Retenção do FIRPTA: como funciona para vendedores estrangeiros

Se o vendedor de um imóvel nos Estados Unidos for uma pessoa estrangeira, o comprador deve reter 15 por cento do preço bruto de venda e enviar esse valor ao IRS em até 20 dias após o fechamento. Essa é a retenção do FIRPTA (FIRPTA withholding), prevista no Foreign Investment in Real Property Tax Act, e ela incide sobre o valor realizado (amount realized), não sobre o lucro do vendedor. Um vendedor estrangeiro com pouco ou nenhum ganho ainda pode ver uma parte grande do valor da venda retida na mesa de fechamento, e o comprador que deixa de reter passa a responder pelo imposto. Os dois lados precisam se planejar para isso antes da assinatura do contrato.

Quem é considerado pessoa estrangeira

O FIRPTA trata como pessoas estrangeiras os indivíduos estrangeiros não residentes (nonresident aliens), as empresas estrangeiras, as sociedades (partnerships) estrangeiras, os trusts estrangeiros e os espólios estrangeiros. O titular de green card é considerado estrangeiro residente para esse fim e não está sujeito à retenção. O mesmo vale para o titular de visto que cumpra o teste de presença substancial (substantial presence test) no ano da venda. O vendedor comprova que não é estrangeiro assinando uma declaração de condição de não estrangeiro (certification of non-foreign status) com um número de identificação de contribuinte nos EUA, que o comprador mantém em arquivo. Se o imóvel estiver em nome de uma LLC de sócio único desconsiderada para fins fiscais (disregarded entity), o IRS enxerga o proprietário por trás dela, de modo que uma LLC pertencente a um não residente não escapa da regra.

A nossa equipe de Direito Imobiliário levanta a questão do FIRPTA já na fase do contrato para qualquer vendedor que more no exterior, porque a retenção muda o valor que o vendedor efetivamente recebe e pode até deixá-lo sem recursos suficientes se a quitação da hipoteca for maior do que o valor líquido após a retenção. O mesmo planejamento vale na entrada, quando um estrangeiro compra um imóvel sem ter cidadania americana.

Como funciona a mecânica da retenção do FIRPTA

O comprador é o agente de retenção (withholding agent), embora, na prática, o agente de fechamento (settlement agent) cuide da papelada. No fechamento, o valor retido é enviado ao IRS com o Formulário 8288 e um Formulário 8288-A para cada vendedor estrangeiro. O IRS carimba uma cópia do 8288-A e a devolve ao vendedor, que precisa dela para reivindicar o crédito pela retenção. Um vendedor sem Social Security number precisa obter um Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) protocolando o Formulário W-7, e o pedido pode ser enviado junto com os formulários de retenção se o vendedor ainda não tiver o número. Comece cedo; a falta do ITIN é o motivo mais comum para a restituição emperrar.

A retenção é um pagamento antecipado, não o imposto definitivo. Depois do fim do ano, o vendedor apresenta uma declaração de imposto de renda nos EUA (Formulário 1040-NR, no caso de pessoa física) informando o ganho real na venda, calcula o imposto devido e usa o valor retido como crédito. Se a retenção for maior do que o imposto, o vendedor recebe a diferença como restituição. Se o vendedor manteve o imóvel por mais de um ano, em geral se aplicam as alíquotas de ganho de capital de longo prazo, o que muitas vezes resulta em um valor bem menor do que 15 por cento do preço bruto.

Exceções e alíquotas reduzidas

Várias exceções reduzem ou eliminam a retenção, e elas dependem do uso que o comprador pretende dar ao imóvel e do preço:

• Se o comprador for usar o imóvel como residência e o preço não ultrapassar US$ 300.000, não há retenção. O comprador precisa ter planos concretos de morar no imóvel durante pelo menos metade do tempo em que ele estiver em uso em cada um dos dois primeiros anos.
• Se o comprador for usá-lo como residência e o preço for superior a US$ 300.000, mas não ultrapassar US$ 1.000.000, a alíquota cai para 10 por cento.
• O vendedor que espera que o imposto real seja menor do que a retenção pode pedir um certificado de retenção (withholding certificate) pelo Formulário 8288-B antes do fechamento ou na data do fechamento. Se o pedido estiver pendente no fechamento, o comprador ainda faz a retenção, mas pode manter os recursos em escrow até a decisão do IRS e então recolher apenas o valor que o certificado permitir.
• O vendedor que, na verdade, não é pessoa estrangeira simplesmente apresenta a declaração de condição de não estrangeiro, e não há retenção.

A exceção de residência depende inteiramente da intenção do comprador e transfere o risco para ele se essa intenção se revelar falsa. Compradores não devem assinar a declaração de residência por descuido só para acomodar um vendedor.

Retenção estadual além do FIRPTA

New York acrescenta a sua própria camada. Uma pessoa física não residente que vende um imóvel em New York deve apresentar o Formulário IT-2663 e pagar o imposto de renda estadual estimado sobre o ganho até o momento do registro da escritura, com exceções limitadas. O agente de fechamento não registra a escritura sem isso. No momento em que este texto foi escrito, a Virginia e o District of Columbia não impõem uma retenção comparável no fechamento, mas as regras estaduais mudam, por isso confirme a exigência em vigor com o agente de fechamento quando marcar a data do fechamento.

Como planejar a venda antes de anunciar o imóvel

Três medidas evitam a maior parte dos problemas. Primeiro, obtenha um ITIN antes de assinar o contrato, se ainda não tiver um. Segundo, avalie se faz sentido pedir o certificado pelo Formulário 8288-B; se o seu ganho for pequeno ou se você estiver vendendo com prejuízo, o certificado pode evitar que a maior parte do valor da venda fique presa em um ciclo de restituição de meses. Terceiro, inclua a retenção na conta do fechamento, junto com a quitação da hipoteca e eventual comissão de corretagem, para que não haja surpresa na mesa de fechamento. A nossa assessoria em transações imobiliárias comerciais e residenciais coordena esses itens com o agente de fechamento, e o nosso passo a passo sobre a sequência do fechamento mostra em que ponto do cronograma entram os formulários do FIRPTA. Quem detém o imóvel por meio de uma empresa também deve ler o nosso texto sobre comprar imóvel por meio de uma LLC, já que a classificação fiscal da empresa determina se a regra de transparência se aplica.

Se você mora fora dos Estados Unidos e está se preparando para vender um imóvel no país, uma consulta com a Capitol Law Partners pode mapear a retenção, os formulários e o cronograma antes de você assinar um contrato. Agende uma consulta.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Esta comunicação não estabelece uma relação advogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estratégia prática para fundadores, investidores e empresas em crescimento.

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