Locação triple net ou locação bruta: quais custos são do locatário?

Um aluguel anunciado mais baixo pode custar mais do que um mais alto, dependendo da estrutura de locação por trás dele. Na locação triple net (triple net lease), o locatário paga a sua parte dos impostos sobre o imóvel, do seguro do prédio e da manutenção das áreas comuns além do aluguel-base, e esses repasses sobem sempre que os custos do locador sobem. Na locação bruta com serviços completos (full-service gross lease), um único aluguel cobre tudo, e o locador assume o risco dos custos. A escolha entre locação triple net e locação bruta é, na verdade, uma questão sobre quem absorve os aumentos ao longo do prazo, e a maioria dos contratos fica em algum ponto entre as duas.

O que a locação triple net transfere ao locatário

Os três “nets” são os impostos imobiliários, o seguro do imóvel e as despesas operacionais, normalmente chamadas de manutenção das áreas comuns (common area maintenance, ou CAM). O locatário paga a sua quota proporcional, calculada dividindo a metragem do locatário pela área locável do prédio. O locador estima antecipadamente as despesas do ano, cobra mensalmente junto com o aluguel-base e, depois do fim do ano, faz a conciliação com os custos reais, enviando ao locatário uma cobrança pela diferença ou um crédito pelo que foi pago a mais.

Em um prédio com um único locatário, o contrato muitas vezes é “absolute net”, o que significa que o locatário também cuida diretamente do telhado, da estrutura e dos reparos de capital. Em um prédio com vários locatários, o locador executa os serviços e repassa o custo. De qualquer forma, o custo total de ocupação do locatário é o aluguel-base mais um número que só o locador controla, e é por isso que a definição de despesas operacionais é a seção mais negociada de uma locação net. O nosso trabalho em aquisições, locação e desenvolvimento de imóveis, do lado do locatário, dedica mais tempo a essa definição do que ao aluguel.

Como funciona a locação bruta

Na locação bruta com serviços completos, o locador paga impostos, seguro, manutenção, contas de consumo e limpeza, e o aluguel é fixado em um valor alto o suficiente para cobrir esses itens com margem. O locatário ganha previsibilidade; o locador recebe um prêmio por assumir o risco. A maioria das locações brutas em prédios de escritórios, porém, não é totalmente bruta. Elas incluem uma cláusula de ano-base (base year): o locador absorve as despesas no nível do primeiro ano do prazo, e o locatário paga a sua parte de qualquer aumento acima desse ano-base nos anos seguintes.

A mecânica do ano-base merece atenção. Se o prédio estiver parcialmente vago no ano-base, as despesas ficam artificialmente baixas, e todo ano seguinte parece um aumento. Uma cláusula de ajuste por ocupação (gross-up) corrige isso ao ajustar as despesas variáveis ao que teriam sido em um nível de ocupação determinado, normalmente próximo do total, tanto no ano-base quanto nos anos seguintes. O locatário cujo contrato começa no meio do ano também deve pedir que o ano-base seja um ano civil completo de operação normal.

Locação bruta modificada e o meio-termo

A locação bruta modificada (modified gross lease) divide as categorias. O locador pode cobrir impostos e seguro enquanto o locatário paga as próprias contas de consumo e a limpeza, ou o locatário paga os aumentos de impostos e seguro acima de um ano-base enquanto o locador cuida integralmente da manutenção. Locações industriais tendem a ser net; locações de escritórios tendem a ser brutas com ano-base; locações de varejo costumam ser net, com encargos adicionais para fundos de marketing ou de promoção. O aluguel anunciado “mais energia” ou “mais contas de consumo” é uma estrutura bruta modificada, e o contrato deve detalhar exatamente quais itens o locatário paga e como são medidos, seja por medidor individual, por levantamento ou por rateio.

O que negociar na redação dos repasses

Seja qual for a estrutura, a proteção do locatário está em um punhado de cláusulas que limitam o que pode ser cobrado e permitem que o locatário confira as contas:

• uma definição de despesas operacionais que exclua benfeitorias de capital (exceto itens que geram economia, amortizados ao longo da vida útil), as comissões de locação e os honorários advocatícios do locador, os custos reembolsados pelo seguro ou por outros locatários e as multas ou penalidades causadas pelo locador;
• um teto para os aumentos das despesas controláveis, com impostos, seguro e contas de consumo excluídos por serem incontroláveis;
• um limite para a taxa de administração, expresso como percentual da receita bruta ou como valor fixo;
• um direito de auditoria com uma janela razoável após a conciliação anual, com o locador arcando com o custo da auditoria se a cobrança a mais ultrapassar um limite definido;
• uma cláusula de ajuste por ocupação para as despesas variáveis em qualquer ano em que o prédio estiver abaixo do nível de ocupação combinado.

São pedidos rotineiros. Um locador que recusa todos eles está dizendo algo sobre como será a conciliação. A nossa equipe de contratos e negociações imobiliárias inclui essa redação no contrato em vez de confiar no formulário do locador, que raramente traz qualquer uma delas.

Qual estrutura combina com o seu negócio

A locação net serve para o locatário que quer um aluguel-base menor, consegue orçar encargos variáveis e tem equipe para revisar as conciliações. A locação bruta serve para o locatário que valoriza um número fixo e está disposto a pagar um prêmio por isso. Quem ocupa sozinho um prédio independente quase sempre vai enfrentar uma locação net e deve tratar o estado do telhado, da climatização (HVAC) e do estacionamento como parte do aluguel. Antes de escolher, leia a nossa lista das outras cláusulas de locação comercial que vale a pena negociar, porque a estrutura de despesas interage com o aluguel da renovação, com a verba para benfeitorias e com qualquer fiança pessoal que o locador peça.

Se você está comparando propostas de locação com estruturas de despesas diferentes, uma consulta com a Capitol Law Partners pode colocá-las na mesma base de comparação e apontar a redação dos repasses que vai custar caro mais tarde. Agende uma consulta.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Esta comunicação não estabelece uma relação advogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estratégia prática para fundadores, investidores e empresas em crescimento.

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