¿Qué aprobaciones de zonificación necesita un proyecto de desarrollo?

Un prestamista no desembolsará y un contratista no podrá obtener permisos mientras el proyecto no tenga el derecho legal a existir en ese terreno, y ese derecho proviene de la zonificación. La primera pregunta en cualquier sitio de desarrollo es si el uso y la densidad previstos están permitidos por derecho propio (by right). Si lo están, el camino es administrativo: revisión del plan del sitio y permisos de construcción. Si no lo están, necesitará aprobaciones de zonificación discrecionales, y discrecional significa audiencias públicas, condiciones, vecinos y tiempo. Saber en qué camino está antes de firmar el contrato de compra del terreno marca la diferencia entre un calendario y una conjetura.

Primer paso: lo que la zonificación permite por derecho propio

Empiece por el mapa de zonificación y el texto de la ordenanza aplicable al distrito. La tabla de usos indica si su uso (residencial, de oficinas, comercial minorista, industrial, mixto) está permitido, permitido con condiciones o prohibido. Las normas dimensionales fijan la altura, la densidad o el coeficiente de edificabilidad (floor area ratio), los retiros, la ocupación del lote y el estacionamiento. Los distritos superpuestos (overlay districts) añaden reglas adicionales: los distritos históricos traen consigo una revisión de diseño, y en el Distrito un proyecto ubicado en un distrito histórico pasa por el proceso de revisión de preservación histórica antes de obtener los permisos. Una propiedad con un uso existente no conforme puede mantenerlo, pero por lo general no puede ampliarlo. Una carta de verificación de zonificación de la jurisdicción confirma por escrito la clasificación, y nuestro equipo de adquisiciones, arrendamiento y desarrollo de propiedades obtiene una durante el período de estudio en cada sitio de proyecto, porque la descripción del corredor sobre lo que permite el terreno no es una aprobación.

Excepciones especiales, permisos de uso especial y variaciones

Cuando el uso solo se permite de forma condicional, la ordenanza prevé un mecanismo de aprobación caso por caso. Las localidades de Virginia lo llaman permiso de uso especial (special use permit) o excepción especial (special exception), y lo decide la junta de supervisores (board of supervisors) o la junta de apelaciones de zonificación (board of zoning appeals), según la localidad; en el Distrito, la Board of Zoning Adjustment resuelve las excepciones especiales; en la ciudad de New York, la Board of Standards and Appeals resuelve los permisos especiales y las variaciones. El solicitante debe demostrar que la propuesta cumple los criterios escritos en la ordenanza, y la junta puede imponer condiciones sobre horarios, tránsito, zonas de amortiguamiento y diseño.

Una variación (variance) es distinta y más difícil de obtener. Consiste en pedir permiso para apartarse de una norma dimensional debido a una dificultad que surge de la propia propiedad, como un lote irregular que no puede cumplir un retiro. Las dificultades creadas por el propio solicitante y los inconvenientes económicos por lo general no califican. Los proyectos que necesitan una variación para ser viables deberían contemplar en sus números la posibilidad real de una denegación.

Rezonificación, compromisos voluntarios y desarrollos planificados

Si el uso o la densidad sencillamente no están permitidos, la solución es una rezonificación (rezoning), es decir, una modificación del mapa, o una modificación del texto de la ordenanza; ambas son actos legislativos del órgano de gobierno local. La práctica de Virginia permite al solicitante ofrecer compromisos voluntarios (proffers): condiciones escritas que pasan a formar parte de la zonificación y obligan al terreno, sobre asuntos como mejoras viales, diseño y contribuciones para instalaciones públicas. El proceso de desarrollo de unidad planificada (planned unit development) del Distrito, ante la Zoning Commission, permite mayor densidad y flexibilidad a cambio de beneficios públicos negociados en la solicitud. En la ciudad de New York, los cambios al mapa y al texto de zonificación pasan por el Uniform Land Use Review Procedure, con revisión de la junta comunitaria (community board), el presidente del distrito municipal (borough president), la City Planning Commission y el City Council, con plazos fijos. Cada uno de estos procesos es público, cada uno da lugar a oposición y cada uno genera condiciones que regirán el proyecto durante toda su vida.

Plan del sitio, subdivisión y permisos de construcción

Obtener los derechos urbanísticos (entitlement) no es el final. Un proyecto permitido por derecho propio o aprobado sigue pasando por la revisión del plan del sitio (site plan), en la que los ingenieros de la localidad examinan la nivelación del terreno, el manejo de aguas pluviales, los servicios públicos, el tránsito y el paisajismo, y pueden exigir fianzas para las mejoras públicas. Si el terreno debe dividirse o unificarse, primero se registra un plano de subdivisión (subdivision plat). Luego vienen los permisos de construcción, con revisión de planos para verificar el cumplimiento estructural, contra incendios, mecánico y de accesibilidad, y el certificado de ocupación solo se emite tras las inspecciones finales. Los prestamistas suelen exigir la aprobación del plan del sitio y el permiso de construcción como condiciones del préstamo de construcción.

Cómo vincular las aprobaciones de zonificación al contrato de compra del terreno

La compra del terreno debe estructurarse en torno al camino de aprobación. El comprador que necesita una rezonificación debería negociar un período de estudio lo bastante largo para solicitarla y obtenerla, derechos de prórroga con un precio definido y un derecho de terminación si la aprobación se deniega o llega con condiciones inaceptables. Algunos contratos ajustan el precio de compra según la densidad aprobada. El contrato también debe establecer quién controla la solicitud, quién paga a los consultores y qué pasa con el trabajo realizado si la operación fracasa. Nuestro equipo de contratos y negociaciones inmobiliarias redacta estas contingencias de aprobación en el contrato, y nuestra nota sobre las contingencias del contrato de compraventa explica cómo interactúan esas condiciones con el depósito.

Hay dos puntos más que se aplican en todas las jurisdicciones. Las aprobaciones tienen fecha de vencimiento, así que controle cuándo caduca una excepción especial o un plan del sitio si la construcción no comienza. Y los vecinos y otras partes tienen derecho a apelar, lo que significa que una aprobación no es definitiva hasta que vence el plazo de apelación; un prestamista de construcción normalmente esperará a esa fecha. Incorpore ambos puntos al calendario, junto con el resto de la debida diligencia de la adquisición, y el cronograma del proyecto se convertirá en algo que puede defender ante un prestamista y un inversionista.

Si está evaluando un sitio y necesita saber qué aprobaciones requerirá el proyecto y cuánto tiempo debería darle el contrato para obtenerlas, una consulta con Capitol Law Partners puede trazar el camino antes de que comprometa un depósito. Programe una consulta.

Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Esta comunicación no establece una relación abogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estrategia práctica para fundadores, inversores y empresas en crecimiento.

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