¿Qué pasa si el comprador se retira de un contrato de compraventa?

Depende de cuándo. El comprador que termina el contrato dentro de una contingencia vigente recupera el depósito y no debe nada más. El comprador que se niega a cerrar después de vencidas las contingencias está en incumplimiento, y la cláusula de remedios del contrato decide lo que sigue: perder el depósito como indemnización pactada (liquidated damages), pagar las pérdidas reales del vendedor o, en casos excepcionales, recibir la orden de completar la compra. Cuando el comprador se retira del contrato de compraventa, la cláusula del depósito se convierte en la frase más importante del documento, y se negocia mucho menos de lo que debería.

Retirarse del contrato de compraventa al amparo de una contingencia

Si el contrato le da al comprador una contingencia de financiamiento, inspección, tasación o título y el plazo no ha vencido, la terminación es un derecho, no un incumplimiento. El comprador entrega un aviso por escrito en la forma que exige el contrato y el agente de escrow devuelve el depósito. En la práctica, la devolución no siempre es automática: la mayoría de los agentes de escrow exigen una autorización firmada por ambas partes o una orden judicial antes de desembolsar, aunque algunos formularios regionales permiten al agente liberar los fondos si transcurre un plazo de aviso sin objeciones. El vendedor que se niega a firmar la autorización puede demorar el reembolso, pero no tiene derecho al dinero, y el remedio del comprador es una carta de reclamación seguida, si hace falta, de una demanda. Nuestro resumen sobre cómo funcionan las contingencias del contrato explica los plazos y los requisitos de aviso que permiten una salida limpia.

Incumplimiento y el depósito como indemnización pactada

Una vez cumplidas o renunciadas las contingencias, el comprador que no cierra incumple el contrato, y la primera pregunta es qué dice el contrato que puede recuperar el vendedor. Muchos formularios residenciales, y la mayoría de los contratos de compraventa de New York, hacen del depósito el único remedio del vendedor: el vendedor lo conserva como indemnización pactada y no puede demandar por más. Los tribunales hacen cumplir estas cláusulas cuando el monto es una estimación razonable de la pérdida probable del vendedor y no una penalidad, y los depósitos dentro de los rangos habituales se confirman de forma rutinaria. En New York se usan depósitos más altos que en el Distrito o en Virginia, y la ley de ese estado permite desde hace mucho que el vendedor conserve el depósito de tamaño habitual de un comprador incumplidor sin probar daños reales.

Otros formularios le dan al vendedor una opción: conservar el depósito, o devolverlo y demandar por los daños reales. Los abogados del comprador deberían insistir en que el depósito sea el remedio único y exclusivo; los del vendedor deberían al menos conservar la opción si el depósito es pequeño en relación con el precio. Nuestro grupo de contratos y negociaciones inmobiliarias redacta la cláusula de remedios teniendo en cuenta el monto del depósito, porque ambos términos solo tienen sentido juntos.

Daños reales y cumplimiento forzoso

Cuando el contrato permite reclamar daños, la medida del vendedor es por lo general la diferencia entre el precio del contrato y el valor de mercado de la propiedad al momento del incumplimiento, que a menudo se demuestra con un precio de reventa más bajo, más los costos de mantenimiento durante la demora, como impuestos, seguro e intereses hipotecarios, menos cualquier monto ahorrado. El vendedor debe hacer esfuerzos razonables para revender. El cumplimiento forzoso (specific performance), es decir, una orden que obliga al comprador a comprar, es posible en principio porque cada inmueble es único, pero los tribunales rara vez lo conceden contra compradores, ya que lo que el vendedor quiere es dinero y una indemnización por daños se lo da. A los compradores que piden el cumplimiento forzoso contra un vendedor incumplidor les va mejor, y el comprador en esa situación suele registrar un aviso de litigio pendiente para impedir que la propiedad se venda a otra persona.

Cuando el comprador tiene una defensa

El comprador acusado de incumplimiento puede tener una respuesta. Si el vendedor no entregó un título asegurable, no completó las reparaciones acordadas, dejó vencer un plazo que era condición de la obligación del comprador o describió falsamente la propiedad de un modo que indujo a firmar el contrato, el comprador puede tener derecho a terminar y recuperar el depósito en lugar de perderlo. Una contingencia que el vendedor da por renunciada puede no haberlo sido, si el contrato exigía una renuncia por escrito y nunca se dio. Las disputas sobre si una condición se cumplió, por ejemplo si el préstamo del comprador fue “denegado” o simplemente se demoró, son la causa más frecuente de litigios sobre depósitos. Los hechos y los documentos las deciden, y por eso cada aviso debe darse por escrito y cada plazo debe controlarse.

Cómo protegerse en cualquiera de los dos lados

Los compradores deberían fijar plazos de contingencia que realmente puedan cumplir, vincular la contingencia de financiamiento al préstamo que de verdad están buscando, evitar renunciar a la contingencia de tasación sin el efectivo para cubrir una diferencia y tratar el calendario del contrato como obligatorio desde el día de la ratificación. Los vendedores deberían dimensionar el depósito según el riesgo, decidir si lo aceptan como remedio único, considerar una cláusula que haga esencial la fecha de cierre (time is of the essence) y mantener viva una oferta de respaldo cuando el formulario lo permita. Ambas partes deberían poner por escrito toda comunicación sobre la terminación y evitar garantías informales que puedan interpretarse como una prórroga o una renuncia. Desde nuestra asesoría en transacciones inmobiliarias comerciales y residenciales vemos que la mayoría de las disputas por depósitos surgen de un paso omitido en la secuencia del cierre que nadie documentó, no de un comprador que simplemente cambió de opinión.

Si es un comprador que necesita salir de un contrato, o un vendedor cuyo comprador dejó de responder, una consulta con Capitol Law Partners puede determinar en qué situación está el depósito y qué permite realmente el contrato. Programe una consulta.

Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Esta comunicación no establece una relación abogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estrategia práctica para fundadores, inversores y empresas en crecimiento.

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