Escritura de garantía vs. quitclaim deed: ¿cuál necesita?

La escritura (deed) es el documento que realmente transmite la propiedad, y el tipo de escritura determina qué promete el vendedor sobre el título. Una escritura de garantía general (general warranty deed) promete que el título es válido remontándose a cada uno de los dueños anteriores. Una escritura de renuncia (quitclaim deed) no promete nada: transfiere el interés que el otorgante tenga, que podría ser la propiedad entera o nada en absoluto. La mayoría de los contratos de compraventa especifica qué escritura debe entregar el vendedor, y los compradores que pasan por alto esa línea descubren en el cierre que reciben menos de lo que suponían.

Qué promete una escritura de garantía general

Una escritura de garantía general incluye el conjunto completo de garantías sobre el título (title covenants): que el otorgante es dueño de la propiedad y tiene derecho a transmitirla, que no existen cargas no reveladas, que la posesión del comprador no se verá perturbada por un derecho preferente y que el otorgante defenderá el título y firmará los documentos adicionales que hagan falta para perfeccionarlo. Estas promesas abarcan toda la historia del inmueble, no solo los años en que el vendedor fue su dueño. Si aparece un gravamen de dos dueños atrás, el vendedor que otorgó una escritura de garantía general responde por él.

En Virginia, la ley asigna un significado definido a ciertas frases breves, de modo que una escritura que transmite la propiedad “with general warranty” (con garantía general) incorpora esas garantías sin necesidad de enumerarlas. Por eso las escrituras de Virginia pueden parecer escuetas y aun así ofrecer protección completa. Nuestra práctica de derecho inmobiliario verifica que las palabras operativas de la escritura coincidan con lo que exigía el contrato, porque cambiar una sola palabra en la cláusula de transmisión (granting clause) cambia la responsabilidad del vendedor.

Escritura de garantía especial: el punto intermedio habitual

Una escritura de garantía especial (special warranty deed), a veces llamada escritura de garantía limitada (limited warranty deed), restringe la promesa al período en que el otorgante fue dueño. El vendedor garantiza que no hizo nada que afectara el título, pero no promete nada sobre lo ocurrido antes de su compra. Es la forma habitual en el Distrito de Columbia y es estándar en ventas comerciales, ventas de constructoras, ventas de inmuebles en poder de bancos y transmisiones hechas por sucesiones y fiduciarios, en las que el vendedor no puede o no quiere responder por toda la cadena de títulos.

Para el comprador, la escritura de garantía especial traslada el peso al seguro de título. El vendedor responde por el pasado reciente; la póliza del propietario responde por todo lo anterior. Esa combinación funciona bien, y por eso la mayoría de los compradores acepta una escritura de garantía especial sin objeciones. Nuestra nota sobre si necesita una póliza de seguro de título del propietario explica qué añade esa cobertura.

Qué hace una quitclaim deed y cuándo se usa

Una escritura de renuncia transmite el interés que tenga el otorgante, si tiene alguno, sin ninguna garantía. Si el otorgante no era dueño de nada, el adquirente no recibe nada y no tiene ningún reclamo contra el otorgante. Eso hace que la quitclaim deed no sea adecuada para una compra entre partes independientes, pero sí útil en situaciones en las que las partes ya saben qué se transfiere:

• transferencias entre cónyuges en un acuerdo de divorcio o entre familiares a título de donación;
• trasladar la propiedad a un fideicomiso revocable o a una LLC que controla el propio dueño;
• eliminar una duda sobre el título (cloud on title), por ejemplo cuando un posible heredero o un antiguo copropietario renuncia a cualquier derecho;
• corregir una escritura anterior en la que se escribió mal un nombre o se describió mal el inmueble.

Las aseguradoras de títulos examinan con atención las escrituras de renuncia que aparecen en la cadena de títulos. Una quitclaim deed otorgada por alguien ajeno a esa cadena puede indicar un interés en disputa, y la aseguradora puede exigir una declaración jurada o documentación adicional antes de emitir una póliza sin salvedades. Si en una venta le ofrecen una quitclaim deed, pregunte por qué, y cuente con que la respuesta afecte el precio.

La bargain and sale deed de New York

En la práctica residencial de New York rara vez se usa una escritura de garantía completa. La forma habitual es la escritura de compraventa con garantía contra actos del otorgante (bargain and sale deed with covenant against grantor’s acts), en la que el vendedor solo promete que no gravó personalmente la propiedad. En esencia, se parece a una escritura de garantía especial. Una bargain and sale deed sin garantías se acerca más a una escritura de renuncia y aparece en transmisiones hechas por albaceas, por síndicos designados en ejecuciones hipotecarias (referees in foreclosure) y por fiduciarios similares. El contrato de compraventa indicará qué forma debe entregar el vendedor; si no dice nada, el abogado del comprador debe plantearlo antes de firmar y no en la mesa de cierre.

Qué escritura debe exigir su contrato

El tipo de escritura es un término que se negocia, y el momento de negociarlo es el contrato de compraventa. Un comprador que paga el valor pleno de mercado en una venta residencial ordinaria puede pedir razonablemente una escritura de garantía general en Virginia o una bargain and sale deed con garantías en New York. Quien compra un edificio comercial, un inmueble de una sucesión o una propiedad en ejecución hipotecaria debe esperar una escritura de garantía especial y presupuestar la póliza de título en consecuencia. Nuestro trabajo en contratos y negociaciones inmobiliarias cubre esta cláusula junto con las contingencias y los documentos que deben entregarse en el cierre.

Hay dos puntos relacionados que se aplican a toda escritura. Primero, la escritura debe registrarse (ante el Recorder of Deeds en el Distrito, el secretario del tribunal de circuito en Virginia y el secretario del condado o el New York City Register en New York) para proteger al comprador frente a un comprador o acreedor posterior; una escritura no registrada es válida entre las partes, pero queda expuesta frente a cualquiera que registre primero sin tener conocimiento de ella. Segundo, la escritura debe indicar cómo detentan el título varios compradores, lo que determina qué ocurre cuando uno de ellos fallece. Nuestra comparación entre la tenencia conjunta y la tenencia en común explica esas opciones.

Si está revisando un contrato que deja abierto el tipo de escritura, o le entregaron una quitclaim deed en una operación en la que esperaba más, una consulta con Capitol Law Partners puede aclarar qué está recibiendo realmente. Programe una consulta.

Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Esta comunicación no establece una relación abogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estrategia práctica para fundadores, inversores y empresas en crecimiento.

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