Cómo planificar la sucesión de inmuebles en varios estados

Los bienes inmuebles se rigen por la ley del estado donde están ubicados. Si usted fallece siendo propietario, a su nombre, de un condominio en Florida, una casa en Virginia y un apartamento en New York, su albacea abrirá un proceso testamentario (probate) en el estado donde usted residía y luego un procedimiento auxiliar independiente (ancillary probate) en cada uno de los otros, con su propio tribunal, su propio abogado local y sus propios plazos. Planificar la sucesión de inmuebles en varios estados consiste, sobre todo, en sacar los bienes de su nombre personal antes del fallecimiento para que no haga falta un segundo o un tercer tribunal. La misma lógica, con más complicaciones, se aplica a los bienes en el extranjero.

Por qué tener inmuebles en varios estados implica varios procesos testamentarios

La autoridad de un tribunal testamentario termina en la frontera del estado. Las cartas testamentarias que emite el secretario de un tribunal de circuito de Virginia no le dan a su albacea ninguna facultad para firmar una escritura en Florida. El albacea debe presentar una petición ante el tribunal de Florida, normalmente acompañada de copias autenticadas del procedimiento abierto en el estado de residencia, obtener cartas auxiliares, publicar allí el aviso a los acreedores y luego transferir o vender el inmueble bajo la supervisión de ese tribunal. Cada sucesión auxiliar suma tasas de presentación, un abogado local y una demora que retrasa la venta o la transferencia de ese inmueble. Para una familia con una casa de vacaciones, esto es una molestia; para un patrimonio con inmuebles de alquiler en tres estados, es un desgaste serio. Nuestra práctica de planificación patrimonial y protección de activos trata cualquier escritura en otro estado como un problema de planificación que conviene resolver ahora, y no como un problema testamentario para después.

Primera herramienta: escriturar el inmueble a un fideicomiso revocable

La solución habitual es un fideicomiso en vida revocable que sea titular de cada inmueble. Al fallecer usted, el fiduciario sucesor vende o distribuye cada propiedad según las disposiciones del fideicomiso, sin intervención judicial en ningún estado. El fideicomiso debe estar realmente fondeado: una nueva escritura para cada propiedad, inscrita en el condado donde se encuentra, conforme a las reglas de registro de ese estado. Coordinamos con abogados locales cuando un estado exige una redacción específica en la escritura o un certificado de fideicomiso. Antes de transferir conviene verificar el consentimiento del prestamista (en general, la ley federal impide que un prestamista exija el pago anticipado de una hipoteca residencial porque el prestatario transfirió la vivienda a un fideicomiso revocable del que sigue siendo beneficiario, pero confírmelo), la continuidad del seguro de título, las exenciones del impuesto a la propiedad vinculadas a que el propietario habite el inmueble y los impuestos de transferencia, que algunas jurisdicciones cobran incluso por una transferencia a su propio fideicomiso. Nuestro artículo que compara el fideicomiso en vida y el testamento expone con más amplitud los argumentos a favor del fideicomiso.

Segunda herramienta: mantener los inmuebles de inversión en una LLC

Por razones de responsabilidad civil, a menudo conviene que los inmuebles de alquiler y comerciales estén a nombre de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC). El beneficio para la planificación patrimonial es un efecto secundario: la participación en una LLC es un bien mueble que se rige por la ley de su domicilio, no un bien inmueble regido por la ley del estado donde se encuentra el terreno, por lo que se transmite sin proceso testamentario auxiliar. A su vez, la participación en la LLC puede estar a nombre de su fideicomiso. La contrapartida son las presentaciones estatales anuales, los posibles impuestos de franquicia o sobre entidades y la necesidad de administrar la sociedad correctamente. Aquí también se aplican los impuestos de transferencia y el riesgo de una nueva tasación, y algunos prestamistas tratan una transferencia a una LLC de forma distinta a una transferencia a un fideicomiso revocable.

Tercera herramienta: copropiedad con derecho de supervivencia

Poner un inmueble a nombre de varios titulares con derecho de supervivencia (right of survivorship), o en copropiedad por la totalidad con el cónyuge (tenancy by the entirety), hace que pase al propietario sobreviviente por ministerio de la ley, sin proceso testamentario en ningún lugar. Es sencillo y eficaz entre cónyuges. Agregar a un hijo u otra persona como copropietario para evitar el proceso testamentario suele ser un error: constituye una donación consumada de una parte del inmueble, expone la propiedad a los acreedores y al divorcio del copropietario, exige la firma del copropietario para vender o refinanciar, y solo aplaza el problema hasta el fallecimiento del sobreviviente.

Cuarta herramienta: escrituras de transferencia al fallecimiento

Una escritura de transferencia al fallecimiento (transfer-on-death deed o TOD) nombra a un beneficiario que recibe el inmueble cuando usted fallece, mientras usted conserva la plena propiedad y el control en vida. Virginia y el Distrito de Columbia las permiten desde hace años, y New York adoptó una versión más recientemente, aunque al momento de escribir este artículo los procedimientos y su aceptación en la práctica todavía varían. No todos los estados las reconocen, así que esta herramienta depende de dónde esté ubicada cada propiedad. Una escritura TOD evita el proceso testamentario para ese inmueble, pero no ofrece la gestión ante la incapacidad ni las condiciones de distribución que sí puede ofrecer un fideicomiso, y un beneficiario que fallece antes que usted o que es menor de edad genera los mismos problemas que describe nuestro artículo sobre las designaciones de beneficiarios y su testamento.

Bienes fuera de Estados Unidos

Los bienes en el extranjero plantean tres cuestiones adicionales. Primero, la ley del país donde se encuentra el bien rige su transmisión, y muchos países de tradición civilista aplican reglas de herencia forzosa (forced heirship) que reservan una porción para los hijos o el cónyuge, diga lo que diga cualquier testamento. Segundo, es posible que ese país no reconozca en absoluto un fideicomiso estadounidense, o que lo grave de forma desfavorable, de modo que un fideicomiso que funciona para la casa de Virginia puede ser el vehículo equivocado para un apartamento en Estambul. Tercero, es posible que un testamento estadounidense deba validarse de nuevo en el extranjero, traducirse y apostillarse, lo cual es lento. La respuesta habitual es un testamento separado para el bien en el extranjero, redactado por un abogado de ese país, y que cada testamento esté redactado de modo que no revoque al otro. Nuestro artículo sobre la planificación patrimonial para no ciudadanos aborda el aspecto tributario, incluido el hecho de que todos los bienes en el mundo de una persona domiciliada en Estados Unidos, incluidos los inmuebles en el extranjero, se computan para el impuesto federal sobre el patrimonio.

Cómo ponerlo todo en marcha

Haga un inventario de cada inmueble que posee, en cada estado y país, indicando a nombre de quién está y si tiene hipoteca. Para cada uno, elija la herramienta: fideicomiso, LLC, titularidad con derecho de supervivencia o escritura TOD. Después, otorgue las escrituras y complete las inscripciones, que es donde se estancan la mayoría de los planes. Un fideicomiso sin escrituras que lo respalden, o una LLC que se constituyó pero nunca recibió el inmueble, deja el proceso testamentario auxiliar exactamente donde estaba. La práctica de derecho inmobiliario de la firma se encarga del aspecto transaccional de estas transferencias, y nuestro grupo de fideicomisos y sucesiones mantiene el plan al día a medida que se compran y venden propiedades. Para los compradores que no son ciudadanos estadounidenses, hay además un nivel adicional de cuestiones que considerar.

Si tiene propiedades en más de un estado o país, una consulta con Capitol Law Partners puede asignar a cada inmueble la herramienta adecuada y dejar inscritas las transferencias. Programe una consulta.

Este artículo tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Esta comunicación no establece una relación abogado-cliente.

Sena Sahin. Asesoría clara para personas, familias y propietarios de negocios.

¿Necesita ayuda con este tema? Consulte nuestra página de planificación patrimonial y protección de activos o programe una consulta.