Due diligence de imóvel comercial: o que a análise deve cobrir

A maioria dos contratos de compra de imóveis comerciais dá ao comprador um período de análise (study period) definido, durante o qual ele pode rescindir o contrato por qualquer motivo e recuperar o sinal. Quando esse período termina, o sinal normalmente se torna não reembolsável (goes hard), e as saídas ficam restritas a objeções ao título e a inadimplementos do vendedor. Isso faz da due diligence de imóvel comercial a janela mais valiosa do negócio, e o trabalho precisa ser encomendado no primeiro dia, porque agrimensores, consultores ambientais e órgãos de zoneamento trabalham no ritmo deles, não no seu.

Due diligence de imóvel comercial: título e levantamento topográfico

Solicite imediatamente o compromisso de título (title commitment) e leia o Schedule B, que lista as servidões, as restrições e outros itens registrados contra os quais a apólice não vai oferecer cobertura. Encomende ao mesmo tempo um levantamento ALTA/NSPS (ALTA/NSPS land title survey), com os itens da Table A de que você precisa (benfeitorias, servidões plotadas, número de vagas, zona de inundação, classificação de zoneamento). O levantamento mostra se o prédio está dentro dos limites do terreno, se uma servidão registrada atravessa a doca de carga e se o imóvel tem acesso legal a uma via pública. A maioria dos contratos fixa um prazo para a carta de objeções ao título; marque-o no calendário, porque objeções enviadas depois do prazo são consideradas renunciadas. O nosso texto sobre o que a apólice de seguro de título do proprietário cobre explica os endossos (zoneamento, acesso, contiguidade, levantamento) que o comprador comercial deve pedir.

Zoneamento, licenças e direitos de uso

Confirme que o uso atual é permitido, seja diretamente pela lei, seja por uma aprovação vinculada ao terreno, e que o uso que você pretende também é. Uma carta de verificação de zoneamento (zoning verification letter) emitida pela jurisdição local informa a classificação, eventuais infrações conhecidas e se o imóvel está em conformidade. Obtenha os certificados de ocupação (certificates of occupancy) e verifique se há licenças em aberto e infrações às normas de construção não resolvidas, que se transferem junto com o imóvel. Se você pretende ampliar ou mudar o uso, as aprovações necessárias devem ser tratadas no período de análise, e não depois do fechamento; o nosso resumo sobre aprovações de zoneamento para projetos de desenvolvimento descreve os caminhos e o que cada um exige.

Meio ambiente

Uma Avaliação Ambiental do Local Fase I (Phase I Environmental Site Assessment), feita segundo a norma ASTM em vigor, é o ponto de partida. Ela examina registros, entrevistas e uma visita ao local para identificar condições ambientais reconhecidas (recognized environmental conditions). É também a etapa que preserva as defesas do comprador contra a responsabilidade federal pela descontaminação, e essas defesas dependem de a avaliação ser concluída antes da aquisição e estar atualizada, com certos componentes refeitos se tiverem mais de 180 dias e o próprio laudo com no máximo um ano na data do fechamento. Se a Fase I apontar uma condição, segue-se uma Fase II com coleta de amostras, o que leva um tempo que o contrato talvez não permita sem uma prorrogação. Amianto, tinta com chumbo, tanques de armazenamento subterrâneos e áreas úmidas protegidas (wetlands) têm, cada um, a sua própria análise.

Locações, locatários e receita

Em um imóvel gerador de renda, os contratos de locação são o ativo, e a nossa equipe de aquisições, locação e desenvolvimento de imóveis lê cada um deles em confronto com a relação de aluguéis (rent roll). A revisão abrange:

• a relação de aluguéis conciliada com os contratos e aditivos reais, incluindo carências, opções e direitos de expansão;
• declarações de estoppel (estoppel certificates) dos locatários que confirmem o aluguel, o prazo, a caução e a inexistência de inadimplementos ou de obrigações pendentes do locador;
• acordos de subordinação e não perturbação, que o credor vai exigir dos principais locatários;
• cauções e cartas de crédito a serem transferidas no fechamento;
• conciliações de despesas operacionais e eventuais direitos de auditoria ou disputas dos locatários;
• direitos de preferência ou de primeira oferta que possam afetar a própria venda.

A receita informada pelo vendedor deve corresponder ao que os contratos permitem. Um locatário que paga menos do que o aluguel declarado, ou um contrato com uma opção de rescisão que o material do corretor não mencionou, muda o valor. A nossa comparação entre locação triple net e locação bruta explica por que a estrutura de repasses importa tanto quanto o aluguel-base quando você avalia o prédio.

Condições físicas e operação

Uma avaliação das condições do imóvel feita por um engenheiro abrange telhado, estrutura, envoltória do edifício, sistemas mecânicos, elétricos e hidráulicos, elevadores e acessibilidade. Combine-a com os contratos de serviço do vendedor (quais podem ser assumidos e quais podem ser rescindidos), as garantias dos equipamentos, as contas de consumo dos últimos anos, o histórico de sinistros do seguro (loss runs), os processos judiciais pendentes e o histórico do imposto predial, incluindo recursos pendentes contra a avaliação fiscal. Confirme a situação quanto à zona de inundação, já que ela determina o custo do seguro. Se o prédio tiver um edifício-garagem ou uma central de utilidades, reserve orçamento para um laudo especializado.

Vendedor, poderes e a saída

Por fim, confirme com quem você está negociando. Revise os documentos societários do vendedor para verificar os poderes para vender, procure ônus e sentenças contra a empresa e verifique se o vendedor é pessoa estrangeira para fins de retenção; o nosso texto sobre a retenção do FIRPTA explica a obrigação do comprador. Depois, administre o próprio prazo. Saiba como o período de análise é contado, entregue qualquer notificação de rescisão da forma exigida pelo contrato e peça uma prorrogação por escrito antes de o período acabar se algum laudo estiver atrasado. O comprador que deixa o período expirar enquanto espera uma Fase II tomou uma decisão sem querer. A duração do período e os direitos de prorrogação são fixados na assinatura do contrato, e é por isso que a nossa equipe de contratos e negociações imobiliárias os negocia antes de o sinal ser depositado.

Se você assinou contrato para comprar um prédio comercial e o período de análise está correndo, uma consulta com a Capitol Law Partners pode definir o plano de due diligence e os prazos já na primeira semana. Agende uma consulta.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Esta comunicação não estabelece uma relação advogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estratégia prática para fundadores, investidores e empresas em crescimento.

Precisa de ajuda com este tema? Veja nossa página de aquisições, locação e desenvolvimento de imóveis ou agende uma consulta.