Warranty deed ou quitclaim deed: qual escritura você precisa?

A escritura (deed) é o documento que de fato transfere a propriedade, e o tipo de escritura define o que o vendedor promete sobre o título. Na comparação entre warranty deed e quitclaim deed, a diferença é grande. A escritura com garantia geral (general warranty deed) promete que o título é bom desde a origem, passando por todos os proprietários anteriores. A escritura de renúncia de direitos (quitclaim deed) não promete nada; ela transfere o direito que o outorgante por acaso tiver, que pode ser o imóvel inteiro ou nada. A maioria dos contratos de compra indica qual escritura o vendedor deve entregar, e os compradores que pulam essa linha descobrem no fechamento que estão recebendo menos do que imaginavam.

O que a warranty deed com garantia geral promete

A escritura com garantia geral traz o conjunto completo de garantias de título (title covenants): que o outorgante é dono do imóvel e tem o direito de transferi-lo, que não há ônus não revelados, que a posse do comprador não será perturbada por um direito preferencial de terceiro e que o outorgante defenderá o título e assinará os documentos adicionais necessários para aperfeiçoá-lo. Essas promessas alcançam toda a história do imóvel, e não apenas os anos em que o vendedor foi o dono. Se surgir um ônus de dois proprietários atrás, o vendedor que deu uma escritura com garantia geral responde por ele.

Na Virginia, a lei atribui um significado definido a expressões curtas, de modo que uma escritura que transfere o imóvel “with general warranty” incorpora essas garantias sem precisar enumerá-las. É por isso que escrituras da Virginia podem parecer enxutas e ainda assim oferecer proteção total. A nossa equipe de Direito Imobiliário verifica se as palavras operativas da escritura correspondem ao que o contrato exigia, porque a mudança de uma única palavra na cláusula de transmissão altera a responsabilidade do vendedor.

Special warranty deed: o meio-termo mais comum

A escritura com garantia limitada (special warranty deed, às vezes chamada de limited warranty deed) restringe a promessa ao período em que o próprio outorgante foi dono. O vendedor garante que não fez nada que comprometesse o título, mas não promete nada sobre o que aconteceu antes de ele comprar. Essa é a forma usual no District of Columbia e é padrão em vendas comerciais, vendas por construtoras, vendas de imóveis retomados por bancos e transferências feitas por espólios e trustees, situações em que o vendedor não pode ou não quer responder por toda a cadeia de titularidade.

Para o comprador, a special warranty deed transfere o peso para o seguro de título. O vendedor responde pelo passado recente; a apólice do proprietário responde por tudo o que é mais antigo. Essa combinação funciona bem, e é por isso que a maioria dos compradores aceita uma special warranty deed sem objeções. O nosso texto sobre se você precisa de uma apólice de seguro de título do proprietário explica o que essa cobertura acrescenta.

O que a quitclaim deed faz e quando é usada

A quitclaim deed transfere o direito que o outorgante tiver, se tiver algum, sem nenhuma garantia. Se o outorgante não era dono de nada, o outorgado não recebe nada e não tem do que reclamar contra o outorgante. Isso torna a quitclaim deed inadequada para uma compra entre partes independentes (arm’s-length), mas útil em situações em que as partes já sabem o que está sendo transferido:

• transferências entre cônjuges em um acordo de divórcio ou entre familiares, como doação;
• transferência do imóvel para um trust revogável ou para uma LLC controlada pelo proprietário;
• eliminação de uma dúvida sobre o título, como um possível herdeiro ou ex-coproprietário que renuncia a qualquer direito;
• correção de uma escritura anterior que grafou um nome errado ou descreveu o imóvel de forma incorreta.

As seguradoras de título examinam com atenção as quitclaim deeds na cadeia de titularidade. Uma quitclaim deed outorgada por alguém estranho à cadeia pode indicar um direito em disputa, e a seguradora pode exigir uma declaração juramentada (affidavit) ou documentação adicional antes de emitir uma apólice sem ressalvas. Se alguém oferecer uma quitclaim deed em uma venda, pergunte o motivo, e espere que a resposta afete o preço.

A bargain and sale deed de New York

A prática residencial de New York raramente usa uma escritura com garantia geral completa. A forma comum é a bargain and sale deed with covenant against grantor’s acts, pela qual o vendedor promete apenas que não onerou pessoalmente o imóvel. Na essência, ela se parece com uma special warranty deed. Uma bargain and sale deed sem garantias se aproxima de uma quitclaim deed e aparece em transferências feitas por inventariantes (executors), leiloeiros judiciais em execuções hipotecárias (referees in foreclosure) e fiduciários semelhantes. O contrato de compra e venda indicará qual forma o vendedor deve entregar; se ele for omisso, o advogado do comprador deve levantar a questão antes da assinatura, e não na mesa de fechamento.

Qual escritura o seu contrato deve exigir

O tipo de escritura é uma cláusula negociada, e o momento de negociá-la é no contrato de compra. Um comprador que paga o valor de mercado em uma venda residencial comum pode razoavelmente pedir uma escritura com garantia geral na Virginia ou uma bargain and sale deed com garantias em New York. Quem compra um prédio comercial, um imóvel de espólio ou um imóvel retomado em execução deve esperar uma special warranty deed e precificar a apólice de título de acordo. O nosso trabalho em contratos e negociações imobiliárias trata dessa cláusula junto com as contingências e os documentos a entregar no fechamento.

Dois pontos relacionados valem para qualquer escritura. Primeiro, a escritura precisa ser registrada (no Recorder of Deeds no District of Columbia, na secretaria do tribunal de circuito, o circuit court clerk, na Virginia, e no county clerk ou no New York City Register em New York) para proteger o comprador contra um comprador ou credor posterior; uma escritura não registrada é válida entre as partes, mas fica vulnerável a quem registrar primeiro sem ter conhecimento dela. Segundo, a escritura deve indicar como os compradores, se forem mais de um, detêm o título, o que define o que acontece quando um deles morre. A nossa comparação entre joint tenancy e tenancy in common explica essas opções.

Se você está revisando um contrato que deixa o tipo de escritura em aberto, ou recebeu uma quitclaim deed em uma transação em que esperava mais, uma consulta com a Capitol Law Partners pode esclarecer o que você está de fato recebendo. Agende uma consulta.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Esta comunicação não estabelece uma relação advogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estratégia prática para fundadores, investidores e empresas em crescimento.

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