Seguro de título na compra de imóvel nos EUA: você precisa?

Se você vai financiar a compra de um imóvel, o credor exigirá uma apólice de seguro de título (title insurance), e essa apólice protege apenas o credor. Contratar também uma apólice do proprietário (owner’s policy) é decisão sua, e ela é um dos poucos custos de fechamento capazes de salvar o próprio imóvel. O seguro de título cobre defeitos na propriedade que já existiam antes de você adquirir o título: uma assinatura falsificada três transferências atrás, um ônus que o último proprietário nunca quitou, um herdeiro que nunca assinou a escritura. Nenhuma inspeção do imóvel encontra esses problemas, e eles podem aparecer uma década depois do fechamento.

O que o seguro de título cobre

Uma apólice de título olha para trás. A seguradora pesquisa os registros públicos, conclui que o título é segurável e então se compromete a defender você contra reclamações cobertas e a pagar as perdas cobertas até o valor da apólice. A apólice padrão do proprietário cobre a hipótese de o título pertencer a outra pessoa que não você, defeitos ou ônus sobre o título, a falta de um direito legal de acesso ao imóvel e a impossibilidade de negociar o título no mercado (unmarketability of title). Na prática, isso abrange escrituras falsificadas ou assinadas de forma irregular, hipotecas não baixadas, ônus decorrentes de sentenças judiciais, erros do cartório de registro de imóveis (recorder’s office), herdeiros que ficaram de fora e transferências feitas por alguém sem capacidade ou sem poderes para isso.

Dois aspectos importam mais. Primeiro, a seguradora paga o custo de defender o seu título na Justiça, que muitas vezes é a despesa maior. Segundo, você paga o prêmio uma única vez, no fechamento, e a cobertura dura enquanto você ou seus herdeiros mantiverem algum direito sobre o imóvel. Compare isso com o seguro residencial contra danos (hazard insurance), que é renovado todo ano e cobre apenas eventos futuros.

A nossa equipe de Direito Imobiliário revisa o compromisso de título (title commitment) antes do fechamento exatamente por isso: a apólice vale o que ela segura, e o compromisso mostra o que a seguradora decidiu deixar de fora.

Apólice do credor ou apólice do proprietário

A apólice do credor (lender’s policy) segura a hipoteca, no valor do empréstimo, e sua cobertura diminui à medida que você amortiza o principal. Se uma reclamação sobre o título eliminar a sua propriedade, o credor recebe pela apólice dele e você fica sem nada. A apólice do proprietário segura o seu patrimônio no imóvel, no valor do preço de compra, e não diminui com o tempo. Muitas apólices ampliadas do proprietário também aumentam a cobertura por um período determinado para acompanhar a valorização.

Como as duas apólices partem da mesma pesquisa, contratá-las juntas no fechamento sai mais barato do que comprar a apólice do proprietário depois. Na maioria dos mercados, a tarifa de emissão simultânea da segunda apólice é uma pequena fração da primeira. Peça a cotação ao agente de fechamento (settlement agent) antes de decidir.

Quem compra à vista não tem credor e, portanto, não tem apólice nenhuma, a menos que contrate uma. É esse o comprador que mais precisa da apólice do proprietário, porque não há um analista de banco por trás do negócio verificando o título em nome de ninguém.

Schedule B: o que a apólice deixa de fora

Toda apólice traz um Schedule B com a lista de exceções. As exceções padrão incluem questões que um levantamento topográfico (survey) revelaria (invasões de divisa, disputas de limites), direitos de quem está na posse do imóvel, servidões não registradas e ônus de empreiteiros e prestadores (mechanic’s liens) por obras ainda não registradas. As exceções específicas listam itens registrados que a seguradora não vai cobrir: servidões existentes, restrições convencionais de uso (restrictive covenants), convenções de condomínio e qualquer ônus que o vendedor precise quitar no fechamento.

Leia essa lista antes do fechamento, e não depois de uma reclamação. Algumas exceções podem ser retiradas. Um levantamento atualizado, por exemplo, permite que a seguradora exclua a exceção relativa ao levantamento. Uma declaração juramentada do proprietário (owner’s affidavit) pode eliminar a exceção relativa a quem está na posse. Se uma servidão registrada passa exatamente onde você pretende construir uma garagem, é melhor saber agora, enquanto ainda pode negociar ou desistir do negócio com base nas contingências do seu contrato de compra.

A pesquisa de título não é o seguro

Alguns compradores presumem que a pesquisa de título (title search), sozinha, os protege. Não protege. A pesquisa é um trabalho da seguradora, e os erros dela só são problema da seguradora se você tiver uma apólice. Uma quitclaim deed do vendedor, ou uma bargain and sale deed em New York, traz poucas ou nenhuma garantia sobre a cadeia de titularidade, o que faz da apólice do proprietário a única proteção real contra defeitos ocultos. O nosso texto sobre warranty deed e quitclaim deed explica como as garantias da escritura e o seguro de título funcionam juntos.

Quando a apólice do proprietário compensa o prêmio

Pense nas reclamações que aparecem na prática: o empreiteiro de um proprietário anterior registra um ônus depois do fechamento por um serviço não pago; uma sentença de divórcio transferiu o imóvel, mas a escritura do ex-cônjuge nunca foi registrada; um leilão fiscal (tax sale) realizado anos antes tinha vícios; a entrada de garagem do vizinho fica dentro do seu lote. Cada uma dessas situações pode custar mais em honorários advocatícios do que o prêmio pago uma única vez, e a apólice cobre esses honorários.

Os argumentos contra a contratação são fracos. O prêmio é um custo modesto e único diante de uma perda que pode chegar ao preço total de compra. Para compradores estrangeiros em especial, que podem comprar sem um credor local e não conseguem acompanhar os registros com facilidade do exterior, a apólice do proprietário é a proteção básica que recomendamos. Quem compra um imóvel sem ter cidadania americana também precisa cuidar de outras etapas da transação.

Se você tem um fechamento marcado, peça agora o compromisso de título e a cotação da apólice e providencie a revisão de ambos antes da data do fechamento. Um compromisso com um problema é mais fácil de corrigir em uma semana do que na mesa de fechamento. A nossa assessoria em transações imobiliárias comerciais e residenciais inclui essa revisão, e o nosso passo a passo sobre o que acontece no fechamento mostra onde a apólice entra na sequência.

Se você está decidindo se deve contratar uma apólice de seguro de título do proprietário ou quer que um compromisso de título seja revisado antes do fechamento, uma consulta com a Capitol Law Partners pode esclarecer o que as exceções significam para a sua compra. Agende uma consulta.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Esta comunicação não estabelece uma relação advogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estratégia prática para fundadores, investidores e empresas em crescimento.

Precisa de ajuda com este tema? Veja nossa página de Direito Imobiliário ou agende uma consulta.