Contingências do contrato imobiliário: quais incluir na compra

Uma contingência (contingency) é uma condição que precisa ser cumprida antes que você seja obrigado a concluir a compra, e cada uma delas é uma porta de saída do contrato com o seu sinal. A porta se fecha em uma data. Se você perder o prazo de uma notificação de inspeção ou de uma rescisão por falta de financiamento, a maioria dos contratos trata a contingência como renunciada, e o sinal fica em risco se você não conseguir fechar. O conjunto certo de contingências do contrato imobiliário depende de como você vai pagar, do que você sabe sobre o imóvel e de quão competitivo está o mercado, e a redação importa tanto quanto a escolha.

Financiamento e avaliação

A contingência de financiamento permite que o comprador rescinda o contrato se um empréstimo nas condições indicadas não for aprovado até uma data determinada. A redação deve indicar o tipo de empréstimo, o valor e a taxa máxima, exigir que o comprador faça o pedido com rapidez e de boa-fé e dizer que prova da recusa o vendedor pode exigir. Uma cláusula vaga (“sujeito a financiamento”) convida a uma disputa sobre se o comprador se esforçou o suficiente. A contingência de avaliação é separada: se a avaliação do credor ficar abaixo do preço, o comprador pode renegociar ou rescindir. O comprador que renuncia a ela para vencer uma disputa entre ofertas precisa estar pronto para cobrir a diferença em dinheiro, já que o credor vai emprestar com base no valor avaliado, e não no preço do contrato. Os empréstimos com garantia do governo trazem uma cláusula obrigatória que preserva o direito do comprador de desistir se a avaliação vier baixa, independentemente do que mais o contrato disser. O nosso trabalho em contratos e negociações imobiliárias, do lado do comprador, costuma começar por essas duas cláusulas, porque juntas elas decidem se o sinal está realmente em risco.

Inspeção e due diligence

As contingências de inspeção aparecem em duas formas. Uma dá ao comprador o direito de inspecionar e depois aceitar o imóvel ou rescindir o contrato, sem nenhuma obrigação de negociar por parte do vendedor. A outra dá ao comprador o direito de pedir reparos, abre um prazo de resposta para o vendedor e permite que o comprador rescinda se as partes não chegarem a um acordo. Saiba qual das duas você tem antes de o laudo chegar; o nosso texto sobre como negociar reparos depois da inspeção explica como cada uma funciona na prática. Inspeções especializadas (radônio, cupins e outros insetos que destroem madeira, poço e fossa séptica, tinta com chumbo, rede de esgoto) precisam de prazo próprio ou de um único período de due diligence que cubra todas elas. Os contratos comerciais substituem a cláusula de inspeção por um período de análise durante o qual o comprador pode rescindir por qualquer motivo; essa é a contingência mais poderosa de todas, e é por isso que os compradores comerciais brigam pela duração dela.

Título, levantamento e documentos da associação

Quase todo contrato exige que o vendedor entregue um título negociável ou segurável, e o comprador deve ter um prazo definido, depois de receber o compromisso de título, para apresentar objeções às exceções, e o vendedor um prazo definido para saná-las. O levantamento topográfico deve seguir o mesmo cronograma, já que invasões de divisa e servidões aparecem nele, e não no compromisso. Para condomínios e loteamentos planejados com associação, a Virginia dá ao comprador o direito legal de cancelar em até três dias após receber o certificado de revenda ou o pacote de divulgação, e os contratos no District of Columbia e em New York normalmente preveem um prazo para analisar os documentos do condomínio ou, no caso de uma cooperativa, uma contingência de aprovação pelo conselho. O nosso texto sobre o seguro de título do proprietário explica o que o compromisso mostra e por que o prazo de objeção importa.

Venda do imóvel atual do comprador e outras condições especiais

A contingência de venda do imóvel atual faz a compra depender de o comprador concluir a venda da casa onde mora hoje. Os vendedores a aceitam com relutância e costumam combiná-la com uma cláusula de saída (kick-out clause): o vendedor pode continuar anunciando o imóvel e, se chegar outra oferta, o comprador tem um prazo curto para retirar a contingência ou abrir mão do negócio. Outras condições especiais incluem a permanência do vendedor no imóvel mediante aluguel (rent-back), a desocupação por um inquilino até o fechamento, a entrega de declarações de estoppel dos locatários em imóveis geradores de renda e, no caso de terrenos para desenvolvimento, uma contingência vinculada à aprovação de zoneamento ou de licenças. Cada uma deve dizer o que a satisfaz, quem decide e qual é a data-limite.

Prazos, notificações e renúncia nas contingências do contrato imobiliário

A mecânica decide tudo. Conte os dias da forma como o contrato conta (dias corridos ou úteis, a partir da aceitação ou da entrega de um documento) e coloque cada prazo no calendário no dia em que o contrato for assinado. Entregue as notificações na forma e no endereço exigidos pelo contrato; uma mensagem de texto para o corretor pode não valer. Obtenha as prorrogações por escrito antes do prazo, e não depois. Entenda a consequência do silêncio: alguns formulários tratam uma contingência não exercida como renunciada, enquanto outros tratam o não cumprimento de uma condição como rescisão automática. E lembre-se de que uma contingência só protege o sinal se for usada corretamente; o comprador que perde o prazo e depois se recusa a fechar transformou uma saída gratuita em um descumprimento contratual. O nosso texto sobre o que acontece quando o comprador desiste descreve as consequências. Quando o contrato vem de um formulário regional, a nossa assessoria em transações imobiliárias comerciais e residenciais confronta as regras supletivas do formulário com os aditivos, já que os aditivos muitas vezes as alteram.

Se você está preparando uma oferta e quer que as contingências sejam redigidas de acordo com o seu financiamento e o seu cronograma, uma consulta com a Capitol Law Partners pode acertar os prazos antes de você assinar. Agende uma consulta.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Esta comunicação não estabelece uma relação advogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estratégia prática para fundadores, investidores e empresas em crescimento.

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