Carta de intenção em negócio imobiliário é vinculante?

Normalmente não, e normalmente é isso que os dois lados pretendem, mas saber se uma carta de intenção (letter of intent, ou LOI) é vinculante depende do que o documento diz e de como as partes se comportam depois de assiná-lo. Uma carta de intenção imobiliária ou um term sheet estabelece o preço, o sinal, o período de due diligence, a data do fechamento e as demais condições principais para que os dois lados possam investir tempo e dinheiro em um contrato definitivo. Redigida sem cuidado, a carta pode ser interpretada por um tribunal como o próprio contrato. Bem redigida, só as cláusulas que você escolher, como confidencialidade e exclusividade, vão obrigar alguém.

Por que a maioria das cartas de intenção não é vinculante

O contrato de venda de um terreno precisa ser escrito e assinado pela parte contra quem se pretende exigir o cumprimento, e uma LOI assinada pelas duas partes que traga todas as condições essenciais pode atender a essa exigência. O que impede a LOI típica de se tornar um contrato é a intenção declarada das partes. Uma declaração clara de que a carta não é vinculante, de que nenhuma das partes fica obrigada a menos que e até que um contrato de compra definitivo seja assinado e de que qualquer das partes pode encerrar as negociações a qualquer momento e por qualquer motivo é a proteção central. Expressões como “sujeito a um contrato de compra aceitável para ambas as partes” e “sujeito à aprovação do comitê de investimentos do comprador” reforçam essa proteção. Os tribunais dão peso às palavras que as partes escolheram, por isso as palavras devem ser inequívocas. A nossa equipe de contratos e negociações imobiliárias trata a cláusula de não vinculação como o primeiro parágrafo de toda LOI, e não como uma nota de rodapé.

As cláusulas que devem ser vinculantes

Algumas cláusulas só funcionam se forem exigíveis, e a LOI deve dizer expressamente que elas sobrevivem e obrigam as partes, haja ou não um contrato definitivo depois:

• confidencialidade, abrangendo a existência das negociações, as condições e quaisquer materiais de due diligence trocados;
• exclusividade ou cláusula de não negociação com terceiros (no-shop), pela qual o vendedor se compromete a não anunciar o imóvel nem negociar com outros durante um período determinado;
• divisão das despesas, como quem paga pelo levantamento topográfico, pelo laudo ambiental ou pelo compromisso de título se o negócio não for adiante;
• acesso ao imóvel para inspeções, com seguro e indenização por danos;
• a lei aplicável e a indicação de quando a carta expira se não for assinada pela outra parte.

O compromisso expresso de negociar de boa-fé é um caso intermediário. Alguns tribunais o executam como uma obrigação vinculante de tentar, sem obrigar nenhuma das partes a fechar o negócio, e a consequência do descumprimento é incerta. Inclua esse compromisso apenas se você entender que ele pode dar à outra parte um direito de ação se você desistir por motivos que ela considere indevidos.

Os pontos do negócio que devem ficar definidos

O valor da LOI está em resolver os pontos difíceis de reabrir depois, por isso ela deve ser específica onde importa. Em uma compra, isso significa o preço e o sinal, se o sinal se torna não reembolsável depois do período de análise, a duração do período de análise e o direito de rescisão do comprador, a data do fechamento e eventual prorrogação, se há contingência de financiamento, qual parte entrega o título e o levantamento e em que prazo, as condições do imóvel (as is ou com declarações do vendedor) e se o comprador pode ceder o contrato a uma empresa do mesmo grupo. Em uma LOI de locação comercial, os equivalentes são o aluguel e os reajustes, o prazo, as opções de renovação, a verba para benfeitorias, a data de entrega e o uso permitido; a nossa lista de cláusulas de locação comercial que vale a pena negociar mostra quais delas o locador não vai rever depois de assinada a LOI. Os corretores e as suas comissões também devem constar da LOI, já que a disputa sobre quem trouxe o negócio é uma briga comum depois do fechamento.

Como uma LOI vira contrato sem querer

O risco costuma vir da conduta e de um acompanhamento descuidado, e não da LOI em si. Uma carta com todas as condições essenciais, sem cláusula de não vinculação e assinada pelos dois lados parece um contrato. Uma troca de e-mails em que uma parte escreve “de acordo” às condições finais da outra pode ser um escrito assinado. O mais perigoso é a execução: o comprador que paga um sinal, inicia as inspeções e encomenda um levantamento, enquanto o vendedor tira o imóvel do mercado e começa a remanejar os locatários, deu a um tribunal motivos para concluir que os dois lados trataram o negócio como fechado. Se as partes querem que o contrato definitivo seja o único contrato, devem agir dessa forma, e o contrato definitivo deve declarar que substitui integralmente a LOI.

Da LOI ao contrato de compra

Depois que a LOI é assinada, o advogado do comprador normalmente redige o contrato de compra, usando a LOI como term sheet e preenchendo o que ela deixou em aberto: as declarações e garantias, as consequências do inadimplemento, a mecânica das contingências do contrato, os documentos a entregar no fechamento e o procedimento de objeção ao título. O período de análise da LOI deve ser longo o bastante para cobrir a due diligence que o imóvel exige, porque uma LOI que promete um período curto dificulta negociar um período maior no contrato. A nossa área de aquisições, locação e desenvolvimento de imóveis coordena esse cronograma para que os pontos do negócio fixados na carta cheguem intactos ao contrato.

Se você tem uma LOI em mãos e não sabe ao certo quais partes dela obrigam você, uma consulta com a Capitol Law Partners pode revisá-la e propor alterações antes da sua assinatura. Agende uma consulta.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Esta comunicação não estabelece uma relação advogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estratégia prática para fundadores, investidores e empresas em crescimento.

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