Obrigações de divulgação do vendedor de imóvel: o que informar

A resposta depende de onde fica a casa. Na Virginia, a declaração de divulgação exigida para imóveis residenciais basicamente diz ao comprador que investigue por conta própria. Em New York, o vendedor precisa preencher uma Property Condition Disclosure Statement de várias páginas, respondendo a perguntas específicas sobre o imóvel. O District of Columbia fica no meio, com o seu próprio formulário de divulgação do vendedor para vendas residenciais. Uma regra vale em todas as jurisdições, seja qual for o formulário: as obrigações de divulgação do vendedor (seller disclosure requirements) estabelecem um mínimo, e nenhum formulário protege o vendedor que mente, esconde um defeito ou responde falsamente a uma pergunta direta do comprador.

A regra federal: tinta à base de chumbo

Para imóveis residenciais construídos antes de 1978, a lei federal exige que o vendedor entregue ao comprador um formulário de divulgação sobre tinta à base de chumbo, todos os laudos ou registros que tenha sobre chumbo no imóvel e o folheto da EPA sobre os riscos do chumbo. Também deve ser oferecido ao comprador um prazo de dez dias para fazer uma inspeção ou avaliação de risco de chumbo, que o comprador pode reduzir ou dispensar por escrito. A mesma divulgação se aplica à locação de imóveis residenciais construídos antes de 1978. Essa exigência se soma a todas as regras estaduais e é a que mais costuma ser esquecida em vendas particulares sem corretor.

Virginia: o comprador que se cuide, com exceções específicas

O Residential Property Disclosure Act da Virginia exige que o vendedor da maioria dos imóveis residenciais entregue uma declaração de divulgação, mas essa declaração é, em grande parte, uma lista de assuntos sobre os quais o vendedor não faz nenhuma afirmação, com a orientação de que o comprador faça a sua própria due diligence. O comprador é orientado a verificar o zoneamento, os terrenos vizinhos, a inclusão em distrito histórico, as áreas de inundação e de proteção de recursos naturais e as condições do imóvel por meio de uma inspeção. Se o vendedor não entregar a declaração antes da assinatura do contrato, o comprador tem um prazo legal curto para cancelar depois de recebê-la.

Algumas divulgações obrigatórias sobrevivem a essa lógica do comprador que se cuide (caveat emptor), entre elas as ações de fiscalização de normas de construção ou de zoneamento pendentes de que o vendedor tenha conhecimento e se o imóvel fica em uma zona de ruído ou de risco de acidente de instalação aérea militar. As vendas de unidades em condomínio e em associações vêm acompanhadas de um certificado de revenda (resale certificate) ou de um pacote de divulgação separado, e a Virginia dá ao comprador o direito de cancelar em até três dias após recebê-lo. Fora esses itens, a principal exposição jurídica do vendedor na Virginia está na fraude ou na ocultação ativa, e não no silêncio. A nossa assessoria em transações imobiliárias comerciais e residenciais revisa o pacote de divulgação e os direitos de inspeção em conjunto, porque, na Virginia, a inspeção faz o papel que o formulário de divulgação faz em outros lugares.

New York: a Property Condition Disclosure Statement

New York exige que os vendedores de imóveis residenciais de uma a quatro famílias entreguem uma Property Condition Disclosure Statement preenchida antes de o comprador assinar o contrato. O formulário traz dezenas de perguntas específicas sobre a idade dos sistemas, água e drenagem, problemas estruturais, questões ambientais e, desde uma alteração recente, histórico de inundações e seguro contra inundação. Durante anos, o vendedor podia deixar de entregar o formulário concedendo ao comprador um crédito no fechamento; no momento em que este texto foi escrito, essa alternativa foi eliminada e a declaração preenchida é obrigatória. Apartamentos em cooperativas e unidades em condomínio ficam fora da lei, assim como certas transferências feitas por fiduciários e imóveis novos. O vendedor que dá uma resposta falsa sabendo que ela é falsa, ou que deixa de entregar o formulário de forma deliberada, responde ao comprador pelos danos efetivos, e o formulário declara expressamente que não substitui a inspeção do próprio comprador.

District of Columbia: a declaração de divulgação do vendedor

O District of Columbia exige que os vendedores de imóveis residenciais entreguem uma declaração de divulgação, no formulário definido pela autoridade de licenciamento do setor imobiliário, antes de o comprador assinar um contrato. O formulário abrange a estrutura, o telhado, o porão e a infiltração de água, as instalações hidráulicas e elétricas, a climatização (HVAC), riscos ambientais e infrações conhecidas de zoneamento ou de normas de construção. Há isenções para transferências como imóveis novos nunca ocupados, vendas determinadas judicialmente e transferências entre coproprietários ou familiares. O comprador que não recebe a declaração antes de contratar pode ter o direito de cancelar. Se o imóvel estiver ocupado por inquilinos, as regras do District of Columbia sobre o direito de preferência dos inquilinos (tenant opportunity to purchase) acrescentam um conjunto separado de notificações antes que a venda possa avançar, e a isenção para casas unifamiliares tem condições que devem ser verificadas caso a caso.

O que nenhum formulário de divulgação afasta

Nas três jurisdições, as mesmas pretensões sobrevivem mesmo a um formulário preenchido por completo: fraude, declaração falsa intencional e ocultação ativa de um defeito que o vendedor conhecia. O vendedor que pinta por cima de manchas de infiltração na semana anterior ao anúncio, ou que responde “não” a uma pergunta sobre alagamento do porão depois de ter acionado o seguro por isso, criou uma pretensão que uma cláusula as is não resolve. Respostas honestas protegem o vendedor. “Não sei” é uma resposta aceitável quando é verdadeira, e o vendedor deve guardar os laudos de inspeção, as notas fiscais de reparos e os registros do seguro que sustentam as suas respostas.

Para o comprador, a lição prática é tratar a divulgação como ponto de partida para a inspeção, e não como substituta dela. Use a contingência de inspeção para verificar o que o formulário diz e use as constatações para negociar reparos ou créditos antes que o prazo termine. Para o vendedor, a recomendação é entregar o formulário certo antes da assinatura do contrato, responder a cada pergunta com base no que realmente sabe e deixar que a nossa equipe de contratos e negociações imobiliárias trate no próprio contrato de tudo o que foi revelado, para que uma condição conhecida se torne uma cláusula aceita, e não uma disputa futura.

Se você está vendendo uma casa e quer que o pacote de divulgação seja preparado corretamente, ou está comprando uma e quer saber com o que as respostas do vendedor realmente o comprometem, uma consulta com a Capitol Law Partners pode percorrer o formulário da sua jurisdição. Agende uma consulta.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Esta comunicação não estabelece uma relação advogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estratégia prática para fundadores, investidores e empresas em crescimento.

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