Comprar imóvel de investimento por meio de uma LLC vale a pena?

Os investidores fazem essa pergunta antes de quase toda compra de imóvel para alugar, e a resposta honesta depende de como você vai financiar o negócio e do que você está tentando proteger. Comprar imóvel por meio de uma LLC coloca uma barreira jurídica entre as responsabilidades do imóvel (o pedido de indenização de um inquilino que se machucou, uma disputa com um empreiteiro, uma infração às normas de construção) e o seu patrimônio pessoal. Por outro lado, você perde acesso às hipotecas residenciais convencionais, assume obrigações de registro e, em algumas jurisdições, aciona impostos de transmissão se transferir o imóvel para a empresa depois de já tê-lo comprado. A ordem dos passos importa tanto quanto a decisão.

O que a LLC protege e o que ela não protege

Uma LLC bem mantida limita o credor aos bens que estão dentro da empresa. Se um inquilino se machuca na escada e obtém uma condenação maior do que o seguro, a condenação alcança o prédio e os aluguéis, e não a sua casa ou as suas economias. Essa proteção só se sustenta se você tratar a LLC como algo separado: conta bancária própria, contratos de locação assinados em nome dela, nenhuma despesa pessoal passando por ela e seguro adequado ao risco. Os tribunais desconsideram essa proteção quando a empresa é uma fachada pela qual circulam as finanças pessoais do dono.

A proteção também tem lacunas. Se você der uma garantia pessoal do empréstimo, responde pelo empréstimo independentemente da LLC. Se você mesmo causou o dano, por exemplo, ao fazer pessoalmente a instalação elétrica, responde pela sua própria negligência. O seguro de responsabilidade civil, inclusive uma apólice guarda-chuva (umbrella policy), continua sendo a primeira linha de defesa, e a LLC é a segunda.

A nossa assessoria em transações imobiliárias comerciais e residenciais costuma levantar a questão da empresa já na fase da oferta, porque o comprador indicado no contrato deve ser a parte que vai receber o título, e trocá-lo depois pode exigir o consentimento do vendedor e uma nova análise de crédito pelo credor.

O financiamento é a maior contrapartida prática

As hipotecas residenciais convencionais vendidas à Fannie Mae e à Freddie Mac são concedidas a pessoas físicas, e não a empresas. Uma LLC compradora geralmente usa um empréstimo comercial, um empréstimo de carteira própria do banco (portfolio loan) ou um empréstimo baseado na cobertura do serviço da dívida (debt-service-coverage loan), que tende a ter juros mais altos, prazo mais curto e garantia pessoal dos sócios. Para um único apartamento ou um imóvel pequeno para alugar, essa diferença pode superar o benefício da proteção patrimonial.

A solução alternativa comum, comprar em nome próprio com um empréstimo convencional e depois transferir o imóvel por escritura para uma LLC, tem os seus próprios riscos. Quase toda hipoteca residencial tem uma cláusula de vencimento antecipado em caso de transferência (due-on-sale clause), que permite ao credor exigir o pagamento integral do empréstimo se o imóvel for transferido. A lei federal protege certas transferências, como a do mutuário que transfere a casa em que mora para um trust revogável do qual é beneficiário, mas a transferência para uma LLC não está nessa lista protegida. Alguns credores consentem por escrito; pergunte antes de registrar qualquer coisa. Verifique também a apólice de título do proprietário: as apólices mais recentes em geral mantêm a cobertura quando você transfere o imóvel, sem contrapartida, para uma empresa da qual é o único dono, mas as mais antigas podem não manter, e uma interrupção na cobertura passa despercebida com facilidade.

Impostos, custos de transmissão e isenções perdidas

Para o imposto de renda federal, a LLC de sócio único é desconsiderada (disregarded), de modo que a receita e as despesas do aluguel entram na sua própria declaração exatamente como entrariam sem a empresa. A LLC com mais de um sócio apresenta uma declaração de sociedade (partnership) e emite um Schedule K-1 para cada sócio. A LLC em si não muda o resultado tributário; ela muda quem detém o título.

Os custos de transmissão são outra história. O District of Columbia e New York cobram impostos de transmissão e de registro sobre transferências de imóveis, e passar para uma LLC um imóvel que você já possui é uma transferência. Cada jurisdição tem isenções limitadas para transferências que apenas mudam a forma de titularidade, mas o enquadramento do seu caso depende dos fatos, por isso obtenha essa resposta antes de assinar uma escritura. Os benefícios de quem mora no imóvel também estão em jogo: uma dedução de residência habitual (homestead deduction) ou um programa de imposto predial para residência principal geralmente exige um proprietário pessoa física morando no imóvel, e uma casa em nome de uma LLC pode complicar a exclusão do ganho de capital na venda da residência principal. Por esses motivos, a LLC é uma ferramenta para imóveis de investimento, não para a casa onde você mora.

Constituição e obrigações contínuas

Constitua a LLC no estado onde fica o imóvel, a menos que tenha um motivo para não fazer isso; uma LLC de outro estado precisa se registrar como empresa estrangeira (foreign entity) onde possui imóveis, o que dobra as obrigações anuais. New York exige que uma LLC recém-constituída publique um aviso da sua constituição, e o custo dessa publicação depende do condado. Toda LLC precisa de um contrato operacional (operating agreement), de um agente registrado (registered agent) e de relatórios ou taxas anuais, e as regras de declaração de beneficiário final (beneficial ownership reporting) já mudaram mais de uma vez, por isso confirme a exigência em vigor no momento da constituição. A nossa equipe de Direito Empresarial e Societário cuida dessa estruturação e pode indicar quais documentos ter em mãos para constituir a empresa nos Estados Unidos.

Quando faz sentido comprar imóvel por meio de uma LLC

A empresa se justifica para prédios com várias unidades e imóveis comerciais, imóveis com funcionários ou prestadores de serviço regulares e qualquer compra com mais de um investidor. No caso de vários investidores, o contrato operacional faz o que uma escritura não consegue fazer: fixa os aportes de capital, a divisão dos lucros, quem decide sobre uma venda e como um sócio sai. A nossa comparação entre joint tenancy e tenancy in common explica o que os coproprietários têm sem uma empresa e por que isso muitas vezes não basta. Investidores estrangeiros têm motivos adicionais para considerar uma empresa, entre eles a privacidade e o planejamento sucessório.

A LLC faz menos sentido para um único imóvel alugado comprado com hipoteca convencional por um proprietário que tem boa cobertura de responsabilidade civil e uma apólice guarda-chuva. Nesse caso, a penalidade no financiamento é real e a proteção adicional é marginal. Investidores com vários imóveis muitas vezes usam uma LLC por imóvel, ou uma estrutura em séries (series LLC) onde a lei estadual permite, para que uma reclamação contra um prédio não alcance os outros; essa decisão depende do credor e de quanta administração você está disposto a assumir.

Se você está decidindo como receber o título em uma compra para investimento, uma consulta com a Capitol Law Partners pode pesar a empresa, o empréstimo e as consequências tributárias frente aos seus planos reais para o imóvel. Agende uma consulta.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Esta comunicação não estabelece uma relação advogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estratégia prática para fundadores, investidores e empresas em crescimento.

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