Tenencia conjunta vs. tenencia en común: cómo titular su propiedad

Cuando dos o más personas compran una propiedad juntas, la escritura debe indicar cómo la detentan, y esa sola línea determina qué ocurre cuando uno de los dueños fallece, se divorcia o es demandado. La tenencia conjunta con derecho de supervivencia (joint tenancy with right of survivorship) transfiere automáticamente la parte del dueño fallecido a los copropietarios sobrevivientes. La tenencia en común (tenancy in common) la transmite según el testamento del fallecido o, si no hay testamento, según las reglas de la sucesión intestada. Los matrimonios en el Distrito de Columbia, Virginia y New York tienen una tercera opción, la tenencia por la totalidad (tenancy by the entirety), que añade protección frente a los acreedores de uno de los cónyuges. La decisión entre tenencia conjunta vs. tenencia en común le corresponde a usted, pero si la escritura no dice nada, la ley estatal decide por usted.

Tenencia en común: la regla por defecto para dueños sin vínculo familiar

Cada titular en una tenencia en común tiene una participación fraccionaria indivisa sobre la totalidad de la propiedad. Las partes pueden ser desiguales (sesenta y cuarenta por ciento, por ejemplo), y cada dueño puede vender, hipotecar o dejar en herencia su parte sin el consentimiento de los demás. Cuando uno de ellos fallece, su parte pasa a su patrimonio sucesorio, lo que implica un proceso sucesorio (probate), y los copropietarios sobrevivientes pueden terminar compartiendo la propiedad con un heredero al que nunca conocieron.

En Virginia y New York, una escritura a favor de dos personas no casadas crea una tenencia en común salvo que diga expresamente otra cosa, y el Distrito sigue el mismo criterio. Esta forma conviene a inversionistas, amigos y familiares que aportaron montos distintos y quieren que sus partes reflejen lo que invirtió cada uno. Funciona mejor con un acuerdo de copropiedad por escrito que regule los gastos, las decisiones, la compra de la parte de otro y qué ocurre si alguien quiere salir, porque de lo contrario cualquier cotitular puede forzar una venta mediante una acción de partición (partition action).

Tenencia conjunta con derecho de supervivencia

En la tenencia conjunta, los titulares tienen partes iguales, y su rasgo distintivo es la supervivencia: cuando uno fallece, la propiedad pasa a los sobrevivientes sin proceso sucesorio, diga lo que diga el testamento. Por eso la eligen con frecuencia las parejas no casadas y los padres que agregan a un hijo adulto al título. En nuestra práctica de derecho inmobiliario vemos que se usa sobre todo por esa razón, y a veces por motivos que los dueños no han pensado del todo.

Las contrapartidas son reales. Un cotitular puede disolver la tenencia conjunta transfiriendo su interés, lo que la convierte en una tenencia en común sin que el otro dueño lo sepa. Un acreedor de uno de los cotitulares puede alcanzar la parte de ese dueño mientras viva. Agregar a un hijo a la escritura puede tratarse como una donación a efectos fiscales y puede costarle al hijo el ajuste al alza de la base fiscal (step-up in basis) sobre esa parte, una pregunta tributaria que conviene hacer antes de firmar. En Virginia, la supervivencia debe constar expresamente en la escritura, por lo general con las palabras “as joint tenants with the right of survivorship”; si se omite la frase, se presume una tenencia en común.

Tenencia por la totalidad para matrimonios

Los cónyuges en Virginia, el Distrito y New York pueden detentar una propiedad en tenencia por la totalidad. Incluye el derecho de supervivencia, con dos agregados: ninguno de los cónyuges puede disolverla ni transferir su interés por sí solo, y un acreedor de solo uno de ellos, por lo general, no puede forzar la venta de la propiedad para cobrar. Esa protección frente a acreedores es la razón principal por la que profesionales casados y dueños de negocios la eligen para la vivienda familiar.

Las reglas sobre cómo surge varían. En New York, se presume que una escritura a favor de un matrimonio crea una tenencia por la totalidad salvo que diga otra cosa. En Virginia, la escritura debe expresar esa intención de forma explícita. El divorcio pone fin a la tenencia por la totalidad y la convierte en una tenencia en común, por lo que el acuerdo de división de bienes debe prever qué ocurre con la casa en lugar de dejarlo a la regla por defecto.

Sociedades y fideicomisos como alternativas

Los copropietarios de inmuebles de inversión a menudo prescinden de las tres formas y titulan la propiedad a nombre de una LLC, que reemplaza el texto de la escritura por un acuerdo operativo (operating agreement) que fija los porcentajes de participación, la administración y las condiciones de salida. Nuestro análisis sobre comprar una propiedad a través de una LLC aborda las ventajas y desventajas en materia de financiamiento e impuestos. Los dueños que quieren evitar el proceso sucesorio sin perder el control total en vida suelen recurrir a un fideicomiso en vida revocable (revocable living trust) en lugar de agregar a un hijo a la escritura; el área de fideicomisos y sucesiones de nuestra firma coordina ese fideicomiso con la escritura.

Cómo cambiar la forma de titularidad

La forma no es permanente. Los copropietarios pueden otorgar entre ellos una nueva escritura para convertir una tenencia en común en una tenencia conjunta, agregar a un cónyuge o trasladar la propiedad a un fideicomiso o a una sociedad. Antes de hacerlo, verifique cuatro cosas: si la hipoteca tiene una cláusula de vencimiento anticipado por venta (due-on-sale clause) que la transferencia activaría, si la jurisdicción cobra impuestos de transferencia o de registro sobre la transmisión, si la póliza de título del propietario sigue cubriendo al nuevo titular y qué tipo de escritura corresponde a la transferencia. Nuestra comparación entre la escritura de garantía y la quitclaim deed explica por qué una escritura de renuncia suele ser la herramienta adecuada para una transferencia entre copropietarios actuales y la equivocada para una venta.

Si va a comprar con una pareja, un cónyuge o un hijo adulto y quiere que la escritura refleje sus intenciones, una consulta con Capitol Law Partners permite definir la forma de titularidad antes del cierre en lugar de corregirla después. Programe una consulta.

Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Esta comunicación no establece una relación abogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estrategia práctica para fundadores, inversores y empresas en crecimiento.

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