaración de impuestos de EE. UU. (el Formulario 1040-NR, si es persona física) en la que informa la ganancia real de la venta, calcula el impuesto adeudado y reclama como crédito el monto retenido. Si la retención supera el impuesto, el vendedor recibe un reembolso. Si el vendedor tuvo la propiedad por más de un año, por lo general se aplican las tasas de ganancias de capital a largo plazo, lo que con frecuencia resulta muy inferior al 15 por ciento del precio bruto.

Excepciones y tasas reducidas

Varias excepciones reducen o eliminan la retención, y dependen del uso que el comprador piensa dar a la propiedad y del precio:

• Si el comprador usará la propiedad como residencia y el precio no supera los $300,000, no hay retención. El comprador debe tener planes concretos de vivir allí al menos la mitad del tiempo en que la propiedad se use durante cada uno de los dos primeros años.
• Si el comprador la usará como residencia y el precio supera los $300,000 pero no los $1,000,000, la tasa baja al 10 por ciento.
• Un vendedor que prevé que el impuesto real será menor que la retención puede solicitar un certificado de retención (withholding certificate) con el Formulario 8288-B antes de la fecha de cierre o en esa misma fecha. Si la solicitud está pendiente en el cierre, el comprador igualmente retiene, pero puede mantener los fondos en escrow hasta que el IRS resuelva, y luego remite solo el monto que permita el certificado.
• Un vendedor que en realidad no es persona extranjera simplemente entrega la certificación de condición no extranjera, y no se aplica ninguna retención.

La excepción por residencia depende por completo de la intención del comprador, y traslada el riesgo al comprador si esa intención resulta falsa. Los compradores no deben firmar a la ligera la declaración de residencia para complacer al vendedor.

Retención estatal además de FIRPTA

New York agrega su propia capa. Una persona física no residente que vende un inmueble en New York debe presentar el Formulario IT-2663 y pagar el impuesto estatal estimado sobre la renta correspondiente a la ganancia al registrarse la escritura o antes, con excepciones limitadas. El agente de cierre no registrará la escritura sin ese trámite. Al momento de escribir este artículo, Virginia y el Distrito no imponen una retención comparable en el cierre, pero las normas estatales cambian, así que confirme el requisito vigente con el agente de cierre cuando fije la fecha de cierre.

Planifique la venta antes de publicar la propiedad

Tres pasos evitan la mayoría de los problemas. Primero, obtenga un ITIN antes de firmar el contrato si no lo tiene. Segundo, decida si conviene presentar una solicitud con el Formulario 8288-B; si su ganancia es pequeña o vende con pérdida, el certificado puede evitar que la mayor parte de su dinero quede atrapada en un ciclo de reembolso de varios meses. Tercero, incluya la retención en las cuentas del cierre, junto con la cancelación de la hipoteca y cualquier comisión de corretaje, para que no haya sorpresas en la mesa de cierre. Nuestra asesoría en transacciones inmobiliarias comerciales y residenciales coordina estos puntos con el agente de cierre, y nuestra guía sobre las etapas del cierre muestra en qué momento del calendario entran los formularios de FIRPTA. Los dueños que tienen la propiedad a través de una sociedad también deberían leer nuestra nota sobre comprar una propiedad a través de una LLC, ya que la clasificación fiscal de la entidad determina si se aplica la regla de transparencia.

Si vive fuera de Estados Unidos y se prepara para vender una propiedad en este país, una consulta con Capitol Law Partners puede trazar la retención, los formularios y los plazos antes de que firme un contrato. Programe una consulta.

Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Esta comunicación no establece una relación abogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estrategia práctica para fundadores, inversores y empresas en crecimiento.

¿Necesita ayuda con este tema? Consulte nuestra página de derecho inmobiliario o programe una consulta.