Planejamento sucessório com imóveis em vários estados

Os imóveis são regidos pela lei do estado onde estão situados. Se você morrer sendo dono, em nome próprio, de um apartamento na Flórida, de uma casa na Virginia e de um apartamento em New York, o seu testamenteiro vai abrir um inventário judicial (probate) no seu estado de residência e, depois, um inventário auxiliar (ancillary probate) separado em cada um dos outros, cada um com seu próprio tribunal, seu próprio advogado local e seu próprio cronograma. O planejamento sucessório com imóveis em vários estados consiste, em grande parte, em tirar os imóveis do seu nome pessoal antes da morte, para que não seja necessário um segundo ou terceiro tribunal. A mesma lógica, com mais complicações, se aplica a imóveis no exterior.

Por que imóveis em vários estados significam vários inventários

A autoridade de um tribunal de inventário termina na divisa do estado. As cartas emitidas pelo escrivão de um tribunal de circuito da Virginia não dão ao seu testamenteiro nenhum poder para assinar uma escritura na Flórida. O testamenteiro precisa fazer um pedido ao tribunal da Flórida, normalmente apresentando cópias autenticadas do processo no estado de residência, obter cartas auxiliares, publicar o aviso aos credores lá e, depois, transferir ou vender o imóvel sob a supervisão daquele tribunal. Cada inventário auxiliar acrescenta custas, um advogado local e um atraso que trava a venda ou a transferência daquele imóvel. Para uma família com uma casa de veraneio, isso é um incômodo; para um espólio com imóveis de aluguel em três estados, é um desgaste sério. Nossa área de planejamento sucessório e proteção patrimonial trata qualquer escritura de outro estado como um problema de planejamento a resolver agora, e não como um problema de inventário para depois.

Primeira ferramenta: transferir o imóvel para um trust revogável

A solução padrão é um trust revogável em vida que detenha a titularidade de cada imóvel. Na data da morte, o trustee sucessor vende ou distribui cada imóvel conforme os termos do trust, sem participação de tribunal em nenhum estado. O trust precisa ser de fato financiado: uma nova escritura para cada imóvel, registrada no condado onde ele está, seguindo as regras de registro daquele estado. Trabalhamos em conjunto com advogados locais quando um estado exige uma redação específica na escritura ou uma certidão do trust (trust certification). Os pontos a verificar antes da transferência incluem o consentimento do credor hipotecário (em geral, a lei federal impede que o credor declare o vencimento antecipado de um financiamento residencial porque o mutuário transferiu a casa para um trust revogável do qual continua beneficiário, mas confirme), a continuidade do seguro de título, as isenções de imposto predial vinculadas à ocupação pelo proprietário e os impostos de transmissão, que algumas jurisdições cobram mesmo na transferência para o seu próprio trust. Nosso artigo que compara trust em vida e testamento trata das vantagens do trust de forma mais ampla.

Segunda ferramenta: manter imóveis de investimento em uma LLC

Imóveis de aluguel e comerciais muitas vezes ficam melhor em uma sociedade de responsabilidade limitada (LLC), por motivos de responsabilidade civil. O benefício para o planejamento sucessório é um efeito colateral: a participação em uma LLC é um bem móvel regido pela lei do seu domicílio, e não um bem imóvel regido pela lei do estado onde está o terreno, então ela é transmitida sem inventário auxiliar. A participação na LLC, por sua vez, pode ficar em nome do seu trust. A contrapartida são as obrigações anuais perante o estado, possíveis impostos de franquia ou sobre a entidade e a necessidade de administrar a empresa corretamente. Os impostos de transmissão e o risco de reavaliação fiscal também se aplicam aqui, e alguns credores tratam a transferência para uma LLC de forma diferente da transferência para um trust revogável.

Terceira ferramenta: copropriedade com direito de sobrevivência

Registrar o imóvel em copropriedade com direito de sobrevivência (right of survivorship), ou como tenancy by the entirety com o cônjuge, faz com que ele passe ao coproprietário sobrevivente por força de lei, sem inventário em lugar nenhum. É simples e eficaz entre cônjuges. Incluir um filho ou outra pessoa como coproprietário para evitar o inventário costuma ser um erro: é uma doação consumada de uma parte do imóvel, expõe o imóvel aos credores e ao divórcio do coproprietário, exige a assinatura dele para vender ou refinanciar e apenas adia o problema para a morte do sobrevivente.

Quarta ferramenta: escrituras de transferência por morte

A escritura de transferência por morte (transfer-on-death deed, ou TOD deed) indica um beneficiário que recebe o imóvel na data da sua morte, enquanto você mantém a propriedade e o controle total em vida. A Virginia e o District of Columbia as admitem há anos, e New York adotou uma versão mais recentemente, embora, no momento em que este texto foi escrito, os procedimentos e a aceitação na prática ainda variem. Nem todos os estados as reconhecem, então a ferramenta depende de onde está cada imóvel. A escritura TOD evita o inventário daquele imóvel, mas não oferece a gestão em caso de incapacidade nem os termos de distribuição que um trust pode oferecer, e um beneficiário que morre antes de você ou que é menor de idade cria os mesmos problemas descritos no nosso artigo sobre designações de beneficiário e testamento.

Imóveis fora dos Estados Unidos

Os imóveis no exterior levantam mais três questões. Primeiro, a lei do país onde o imóvel está regula a forma como ele é transmitido, e muitos países de tradição de direito civil (civil law) aplicam regras de herdeiros necessários (forced heirship) que reservam uma parte aos filhos ou ao cônjuge, independentemente de qualquer testamento. Segundo, esse país pode simplesmente não reconhecer um trust americano, ou tributá-lo de forma desfavorável, então um trust que funciona para a casa na Virginia pode ser o instrumento errado para um apartamento em Istambul. Terceiro, um testamento americano pode precisar ser validado novamente no exterior, traduzido e apostilado, o que é demorado. A solução habitual é um testamento separado para o imóvel no exterior, redigido por um advogado daquele país, com cada testamento escrito de forma a não revogar o outro. Nosso artigo sobre planejamento sucessório para estrangeiros trata do lado tributário, incluindo o fato de que os bens no mundo inteiro de quem tem domicílio nos EUA, inclusive os imóveis no exterior, entram no cálculo do imposto federal sobre heranças.

Como juntar tudo

Faça uma relação de cada imóvel que você possui, em cada estado e país, com a forma de titularidade e a existência ou não de financiamento. Para cada um, escolha a ferramenta: trust, LLC, copropriedade com direito de sobrevivência ou escritura TOD. Depois, assine as escrituras e faça os registros, que é onde a maioria dos planos emperra. Um trust sem escrituras por trás, ou uma LLC que foi constituída mas nunca recebeu o imóvel, deixa o inventário auxiliar exatamente onde estava. A área de direito imobiliário do escritório cuida do lado transacional dessas transferências, e nossa equipe de Trusts e Sucessões mantém o plano em dia à medida que os imóveis são comprados e vendidos. Compradores que não são cidadãos americanos têm ainda uma camada adicional de questões a considerar.

Se você tem imóveis em mais de um estado ou país, uma consulta com a Capitol Law Partners pode associar cada imóvel à ferramenta certa e garantir que as transferências sejam registradas. Agende uma consulta.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Esta comunicação não estabelece uma relação advogado-cliente.

Sena Sahin. Orientação clara para indivíduos, famílias e proprietários de empresas.

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