Comprador desiste do contrato imobiliário: o que acontece?

Depende de quando. O comprador que rescinde o contrato dentro de uma contingência ainda em vigor recebe o sinal de volta e não deve mais nada. O comprador que se recusa a fechar depois que as contingências expiraram está inadimplente, e a cláusula de remédios do contrato decide o que vem a seguir: perder o sinal a título de indenização prefixada (liquidated damages), pagar os prejuízos efetivos do vendedor ou, em casos raros, ser condenado a concluir a compra. Quando o comprador desiste do contrato imobiliário, a cláusula do sinal se torna a frase mais importante do documento, e ela é negociada com muito menos frequência do que deveria.

Quando o comprador desiste com base em uma contingência

Se o contrato dá ao comprador uma contingência de financiamento, inspeção, avaliação ou título e o prazo ainda não terminou, a rescisão é um direito, e não um descumprimento. O comprador entrega uma notificação por escrito na forma exigida pelo contrato, e o agente de escrow devolve o sinal. Na prática, a devolução nem sempre é automática: a maioria dos agentes de escrow exige uma autorização de liberação assinada pelas duas partes ou uma ordem judicial antes de liberar os recursos, embora alguns formulários regionais permitam que o agente libere o dinheiro depois de um prazo de notificação sem objeção. O vendedor que se recusa a assinar a liberação pode atrasar a devolução, mas não tem direito ao dinheiro, e o remédio do comprador é uma notificação extrajudicial seguida, se necessário, de uma ação. O nosso resumo sobre como funcionam as contingências do contrato explica os prazos e as exigências de notificação que tornam essa saída limpa.

Inadimplemento e o sinal como indenização prefixada

Depois que as contingências foram cumpridas ou renunciadas, o comprador que não fecha o negócio está descumprindo o contrato, e a primeira pergunta é o que o contrato diz que o vendedor pode receber. Muitos formulários residenciais, e a maioria dos contratos de compra e venda de New York, fazem do sinal o único remédio do vendedor: o vendedor fica com ele como indenização prefixada e não pode cobrar mais nada. Os tribunais executam essas cláusulas quando o valor é uma estimativa razoável do prejuízo provável do vendedor, e não uma penalidade, e sinais em faixas usuais são mantidos rotineiramente. A prática de New York usa sinais maiores do que os do District of Columbia ou da Virginia, e a lei de lá permite há muito tempo que o vendedor retenha o sinal de tamanho usual de um comprador inadimplente sem precisar provar os danos efetivos.

Outros formulários dão ao vendedor uma escolha: ficar com o sinal ou devolvê-lo e cobrar os danos efetivos. O advogado do comprador deve insistir para que o sinal seja o remédio único e exclusivo; o advogado do vendedor deve, no mínimo, preservar a escolha se o sinal for pequeno em relação ao preço. A nossa equipe de contratos e negociações imobiliárias redige a cláusula de remédios levando em conta o valor do sinal, porque as duas cláusulas só fazem sentido juntas.

Danos efetivos e execução específica

Quando o contrato permite cobrar danos, a medida do vendedor geralmente é a diferença entre o preço do contrato e o valor de mercado do imóvel no momento do descumprimento, muitas vezes demonstrada por um preço de revenda menor, mais os custos de manutenção do imóvel durante o atraso, como impostos, seguro e juros da hipoteca, descontado qualquer valor economizado. O vendedor precisa fazer esforços razoáveis para revender. A execução específica (specific performance), uma ordem que obriga o comprador a comprar, é cabível em tese porque cada imóvel é único, mas os tribunais raramente a concedem contra compradores, já que o que o vendedor quer é dinheiro e uma condenação em danos resolve isso. Compradores que pedem execução específica contra um vendedor inadimplente se saem melhor, e o comprador nessa posição normalmente registra uma averbação da ação em andamento para impedir a venda a outra pessoa.

Quando o comprador tem uma defesa

O comprador acusado de inadimplemento pode ter uma resposta. Se o vendedor não entregou um título segurável, não concluiu os reparos combinados, perdeu um prazo que era condição para a obrigação do comprador ou fez declarações falsas sobre o imóvel que levaram à assinatura do contrato, o comprador pode ter direito a rescindir e recuperar o sinal em vez de perdê-lo. Uma contingência que o vendedor alega ter sido renunciada pode não ter sido, se o contrato exigia renúncia por escrito e nenhuma foi dada. Disputas sobre se uma condição foi cumprida, como se o empréstimo do comprador foi “negado” ou apenas atrasou, são a fonte mais comum de litígios sobre sinais. Os fatos e os documentos decidem essas disputas, e é por isso que toda notificação deve ser feita por escrito e todo prazo deve ser acompanhado.

Como se proteger dos dois lados

O comprador deve fixar prazos de contingência que consiga realmente cumprir, vincular a contingência de financiamento ao empréstimo que de fato pretende obter, evitar renunciar à contingência de avaliação sem ter dinheiro para cobrir uma diferença e tratar o calendário do contrato como obrigatório desde o dia da aceitação. O vendedor deve dimensionar o sinal de acordo com o risco, decidir se o aceita como remédio único, considerar uma cláusula que torne essencial a data do fechamento (time is of the essence) e manter viva uma oferta reserva quando o formulário permitir. Os dois lados devem fazer por escrito toda comunicação sobre rescisão e evitar garantias informais que possam ser lidas como uma prorrogação ou uma renúncia. A nossa assessoria em transações imobiliárias comerciais e residenciais constata que a maioria das disputas sobre sinal nasce de uma etapa perdida na sequência do fechamento que ninguém documentou, e não de um comprador que simplesmente mudou de ideia.

Se você é um comprador que precisa sair de um contrato, ou um vendedor cujo comprador parou de responder, uma consulta com a Capitol Law Partners pode determinar a situação do sinal e o que o contrato realmente permite. Agende uma consulta.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Esta comunicação não estabelece uma relação advogado-cliente.

Cagatay Ersoy. Estratégia prática para fundadores, investidores e empresas em crescimento.

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