Autorisations de zonage : de quoi un projet immobilier a-t-il besoin ?

Un prêteur ne débloquera pas de fonds et un entrepreneur ne pourra pas obtenir de permis tant que le projet n’a pas le droit d’exister sur la parcelle concernée, et ce droit découle du zonage. Pour tout site de développement, la première question est de savoir si l’usage et la densité envisagés sont autorisés de plein droit (by right). Si c’est le cas, la voie est administrative : examen du plan de masse (site plan review) et permis de construire. Dans le cas contraire, il vous faut des autorisations de zonage (zoning approvals) discrétionnaires, ce qui signifie audiences publiques, conditions, riverains et délais. Savoir sur quelle voie vous vous trouvez avant de signer le contrat d’achat du terrain fait la différence entre un calendrier et une supposition.

Première étape : ce que le zonage autorise de plein droit

Commencez par la carte de zonage et le texte du règlement applicable à la zone. Le tableau des usages indique si votre usage (résidentiel, bureaux, commerce, industriel, mixte) est autorisé, autorisé sous conditions ou interdit. Les règles dimensionnelles fixent la hauteur, la densité ou le coefficient d’emprise de plancher (floor area ratio), les marges de recul, l’emprise au sol et le stationnement. Les zones de superposition (overlay districts) ajoutent des règles supplémentaires : les secteurs historiques impliquent un examen architectural, et dans le District, un projet situé en secteur historique passe par la procédure d’examen au titre de la préservation historique avant la délivrance des permis. Un bien dont l’usage existant est non conforme peut le poursuivre, mais ne peut généralement pas l’étendre. Une attestation de zonage (zoning verification letter) délivrée par la collectivité confirme le classement par écrit, et notre équipe en acquisitions, location et développement immobilier en obtient une pendant la période d’étude pour chaque site de projet, car la description par le courtier de ce que le terrain permet ne vaut pas autorisation.

Exceptions spéciales, permis d’usage spécial et dérogations

Lorsque l’usage n’est autorisé que sous conditions, le règlement prévoit un mécanisme d’autorisation au cas par cas. Les collectivités de Virginie parlent de special use permit ou de special exception, accordés selon la collectivité par le board of supervisors ou par le board of zoning appeals ; dans le District, le Board of Zoning Adjustment statue sur les special exceptions ; dans la ville de New York, le Board of Standards and Appeals statue sur les permis spéciaux et les dérogations. Le demandeur doit démontrer que son projet satisfait aux critères énoncés dans le règlement, et l’instance peut assortir l’autorisation de conditions relatives aux horaires, à la circulation, aux zones tampons et à la conception.

La dérogation (variance) est différente et plus difficile à obtenir. Elle consiste à demander l’autorisation de s’écarter d’une règle dimensionnelle en raison d’une contrainte inhérente au bien lui-même, comme un terrain de forme irrégulière qui ne peut pas respecter une marge de recul. Une contrainte que le demandeur a lui-même créée ou un simple inconvénient financier ne suffisent généralement pas. Les projets qui ne fonctionnent qu’avec une dérogation doivent intégrer la possibilité réelle d’un refus.

Rezonage, proffers et planned developments

Si l’usage ou la densité ne sont tout simplement pas autorisés, la solution est un rezonage (modification de la carte de zonage, ou map amendment) ou une modification du texte du règlement (text amendment), qui sont tous deux des actes législatifs de l’organe délibérant local. La pratique de Virginie permet au demandeur de proposer des proffers, c’est-à-dire des engagements écrits qui font partie du zonage et grèvent le terrain, portant par exemple sur l’aménagement de voiries, la conception et des contributions au financement d’équipements publics. La procédure de planned unit development du District, devant la Zoning Commission, permet une densité et une souplesse accrues en contrepartie d’avantages publics négociés dans la demande. Dans la ville de New York, les modifications de la carte et du texte du zonage suivent la Uniform Land Use Review Procedure, avec un examen par le community board, le borough president, la City Planning Commission et le City Council selon un calendrier fixe. Chacune de ces procédures est publique, chacune suscite des oppositions, et chacune produit des conditions qui régiront le projet pendant toute sa durée de vie.

Plan de masse, lotissement et permis de construire

L’obtention des droits à construire (entitlement) n’est pas la fin du processus. Un projet autorisé de plein droit ou approuvé passe encore par l’examen du plan de masse, au cours duquel les ingénieurs de la collectivité examinent le nivellement, la gestion des eaux pluviales, les réseaux, la circulation et l’aménagement paysager, et peuvent exiger des garanties financières (bonds) pour les aménagements publics. Si la parcelle doit être divisée ou regroupée, un plan de lotissement (subdivision plat) est d’abord enregistré. Viennent ensuite les permis de construire, avec un examen des plans au regard des règles de structure, de sécurité incendie, d’installations techniques et d’accessibilité, et le certificat d’occupation n’est délivré qu’après les inspections finales. Les prêteurs exigent généralement l’approbation du plan de masse et le permis de construire comme conditions du prêt à la construction.

Lier les autorisations de zonage au contrat d’achat du terrain

L’achat du terrain doit être structuré en fonction de la voie d’autorisation. L’acheteur qui a besoin d’un rezonage doit négocier une période d’étude suffisamment longue pour déposer la demande et l’obtenir, des droits de prorogation à un prix défini et un droit de résiliation si l’autorisation est refusée ou assortie de conditions inacceptables. Certains contrats ajustent le prix d’achat à la densité autorisée. Le contrat doit aussi préciser qui pilote la demande, qui paie les consultants et ce que deviennent les études si l’opération échoue. Notre équipe en contrats et négociations immobilières intègre ces conditions liées aux droits à construire dans le contrat, et notre article sur les conditions suspensives du contrat d’achat explique comment ces conditions interagissent avec le dépôt.

Deux autres points valent dans toutes les juridictions. Les autorisations ont une date d’expiration ; surveillez donc le moment où une special exception ou un plan de masse devient caduc si la construction ne commence pas. Par ailleurs, les riverains et d’autres parties disposent de droits de recours, ce qui signifie qu’une autorisation n’est définitive qu’à l’expiration du délai de recours ; un prêteur à la construction attendra généralement cette date. Intégrez ces deux éléments au calendrier, aux côtés du reste de la due diligence de l’acquisition, et le calendrier du projet devient un élément que vous pouvez défendre devant un prêteur et un investisseur.

Si vous évaluez un site et devez savoir quelles autorisations le projet exigera et de combien de temps le contrat doit vous laisser disposer pour les obtenir, une consultation avec Capitol Law Partners permet de tracer la voie avant d’engager un dépôt. Prenez rendez-vous.

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Cette communication ne crée aucune relation avocat-client.

Cagatay Ersoy. Une stratégie concrète pour les fondateurs, les investisseurs et les entreprises en croissance.

Besoin d’aide sur ce sujet ? Consultez notre page acquisitions, location et développement immobilier ou prenez rendez-vous.