Locação comercial: quais cláusulas negociar antes de assinar

O contrato padrão do locador é uma posição inicial, não um documento do tipo pegar ou largar, e as cláusulas de locação comercial que mais importam raramente são as do aluguel-base. São a cláusula de reajuste, a opção de renovação, quem paga pelas obras de adaptação do espaço, se você pode ceder o contrato quando vender o negócio e o que acontece se precisar sair antes do prazo. Revise esses pontos antes de assinar a carta de intenção (LOI), porque a LOI normalmente fixa os pontos do negócio que o locador vai se recusar a reabrir depois. O nosso texto sobre se uma carta de intenção é vinculante explica essa sequência.

Aluguel, reajustes e despesas operacionais na locação comercial

O aluguel-base é o número que aparece na manchete, mas outros três números definem o custo real. O reajuste anual pode ser um percentual fixo ou atrelado a um índice; uma taxa fixa é previsível, um índice pode disparar em um ano de inflação alta, e um teto em qualquer dos dois protege você. A carência de aluguel durante as obras e os primeiros meses de operação é comum e deve ser expressa em meses, e não deixada para uma carta à parte. A estrutura de despesas, ou seja, se impostos, seguro e manutenção das áreas comuns (common area maintenance) são repassados a você, determina quanto o aluguel pode subir fora do seu controle. A nossa comparação entre locação triple net e locação bruta trata em detalhe da redação desses repasses, inclusive dos tetos sobre despesas controláveis e dos direitos de auditoria.

Prazo, opções de renovação e direitos de expansão

Um prazo mais longo compra um aluguel menor e uma verba maior para benfeitorias; um prazo mais curto compra flexibilidade. As opções de renovação fazem a ponte entre os dois, mas só se forem redigidas para ser realmente utilizáveis. Insista em um aluguel definido para o período da opção (um valor declarado, um aumento fixo ou o valor de mercado com um mecanismo neutro para apurá-lo) e em uma janela de notificação longa o bastante para que você não a perca. Vale pedir um direito de primeira oferta (right of first offer) sobre o espaço vizinho se houver chance de crescimento. Se você precisar de uma saída, negocie uma opção de rescisão antecipada com multa definida, em vez de torcer para que o locador concorde mais tarde. A nossa área de aquisições, locação e desenvolvimento de imóveis trata a mecânica dessas opções como o núcleo do contrato, porque são as cláusulas que você vai de fato exercer daqui a alguns anos.

Condições de entrega e benfeitorias do locatário

O contrato deve dizer exatamente em que condições o locador entrega o imóvel e quem paga para torná-lo utilizável. A verba para benfeitorias do locatário (tenant improvement allowance) é a contribuição do locador para as suas obras de adaptação; o contrato deve indicar o valor, em que ela pode ser gasta, quando é paga e o que acontece com o saldo não utilizado. Se o locador executar as obras, anexe um termo de obras (work letter) com as plantas, a data de entrega e as consequências de um atraso, como abatimento do aluguel dia a dia e direito de rescisão após uma data-limite. O início da cobrança do aluguel deve estar vinculado à entrega e às licenças, e não a uma data do calendário que pressupõe que tudo vai sair como planejado.

Uso, exclusividade e obrigação de funcionamento

Uma cláusula de uso permitido muito restrita pode impedir uma mudança de rumo do seu negócio ou a cessão do contrato a um comprador de outro ramo, por isso redija-a de forma ampla. Locatários de varejo devem pedir uma cláusula de exclusividade que impeça o locador de alugar espaços próximos a um concorrente direto e devem resistir a cláusulas de funcionamento contínuo que obriguem a loja a ficar aberta durante um ano ruim. Sinalização, horários e direito a vagas de estacionamento devem constar do contrato, e não de uma conversa com o corretor de locação.

Cessão, sublocação e o direito de sair

A cláusula de cessão decide se você pode vender o seu negócio. O formulário do locador costuma proibir a cessão sem consentimento; as alterações do locatário devem acrescentar que o consentimento não será recusado sem motivo razoável, que transferências para empresas do mesmo grupo ou para quem comprar substancialmente todo o negócio são permitidas sem consentimento e que o direito de retomada do locador (recapture, ou seja, retomar o espaço quando você pede para ceder o contrato) seja limitado ou excluído. Fique atento a cláusulas de divisão de lucros que dão ao locador uma parte de qualquer aluguel de sublocação acima do seu.

Inadimplemento, fiança e os remédios do locador

Por fim, leia a seção de inadimplemento como se um dia você fosse estar nela. O locatário deve receber notificação por escrito e ter um prazo para sanar a falha antes que um inadimplemento financeiro se torne um evento de inadimplemento, um prazo maior para inadimplementos não financeiros e nenhum vencimento antecipado de todos os aluguéis futuros sem crédito pelo que o locador obtiver com uma nova locação. A fiança pessoal (personal guaranty) é o pedido habitual do locador a um negócio novo, e o seu alcance é negociável; o nosso texto sobre fiança pessoal em locação comercial descreve os tetos e as cláusulas de redução progressiva (burn-off) que os locadores aceitam. Mais dois itens merecem atenção antes da assinatura:

• um acordo de subordinação, não perturbação e reconhecimento (subordination, non-disturbance, and attornment agreement) com o credor do locador, para que uma execução hipotecária não extinga o seu contrato;
• uma cláusula de realocação que, se não puder ser excluída, limite as mudanças a espaços equivalentes, por conta do locador e com aviso prévio adequado.

O aluguel por permanência após o término do contrato (holdover), as condições da caução e o direito do locador de entrar no imóvel completam a lista. Cada um desses pontos é rotina para o advogado do locador e sai caro para o locatário que assinou sem ler. A nossa equipe de contratos e negociações imobiliárias revisa o formulário do locador com base nesta lista antes de a LOI ser finalizada, enquanto o locador ainda espera negociar.

Se você recebeu um contrato padrão ou uma carta de intenção para um espaço comercial, uma consulta com a Capitol Law Partners pode identificar quais cláusulas pressionar antes de você se comprometer. Agende uma consulta.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Esta comunicação não estabelece uma relação advogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estratégia prática para fundadores, investidores e empresas em crescimento.

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