Fechamento imobiliário nos EUA: o que acontece, passo a passo

O fechamento imobiliário (real estate closing) é o momento em que a propriedade e o dinheiro trocam de mãos, mas quase tudo o que decide se ele acontece na data prevista ocorre nas semanas anteriores. A pesquisa de título, a liberação do credor para o fechamento (clear-to-close), o Closing Disclosure e a vistoria final (final walk-through) têm, cada um, um prazo, e perder qualquer um deles empurra a data. Veja a sequência na ordem em que ela realmente acontece, com os pontos em que os negócios mais costumam travar.

Etapa 1: o contrato dispara o relógio

Tudo começa com o contrato assinado e aceito pelas duas partes. Ele fixa a data do fechamento, o sinal e os prazos das contingências de inspeção, financiamento e avaliação. Em New York, os advogados do comprador e do vendedor negociam o contrato antes de qualquer assinatura, e o sinal é pago na assinatura. No District of Columbia e na Virginia, os corretores normalmente preparam o contrato com base em formulários regionais, e o sinal vai para o agente de escrow poucos dias após a aceitação. A partir daí, cabe ao comprador cumprir as contingências no prazo; o nosso texto sobre as contingências do contrato de compra explica como esses prazos funcionam.

Etapa 2: pesquisa de título e compromisso de título

O agente de fechamento (settlement agent) ou a empresa de títulos solicita uma pesquisa nos registros públicos e emite um compromisso de título (title commitment), que lista o que precisa ser resolvido antes de a seguradora emitir a apólice. Os itens comuns incluem a quitação da hipoteca do vendedor, a baixa de um ônus antigo que foi pago mas nunca teve a quitação registrada, a documentação do espólio quando um proprietário faleceu e sentenças judiciais contra o vendedor. O compromisso também lista as exceções que a apólice não vai cobrir, e é esse o documento que deve ser revisado cedo. A nossa assessoria em transações imobiliárias comerciais e residenciais confronta o compromisso com o contrato para que uma objeção ao título seja enviada antes do prazo, e não depois. O nosso texto sobre se vale a pena contratar uma apólice de seguro de título do proprietário trata da decisão sobre a apólice em si.

Etapa 3: financiamento e liberação para o fechamento

Enquanto o título está sendo regularizado, o credor solicita a avaliação e trabalha nas condições da análise de crédito (underwriting): comprovação de renda, origem dos recursos, comprovante provisório do seguro (insurance binder), questionário do condomínio. Quando essas condições são atendidas, o empréstimo é liberado para o fechamento. Em um financiamento hipotecário residencial, as regras federais exigem que o credor entregue o Closing Disclosure pelo menos três dias úteis antes da formalização do empréstimo. Algumas mudanças de última hora, como uma alteração no tipo de empréstimo ou um aumento da taxa anual efetiva (APR) além da tolerância permitida, reiniciam esse prazo de três dias, e esse é o motivo mais comum para um fechamento residencial atrasar uma semana. Os empréstimos comerciais seguem uma carta de compromisso (commitment letter), e o advogado do credor acrescenta a sua própria lista de documentos: poderes de representação da empresa, pareceres jurídicos, declarações de estoppel dos locatários (estoppel certificates) e, muitas vezes, um checklist de fechamento separado.

Etapa 4: vistoria final e valores do fechamento

Um ou dois dias antes do fechamento, o comprador percorre o imóvel para confirmar que ele está nas condições exigidas pelo contrato, que os reparos combinados foram feitos e que os pertences do vendedor foram retirados. Ao mesmo tempo, o agente de fechamento prepara o demonstrativo de fechamento (settlement statement), que distribui o preço de compra, os recursos do empréstimo, os impostos e as taxas da associação rateados proporcionalmente, os créditos do vendedor, as comissões, os impostos de transmissão e as despesas com o título. Revise cada linha. Depois, confirme as instruções da transferência bancária por telefone, usando um número que você já tem, e não um número que veio por e-mail. Fraudes em transferências bancárias que visam fechamentos imobiliários são comuns, e o dinheiro raramente é recuperado.

Etapa 5: a mesa do fechamento imobiliário

Quem se senta à mesa depende da jurisdição. Em New York, o advogado do comprador, o advogado do vendedor, um representante da empresa de títulos e muitas vezes o advogado do credor participam, e o fechamento pode levar horas. No District of Columbia e na Virginia, um agente de fechamento ou uma empresa de títulos conduz o fechamento; a lei da Virginia permite agentes de fechamento licenciados que não são advogados, embora as partes ainda possam levar o seu próprio advogado. O comprador assina a nota promissória (promissory note), o deed of trust (no District of Columbia e na Virginia) ou a hipoteca (mortgage, em New York), o Closing Disclosure e uma pilha de declarações juramentadas. O vendedor assina a escritura, uma declaração juramentada sobre o título, a declaração de condição de não estrangeiro (ou providencia a retenção, se for estrangeiro; veja o nosso texto sobre a retenção do FIRPTA) e as declarações do imposto de transmissão. Os recursos só são liberados quando todas as condições forem cumpridas, e é por isso que alguns fechamentos são feitos “em escrow”, com os documentos assinados antecipadamente e liberados quando o credor transfere o dinheiro.

Etapa 6: registro e pós-fechamento

Depois da assinatura, o agente de fechamento registra a escritura e o instrumento de garantia: no Recorder of Deeds no District of Columbia, na secretaria do tribunal de circuito (circuit court clerk) na Virginia e, em New York, no county clerk ou, dentro da cidade de New York, no City Register pelo sistema ACRIS. Os impostos de transmissão e de registro são pagos nesse momento. Só depois do registro a seguradora de título emite as apólices definitivas, e só então as chaves e a posse são entregues, salvo se o contrato previr que o vendedor continue no imóvel mediante aluguel (rent-back). Os itens pós-fechamento podem incluir valores retidos em escrow para reparos inacabados (holdbacks), a entrega de garantias e manuais e a declaração fiscal da venda pelo vendedor.

Olhando a sequência inteira, os mesmos poucos problemas respondem pela maioria dos atrasos: uma mudança no Closing Disclosure que reinicia o prazo de três dias; um defeito de título descoberto tarde porque ninguém leu o compromisso; uma avaliação abaixo do preço sem plano para cobrir a diferença; um pacote de documentos do condomínio ou da associação entregue com atraso; e uma transferência bancária que não chegou porque o banco de origem a reteve para análise de fraude. Todos podem ser evitados com um calendário e um checklist. A nossa equipe de contratos e negociações imobiliárias inclui esses prazos no contrato para que a sequência tenha folga onde precisa.

Se você tem um fechamento marcado e quer que alguém leia o compromisso de título, o Closing Disclosure e o demonstrativo de fechamento antes de você assinar, uma consulta com a Capitol Law Partners pode organizar essa revisão. Agende uma consulta.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Esta comunicação não estabelece uma relação advogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estratégia prática para fundadores, investidores e empresas em crescimento.

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