Biens immobiliers dans plusieurs États : la planification successorale

Un bien immobilier est régi par la loi de l’État où il se trouve. Si vous décédez en possédant en votre nom propre un appartement en copropriété en Floride, une maison en Virginie et un appartement à New York, votre exécuteur testamentaire ouvrira une procédure de probate (la procédure successorale judiciaire) dans votre État de résidence, puis une procédure secondaire distincte (ancillary probate) dans chacun des autres, avec son propre tribunal, son propre avocat local et son propre calendrier. Planifier la succession de biens immobiliers situés dans plusieurs États consiste surtout à sortir ces biens de votre nom personnel avant le décès, afin qu’aucun deuxième ou troisième tribunal ne soit nécessaire. La même logique, avec davantage de complications, s’applique aux biens situés à l’étranger.

Pourquoi des biens immobiliers dans plusieurs États entraînent plusieurs probates

Le pouvoir d’un tribunal des successions s’arrête à la frontière de l’État. Les lettres délivrées par le greffier d’une circuit court de Virginie ne donnent à votre exécuteur aucun pouvoir de signer un acte de propriété en Floride. L’exécuteur doit saisir le tribunal de Floride, généralement en déposant des copies authentifiées de la procédure ouverte dans l’État de résidence, obtenir des lettres secondaires (ancillary letters), publier un avis aux créanciers dans cet État, puis transférer ou vendre le bien sous le contrôle de ce tribunal. Chaque succession secondaire ajoute des frais de dépôt, un avocat local et un délai qui retarde la vente ou le transfert du bien concerné. Pour une famille qui possède une résidence secondaire, c’est un désagrément ; pour une succession comprenant des biens locatifs dans trois États, c’est une ponction sérieuse. Notre pratique planification successorale et protection des actifs traite tout acte de propriété situé hors de l’État comme un problème de planification à résoudre maintenant plutôt que comme un problème de probate à régler plus tard.

Premier outil : transférer le bien à une fiducie révocable

La solution classique est une fiducie révocable du vivant (revocable living trust) qui détient le titre de propriété de chaque bien. Au décès, le fiduciaire successeur vend ou distribue chaque bien selon les termes de la fiducie, sans intervention d’aucun tribunal dans aucun État. La fiducie doit réellement être alimentée : un nouvel acte pour chaque bien, enregistré dans le comté où il se trouve, selon les règles d’enregistrement de cet État. Nous nous coordonnons avec des avocats locaux lorsqu’un État exige une formulation particulière de l’acte ou une attestation de fiducie (trust certification). Avant le transfert, il faut notamment vérifier l’accord du prêteur (la loi fédérale empêche en général un prêteur d’exiger le remboursement anticipé d’un prêt immobilier résidentiel au motif que l’emprunteur a transféré son logement à une fiducie révocable dont il reste bénéficiaire, mais vérifiez-le), le maintien de l’assurance titre (title insurance), les exonérations de taxe foncière liées à l’occupation par le propriétaire et les droits de mutation, que certaines juridictions prélèvent même sur un transfert à votre propre fiducie. Notre article comparant fiducie du vivant et testament présente plus largement les arguments en faveur de la fiducie.

Deuxième outil : détenir les biens d’investissement dans une LLC

Les biens locatifs et commerciaux gagnent souvent à être détenus par une société à responsabilité limitée (LLC) pour des raisons de responsabilité. L’avantage successoral en est un effet secondaire : une participation dans une LLC est un bien meuble régi par la loi de votre domicile, et non un bien immobilier régi par la loi de l’État où se trouve le terrain, si bien qu’elle se transmet sans probate secondaire. La participation dans la LLC peut à son tour être détenue par votre fiducie. La contrepartie : des déclarations annuelles auprès de l’État, d’éventuelles taxes de franchise ou taxes sur les entités, et la nécessité de gérer correctement la société. Les droits de mutation et les risques de réévaluation foncière s’appliquent ici aussi, et certains prêteurs traitent un transfert à une LLC différemment d’un transfert à une fiducie révocable.

Troisième outil : la propriété conjointe avec droit de survie

Détenir un bien conjointement avec droit de survie (right of survivorship), ou en tenancy by the entirety avec son conjoint, le transmet au propriétaire survivant de plein droit, sans probate nulle part. C’est simple et efficace entre époux. Ajouter un enfant ou une autre personne comme copropriétaire pour éviter le probate est généralement une erreur : cela constitue une donation parfaite d’une part du bien, expose le bien aux créanciers et au divorce du copropriétaire, exige la signature du copropriétaire pour vendre ou refinancer, et ne fait que reporter le problème au décès du survivant.

Quatrième outil : l’acte de transfert au décès

Un acte de transfert au décès (transfer-on-death deed, ou TOD deed) désigne un bénéficiaire qui reçoit le bien à votre décès, tandis que vous en conservez la pleine propriété et le contrôle de votre vivant. La Virginie et le District de Columbia les autorisent depuis des années, et New York en a adopté une version plus récemment, même si, à la date de rédaction, les procédures et l’acceptation pratique varient encore. Tous les États ne les reconnaissent pas : l’outil dépend donc du lieu où se trouve chaque bien. Un acte TOD évite le probate pour ce bien, mais n’assure ni la gestion en cas d’incapacité ni les conditions de distribution qu’offre une fiducie, et un bénéficiaire qui décède avant vous ou qui est mineur crée les mêmes problèmes que ceux décrits dans notre article sur les désignations de bénéficiaires et votre testament.

Les biens situés hors des États-Unis

Les biens situés à l’étranger soulèvent trois questions supplémentaires. D’abord, la loi du pays où se trouve le bien régit sa transmission, et de nombreux pays de droit civil appliquent des règles de réserve héréditaire (forced heirship) qui attribuent une part aux enfants ou au conjoint quel que soit le testament. Ensuite, ce pays peut ne pas reconnaître du tout une fiducie américaine, ou l’imposer défavorablement : une fiducie qui convient pour la maison de Virginie peut donc être le mauvais outil pour un appartement à Istanbul. Enfin, un testament américain peut devoir être de nouveau validé à l’étranger, traduit et apostillé, ce qui prend du temps. La réponse habituelle est un testament distinct pour le bien étranger, rédigé par un avocat de ce pays, chaque testament étant rédigé de façon à ne pas révoquer l’autre. Notre article sur la planification successorale des non-citoyens traite du volet fiscal, notamment du fait que l’ensemble des biens d’une personne domiciliée aux États-Unis dans le monde, y compris l’immobilier à l’étranger, entre dans le calcul de l’impôt fédéral sur les successions.

Mettre le tout en place

Dressez l’inventaire de chaque bien que vous possédez, dans chaque État et chaque pays, avec son mode de détention et l’existence éventuelle d’un prêt. Pour chacun, choisissez l’outil : fiducie, LLC, titre avec droit de survie ou acte TOD. Signez ensuite les actes et procédez aux enregistrements, l’étape où la plupart des plans s’enlisent. Une fiducie sans actes de transfert, ou une LLC constituée mais qui n’a jamais reçu le bien, laisse le probate secondaire exactement là où il était. La pratique du cabinet en droit immobilier prend en charge le volet transactionnel de ces transferts, et notre pôle trusts et successions maintient la cohérence du plan au fil des achats et des ventes. Les acquéreurs qui n’ont pas la citoyenneté américaine doivent en outre tenir compte d’un niveau de complexité supplémentaire.

Si vous possédez des biens dans plusieurs États ou pays, une consultation avec Capitol Law Partners permet d’associer à chaque bien l’outil adapté et de faire enregistrer les transferts. Prenez rendez-vous.

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Cette communication ne crée aucune relation avocat-client.

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