Joint tenancy ou tenancy in common: como registrar o título do imóvel

Quando duas ou mais pessoas compram um imóvel juntas, a escritura precisa dizer como elas detêm a propriedade, e essa única linha define o que acontece quando um dos donos morre, se divorcia ou é processado. A copropriedade com direito de sobrevivência (joint tenancy with right of survivorship) transfere automaticamente a parte do proprietário falecido aos coproprietários sobreviventes. A copropriedade em frações ideais (tenancy in common) faz essa parte seguir o testamento do falecido ou, sem testamento, as regras da sucessão legítima. Casais casados no District of Columbia, na Virginia e em New York têm uma terceira opção, a copropriedade entre cônjuges (tenancy by the entirety), que acrescenta proteção contra os credores de um dos cônjuges. A escolha entre joint tenancy e tenancy in common cabe a você, mas, se a escritura não disser nada, a lei estadual escolhe no seu lugar.

Tenancy in common: a regra para proprietários sem vínculo

Na tenancy in common, cada coproprietário detém uma fração ideal e indivisa do imóvel inteiro. As frações podem ser desiguais (sessenta e quarenta por cento, por exemplo), e cada proprietário pode vender, hipotecar ou deixar a sua parte em testamento sem o consentimento dos demais. Quando um dos proprietários morre, a parte dele passa pelo espólio, o que significa inventário (probate), e os coproprietários sobreviventes podem acabar sócios de um herdeiro que nunca conheceram.

Na Virginia e em New York, uma escritura em nome de duas pessoas não casadas cria uma tenancy in common, salvo disposição expressa em contrário, e o District of Columbia segue a mesma linha. Essa forma serve para investidores, amigos e parentes que contribuíram com valores diferentes e querem que as suas frações acompanhem o dinheiro investido. Ela funciona melhor com um acordo escrito de copropriedade que trate de despesas, decisões, recompra de frações e do que acontece se alguém quiser sair, porque, sem isso, qualquer coproprietário pode forçar a venda por meio de uma ação de divisão (partition action).

Joint tenancy com direito de sobrevivência

Na joint tenancy, os coproprietários detêm frações iguais, e a característica que a define é a sobrevivência: quando um deles morre, o imóvel passa aos sobreviventes sem inventário, independentemente do que diga o testamento. É por isso que companheiros não casados e pais que incluem um filho adulto na escritura costumam escolhê-la. A nossa equipe de Direito Imobiliário vê essa forma ser usada com mais frequência exatamente por esse motivo, e às vezes por razões que os proprietários não avaliaram por completo.

As contrapartidas são reais. Um coproprietário pode romper a joint tenancy ao transferir a sua parte, o que converte o arranjo em tenancy in common sem que o outro proprietário saiba. Um credor de um dos coproprietários pode alcançar a parte desse proprietário enquanto ele estiver vivo. Incluir um filho na escritura pode ser tratado como doação para fins tributários e pode custar ao filho o ajuste da base de custo (step-up in basis) sobre essa parte, uma questão tributária que vale a pena levantar antes de assinar. Na Virginia, a sobrevivência precisa estar expressa na escritura, normalmente com as palavras “as joint tenants with the right of survivorship”; se a expressão faltar, a regra é a tenancy in common.

Tenancy by the entirety para casais casados

Cônjuges na Virginia, no District of Columbia e em New York podem deter um imóvel como tenants by the entirety. Essa forma tem direito de sobrevivência, mas com dois acréscimos: nenhum dos cônjuges pode rompê-la ou transferir a sua parte sozinho, e um credor de apenas um dos cônjuges, em geral, não pode forçar a venda do imóvel para receber o crédito. Essa proteção contra credores é o principal motivo pelo qual profissionais liberais e empresários casados a escolhem para a residência da família.

As regras sobre como ela surge variam. Em New York, presume-se que uma escritura em nome de um casal casado cria uma tenancy by the entirety, salvo disposição em contrário. Na Virginia, a escritura deve declarar essa intenção de forma expressa. O divórcio extingue a tenancy by the entirety e a converte em tenancy in common, por isso o acordo de partilha deve tratar do destino da casa em vez de deixá-lo para a regra supletiva.

Empresas e trusts como alternativas

Coproprietários de imóveis para investimento muitas vezes deixam de lado as três formas e registram o título em nome de uma LLC, o que substitui a redação da escritura por um contrato operacional (operating agreement) que fixa os percentuais de participação, a administração e as condições de saída. O nosso texto sobre comprar imóvel por meio de uma LLC trata das contrapartidas de financiamento e tributação. Proprietários que querem evitar o inventário mantendo controle total em vida muitas vezes usam um trust revogável em vida (revocable living trust) em vez de incluir um filho na escritura; a área de trusts e sucessões do nosso escritório coordena isso com a escritura e com o lugar que o imóvel ocupa no restante do planejamento sucessório.

Como mudar a forma de titularidade

A forma não é permanente. Os coproprietários podem assinar entre si uma nova escritura para converter uma tenancy in common em joint tenancy, incluir um cônjuge ou transferir o imóvel para um trust ou uma empresa. Antes disso, verifique quatro pontos: se a hipoteca tem uma cláusula de vencimento antecipado em caso de transferência (due-on-sale clause) que a operação acionaria, se a jurisdição cobra imposto de transmissão ou de registro sobre a transferência, se a apólice de título do proprietário continua cobrindo o novo titular e qual tipo de escritura é adequado à transferência. A nossa comparação entre warranty deed e quitclaim deed explica por que a quitclaim deed costuma ser a ferramenta certa para uma transferência entre coproprietários atuais e a errada para uma venda.

Se você vai comprar com um companheiro, um cônjuge ou um filho adulto e quer que a escritura reflita as suas intenções, uma consulta com a Capitol Law Partners pode definir a forma de titularidade antes do fechamento, em vez de corrigi-la depois. Agende uma consulta.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Esta comunicação não estabelece uma relação advogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estratégia prática para fundadores, investidores e empresas em crescimento.

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