Aprovações de zoneamento: o que um projeto imobiliário exige

O credor não libera recursos e o empreiteiro não consegue tirar licenças enquanto o projeto não tiver o direito legal de existir naquele terreno, e esse direito vem do zoneamento. A primeira pergunta sobre qualquer terreno para desenvolvimento é se o uso e a densidade pretendidos são permitidos por direito (by right). Se forem, o caminho é administrativo: análise do plano de implantação (site plan review) e alvarás de construção. Se não forem, você precisa de aprovações de zoneamento discricionárias, e discricionário significa audiências públicas, condições, vizinhos e tempo. Saber em qual caminho você está antes de assinar o contrato de compra do terreno é a diferença entre um cronograma e um palpite.

Primeiro passo: o que o zoneamento permite por direito

Comece pelo mapa de zoneamento e pelo texto da lei de zoneamento aplicável à zona. A tabela de usos diz se o seu uso (residencial, escritórios, varejo, industrial, misto) é permitido, permitido com condições ou proibido. Os parâmetros dimensionais fixam altura, densidade ou coeficiente de aproveitamento (floor area ratio), recuos, taxa de ocupação e vagas de estacionamento. As zonas sobrepostas (overlay districts) acrescentam regras: distritos históricos trazem análise de projeto arquitetônico, e no District of Columbia um projeto em distrito histórico passa pelo processo de análise de preservação histórica antes das licenças. Um imóvel com uso existente não conforme pode mantê-lo, mas geralmente não pode ampliá-lo. Uma carta de verificação de zoneamento (zoning verification letter) emitida pela jurisdição confirma a classificação por escrito, e a nossa equipe de aquisições, locação e desenvolvimento de imóveis obtém uma durante o período de análise para todo terreno de projeto, porque a descrição do corretor sobre o que o terreno permite não é uma aprovação.

Exceções especiais, licenças de uso especial e variances

Quando o uso é permitido apenas sob condições, a lei de zoneamento prevê um mecanismo de aprovação caso a caso. Os municípios da Virginia chamam esse mecanismo de licença de uso especial (special use permit) ou exceção especial (special exception), decidida pelo board of supervisors ou pelo board of zoning appeals, conforme o município; no District of Columbia, o Board of Zoning Adjustment julga as exceções especiais; na cidade de New York, o Board of Standards and Appeals julga as licenças especiais e as variances. O requerente precisa demonstrar que a proposta atende aos critérios escritos na lei, e o órgão pode impor condições sobre horários, tráfego, faixas de amortecimento e projeto arquitetônico.

A variance é diferente e mais difícil de obter. Ela pede autorização para descumprir um parâmetro dimensional por causa de uma dificuldade decorrente do próprio imóvel, como um lote irregular que não consegue respeitar um recuo. A dificuldade criada pelo próprio requerente e o mero inconveniente financeiro em geral não se qualificam. Projetos que dependem de uma variance para funcionar devem levar em conta a possibilidade real de indeferimento.

Rezoneamento, proffers e empreendimentos planejados

Se o uso ou a densidade simplesmente não são permitidos, a solução é um rezoneamento (alteração do mapa) ou uma alteração do texto da lei, ambos atos legislativos do órgão de governo local. A prática na Virginia permite que o requerente ofereça proffers, condições escritas que passam a integrar o zoneamento e vinculam o terreno, tratando de questões como melhorias viárias, projeto arquitetônico e contribuições para equipamentos públicos. O processo de planned unit development do District of Columbia, perante a Zoning Commission, permite maior densidade e flexibilidade em troca de benefícios públicos negociados no pedido. Na cidade de New York, as alterações do mapa e do texto de zoneamento passam pelo Uniform Land Use Review Procedure, com análise pelo community board, pelo borough president, pela City Planning Commission e pelo City Council em prazos fixos. Cada um desses processos é público, cada um atrai oposição e cada um gera condições que vão reger o projeto durante toda a sua existência.

Plano de implantação, parcelamento e alvarás de construção

A obtenção dos direitos de construir (entitlement) não é o fim. Um projeto permitido por direito ou aprovado ainda passa pela análise do plano de implantação, em que os engenheiros do município examinam terraplenagem, manejo de águas pluviais, redes de infraestrutura, tráfego e paisagismo, e podem exigir cauções para obras públicas. Se o terreno precisar ser dividido ou unificado, primeiro é registrada uma planta de parcelamento (subdivision plat). Em seguida vêm os alvarás de construção, com análise dos projetos quanto à conformidade estrutural, de incêndio, mecânica e de acessibilidade, e o certificado de ocupação só sai depois das vistorias finais. Os credores normalmente exigem a aprovação do plano de implantação e o alvará de construção como condições do financiamento da obra.

Como vincular as aprovações de zoneamento ao contrato do terreno

A compra do terreno deve ser estruturada em torno do caminho de aprovação. O comprador que precisa de um rezoneamento deve negociar um período de análise longo o bastante para protocolar e obter a aprovação, direitos de prorrogação com preço definido e um direito de rescisão se a aprovação for negada ou vier com condições inaceitáveis. Alguns contratos ajustam o preço de compra à densidade aprovada. O contrato também deve tratar de quem controla o pedido, de quem paga os consultores e do destino dos estudos e projetos se o negócio não for adiante. A nossa equipe de contratos e negociações imobiliárias inclui essas contingências de aprovação no contrato, e o nosso texto sobre as contingências do contrato de compra explica como essas condições se relacionam com o sinal.

Mais dois pontos valem em todas as jurisdições. As aprovações têm prazo de validade, por isso acompanhe quando uma exceção especial ou um plano de implantação caduca se a obra não começar. E os vizinhos e outras partes têm direito de recorrer, o que significa que uma aprovação só é definitiva depois que o prazo de recurso termina; o credor da obra normalmente espera essa data. Inclua as duas coisas no cronograma, junto com o restante da due diligence da aquisição, e o cronograma do projeto passa a ser algo que você consegue defender diante de um credor e de um investidor.

Se você está avaliando um terreno e precisa saber quais aprovações o projeto vai exigir e quanto tempo o contrato deve lhe dar para obtê-las, uma consulta com a Capitol Law Partners pode traçar o caminho antes de você comprometer um sinal. Agende uma consulta.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Esta comunicação não estabelece uma relação advogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estratégia prática para fundadores, investidores e empresas em crescimento.

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