Como negociar reparos após a inspeção do imóvel antes do prazo

O laudo de inspeção é uma moeda de troca com data de validade. A sua contingência de inspeção dá a você um número fixo de dias para entregar um pedido de reparos, aceitar o imóvel como está ou rescindir o contrato com o sinal de volta, e as obrigações do vendedor dependem inteiramente do que o contrato diz que acontece em seguida. Se você pedir tudo, o vendedor pode recusar tudo. Para negociar bem os reparos após a inspeção do imóvel (home inspection), peça as coisas certas, da forma certa, antes do prazo, e registre o resultado em um aditivo assinado.

Leia a contingência antes de o laudo chegar

As cláusulas de inspeção variam, e a diferença define as suas opções. Em uma cláusula apenas de rescisão (void-only), o comprador pode rescindir dentro do prazo ou seguir em frente, e o vendedor não tem nenhuma obrigação de negociar; qualquer pedido de reparo é uma cortesia que o vendedor pode ignorar. Em uma cláusula de pedido de reparos (repair request), o comprador entrega uma lista por escrito, o vendedor tem um número determinado de dias para responder e, se as partes não chegarem a um acordo, o comprador pode rescindir dentro de um novo prazo. Alguns formulários tratam o silêncio do comprador no fim do prazo como aceitação do imóvel; outros tratam o silêncio do vendedor como uma recusa que reabre o direito do comprador de rescindir. A nossa equipe de contratos e negociações imobiliárias lê a cláusula e os aditivos no mesmo dia em que o contrato é aceito, e a nossa explicação sobre como funcionam as contingências trata em detalhe da mecânica dos prazos.

Priorize segurança, estrutura e sistemas

Um laudo típico lista dezenas de itens, e um pedido que repete todos eles mostra que o comprador não pensou no que importa. Separe as constatações em categorias. Itens de saúde e segurança (riscos elétricos, vazamentos de gás, radônio acima do nível de ação, mofo ativo, corrimãos ausentes) e problemas estruturais ou de infiltração de água (movimentação da fundação, goteiras no telhado, caimento do terreno em direção à casa) vêm primeiro. Os sistemas principais perto do fim da vida útil (aquecimento, ar-condicionado, aquecedor de água, cobertura do telhado) vêm em segundo lugar, e aí a questão é o custo, e não a segurança. Questões de licenças e de normas de construção, como uma ampliação feita sem alvará, merecem uma linha própria, porque afetam a revenda e o seguro. Itens estéticos devem ficar totalmente fora da lista. Quando o laudo recomendar uma avaliação adicional, contrate o especialista (um engenheiro estrutural, um limpador de chaminés, uma inspeção da rede de esgoto por câmera) e obtenha o orçamento de um empreiteiro dentro do prazo da contingência, porque um pedido sem valor definido é fácil de recusar.

Reparos após a inspeção: conserto, crédito ou redução de preço

Depois de saber o que você quer consertado, decida como. Há três formas, e elas não são intercambiáveis:

• Reparos pelo vendedor antes do fechamento: o vendedor controla o empreiteiro e a qualidade. Se escolher esse caminho, exija um empreiteiro licenciado, alvarás quando necessários, recibos quitados, transferência de eventuais garantias, conclusão antes da vistoria final e direito a uma nova inspeção.
• Um crédito no fechamento: o vendedor contribui com um valor determinado para os custos de fechamento do comprador, e o comprador resolve o problema depois do fechamento com um empreiteiro de sua escolha. Os credores limitam as contribuições do vendedor conforme o tipo de empréstimo e o valor da entrada, e o crédito em geral não pode ultrapassar os custos reais de fechamento do comprador nem ser pago em dinheiro.
• Uma redução de preço: o preço de compra cai, o que diminui o valor do empréstimo e os impostos de transmissão, mas deixa menos dinheiro nas mãos do comprador no fechamento do que um crédito do mesmo valor.

Muitos acordos combinam essas formas: o vendedor conserta os itens de segurança e concede crédito pelo restante. Uma categoria não é opcional. Se o empréstimo do comprador tiver garantia do governo, o avaliador pode condicionar o empréstimo a reparos específicos, e eles precisam ser concluídos antes do fechamento, independentemente do que comprador e vendedor prefeririam.

Registre o acordo em um aditivo assinado

Acordos verbais feitos por meio dos corretores são onde os acertos de reparos desmoronam. O aditivo deve descrever cada item de forma específica, indicar o padrão (“reparar” e “substituir” são promessas diferentes), dizer quem executa o serviço e até quando, exigir comprovação e dizer o que acontece se o serviço não estiver pronto até o fechamento. A resposta habitual é uma retenção em escrow (escrow holdback): uma parte do valor que o vendedor receberia fica com o agente de fechamento até a conclusão do serviço, com prazo e mecanismo de liberação. A vistoria final é a oportunidade de o comprador conferir, e o contrato deve fazer da conclusão uma condição do fechamento, e não uma promessa a ser cobrada depois. Se o vendedor estiver vendendo com uma cláusula as is, ele pode recusar todos os pedidos; o nosso texto sobre o que significa a cláusula as is explica por que muitas vezes ainda é possível obter um crédito mesmo assim.

Quando desistir e o que o vendedor passa a saber

Às vezes, a resposta certa é rescindir. Se o custo dos problemas ultrapassar o que o vendedor está disposto a ceder e o preço deixar de fazer sentido, entregue a notificação de rescisão dentro do prazo da contingência, na forma exigida pelo contrato, e recupere o sinal. Uma consequência recai sobre o vendedor: ao receber o laudo de inspeção, ele passa a conhecer os defeitos, e nas jurisdições com formulário de divulgação as respostas do vendedor ao próximo comprador precisam refletir esse conhecimento. O nosso resumo sobre as obrigações de divulgação do vendedor explica como isso funciona no District of Columbia, na Virginia e em New York. Os compradores devem ter isso em mente ao decidir como compartilhar o laudo, e os vendedores, ao decidir se um crédito agora sai mais barato do que uma divulgação depois. De qualquer forma, o fechamento de uma transação imobiliária comercial ou residencial corre com mais tranquilidade quando as condições dos reparos foram acertadas por escrito semanas antes.

Se você tem um laudo de inspeção em mãos e um prazo se aproximando, uma consulta com a Capitol Law Partners pode dar forma ao pedido e ao aditivo antes que a janela se feche. Agende uma consulta.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Esta comunicação não estabelece uma relação advogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estratégia prática para fundadores, investidores e empresas em crescimento.

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