Cláusula as is no contrato imobiliário: o que ela significa

Uma cláusula as is no contrato imobiliário, ou seja, de venda no estado em que o imóvel se encontra, significa que o vendedor entrega o imóvel nas condições atuais e não vai consertar, conceder créditos nem dar garantias sobre nada, e que o comprador aceita essas condições no fechamento. Ela não significa que o comprador abriu mão do direito de inspecionar, e não protege o vendedor que esconde um defeito ou preenche um formulário de divulgação com informações falsas. A cláusula atribui ao comprador o risco dos problemas desconhecidos; ela não autoriza esconder os conhecidos.

O que a cláusula as is faz

A cláusula faz três coisas. Ela elimina qualquer obrigação do vendedor de fazer reparos ou de entregar o imóvel em determinada condição além do que o contrato prevê em outras cláusulas. Ela afasta as garantias implícitas sobre condição, adequação ou habitabilidade que de outra forma poderiam se aplicar, com a ressalva de que algumas garantias de imóveis novos não podem ser totalmente afastadas. E ela registra que o comprador está confiando na própria inspeção, e não em algo que o vendedor ou o corretor tenha dito. Em troca, o comprador normalmente obtém um preço menor ou um negócio mais rápido. Vendas de espólios, imóveis retomados por bancos, revendas de investidores após reforma (flips) e quase todas as vendas comerciais usam a cláusula, e a nossa equipe de contratos e negociações imobiliárias também a encontra em uma parcela crescente dos contratos residenciais comuns.

O que ela não pode fazer

Nenhuma cláusula as is protege o vendedor de uma ação por fraude, declaração falsa intencional ou ocultação ativa. O vendedor que sabe que o porão alaga e pinta por cima da marca da água, ou que responde “não” a uma pergunta direta sobre movimentação da fundação depois de receber o laudo de um engenheiro, fez uma declaração falsa que a cláusula não resolve. O mesmo vale para os deveres legais de divulgação: a divulgação federal sobre tinta com chumbo para imóveis residenciais anteriores a 1978, a Property Condition Disclosure Statement de New York, o formulário de divulgação do vendedor do District of Columbia e as divulgações obrigatórias mais restritas da Virginia se aplicam mesmo em uma venda as is. O nosso resumo sobre o que o vendedor precisa divulgar trata de cada jurisdição. A regra prática para o vendedor é que a cláusula funciona melhor quando acompanhada de uma divulgação honesta e por escrito: o comprador que foi informado sobre o telhado e comprou as is mesmo assim não tem do que reclamar, enquanto o comprador que não foi informado pode ter.

As is com contingência de inspeção

A cláusula e a contingência de inspeção convivem na maioria dos contratos residenciais. “As is” descreve as obrigações do vendedor; a contingência de inspeção descreve a saída do comprador. O comprador pode inspecionar, descobrir que o aquecedor está no fim da vida útil e rescindir o contrato com o sinal de volta, mesmo que o vendedor nunca tenha prometido consertá-lo. O que o comprador normalmente não pode fazer em um contrato puramente as is é forçar uma negociação de reparos, já que o vendedor já disse não. Muitos vendedores ainda aceitam discutir um crédito para manter o negócio, e o nosso texto sobre como negociar reparos depois da inspeção explica como pedir quando o contrato não lhe dá o direito de exigir. O comprador que assina um contrato as is com a contingência de inspeção riscada abriu mão das duas proteções e deve precificar o risco de acordo.

Cláusulas as is comerciais: isenções, quitações e sobrevivência

Em um contrato de compra comercial, a cláusula as is é uma seção inteira, e não uma frase. O comprador reconhece que é experiente, que teve a oportunidade de fazer a sua própria due diligence, que não está confiando em nenhuma declaração do vendedor além das declarações expressas no contrato e que aceita o imóvel “as is, where is, and with all faults” (no estado e no local em que se encontra, com todos os seus defeitos). Em seguida vem uma quitação (release), pela qual o comprador renuncia, para sempre, a pretensões contra o vendedor relacionadas às condições do imóvel, muitas vezes incluindo as condições ambientais. O contrapeso é o conjunto de declarações e garantias expressas que o vendedor de fato faz, que sobrevivem ao fechamento por um prazo negociado e normalmente estão sujeitas a um teto de responsabilidade e a um valor mínimo para que qualquer pretensão possa ser apresentada. A negociação gira em torno do que entra nessa lista expressa: título e poderes, contratos de locação e relação de aluguéis, processos pendentes, notificações de infrações, laudos ambientais em poder do vendedor e o conhecimento efetivo do vendedor sobre defeitos. O nosso checklist de due diligence de imóvel comercial mostra o que o comprador deve verificar por conta própria, já que a cláusula faz dessa verificação a única proteção do comprador para tudo o que não for objeto de declaração expressa.

Como negociar a cláusula

O comprador deve manter intacto o período de inspeção ou de análise, acrescentar à quitação exceções para fraude e para a violação das declarações expressas, exigir que o vendedor entregue todos os laudos, licenças e notificações em seu poder e pedir uma declaração de que o vendedor não tem conhecimento efetivo de defeitos relevantes não divulgados. O vendedor deve obter um reconhecimento claro de que o comprador teve a oportunidade de inspecionar, divulgar por escrito os problemas conhecidos para que a cláusula possa cumprir o seu papel e resistir a declarações de conhecimento mais amplas do que os seus dirigentes podem confirmar com sinceridade. Os dois lados se beneficiam de um prazo de sobrevivência e de um teto definidos, porque uma quitação sem limites e uma garantia sem limites tendem, cada uma, a gerar litígios em vez de segurança. A nossa assessoria em transações imobiliárias comerciais e residenciais redige essas cláusulas junto com as disposições sobre o sinal e os remédios, já que a cláusula as is só faz sentido à luz do que o comprador podia descobrir e do que podia fazer a respeito.

Se você vai comprar ou vender um imóvel com um contrato as is e quer saber o que a cláusula realmente deixa em aberto, uma consulta com a Capitol Law Partners pode revisá-la antes de você assinar. Agende uma consulta.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Esta comunicação não estabelece uma relação advogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estratégia prática para fundadores, investidores e empresas em crescimento.

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