Bail triple net ou bail brut : quelles charges pèsent sur le locataire ?

Un loyer annoncé plus bas peut coûter davantage qu’un loyer plus élevé, selon la structure du bail qui le sous-tend. Dans un bail triple net (triple net lease), le locataire paie sa quote-part des impôts fonciers, de l’assurance de l’immeuble et de l’entretien des parties communes en plus du loyer de base, et ces charges refacturées augmentent chaque fois que les coûts du bailleur augmentent. Dans un bail brut tous services compris (full-service gross lease), un loyer unique couvre tout et le bailleur supporte le risque lié aux coûts. Le choix entre bail triple net ou bail brut revient en réalité à savoir qui absorbe les hausses pendant la durée du bail, et la plupart des baux se situent quelque part entre les deux.

Ce qu’un bail triple net transfère au locataire

Les trois « nets » sont les impôts fonciers, l’assurance du bien et les charges d’exploitation, généralement appelées entretien des parties communes (common area maintenance, ou CAM). Le locataire paie sa quote-part, calculée en divisant la surface qu’il occupe par la surface locative de l’immeuble. Le bailleur estime à l’avance les charges de l’année, les facture chaque mois avec le loyer de base et procède à une régularisation par rapport aux coûts réels après la clôture de l’exercice, en adressant au locataire soit une facture pour le complément, soit un avoir pour le trop-perçu.

Dans un immeuble à locataire unique, le bail est souvent « net absolu » (absolute net), ce qui signifie que le locataire prend aussi directement en charge la toiture, la structure et les grosses réparations. Dans un immeuble à plusieurs locataires, le bailleur réalise les travaux et en refacture le coût. Dans les deux cas, le coût d’occupation total du locataire correspond au loyer de base augmenté d’un montant que seul le bailleur maîtrise, ce qui explique que la définition des charges d’exploitation soit la section la plus âprement négociée d’un bail net. Lorsque nous représentons des locataires, notre pratique en acquisitions, location et développement immobilier consacre plus de temps à cette définition qu’au loyer.

Le fonctionnement d’un bail brut

Dans un bail brut tous services compris, le bailleur paie les impôts, l’assurance, l’entretien, les fluides et le nettoyage, et le loyer est fixé à un niveau suffisant pour les couvrir avec une marge. Le locataire gagne en prévisibilité ; le bailleur perçoit une prime pour le risque qu’il assume. La plupart des baux bruts dans les immeubles de bureaux ne sont toutefois pas entièrement bruts. Ils comportent une clause d’année de référence (base year) : le bailleur absorbe les charges au niveau de la première année du bail, et le locataire paie sa quote-part de toute hausse au-delà de cette année de référence les années suivantes.

Le mécanisme de l’année de référence mérite une attention particulière. Si l’immeuble est partiellement vacant pendant l’année de référence, les charges sont artificiellement basses et chaque année ultérieure ressemble à une hausse. Une clause d’ajustement (gross-up) corrige ce problème en ramenant les charges variables au niveau qu’elles auraient atteint pour un taux d’occupation déterminé, généralement proche du plein, tant pour l’année de référence que pour les années suivantes. Le locataire dont le bail commence en cours d’année doit aussi demander que l’année de référence soit une année civile complète de fonctionnement normal.

Le bail brut modifié et les solutions intermédiaires

Un bail brut modifié (modified gross lease) répartit les catégories. Le bailleur peut prendre en charge les impôts et l’assurance tandis que le locataire paie ses propres fluides et son nettoyage, ou bien le locataire paie les hausses d’impôts et d’assurance au-delà d’une année de référence tandis que le bailleur assume entièrement l’entretien. Les baux industriels tendent vers le net ; les baux de bureaux tendent vers le brut avec une année de référence ; les baux commerciaux de détail sont généralement nets, avec des frais supplémentaires pour des fonds de marketing ou de promotion. Un loyer annoncé « plus électricité » ou « plus fluides » relève d’une structure brute modifiée, et le bail doit préciser exactement quels postes le locataire paie et comment ils sont mesurés, que ce soit par sous-compteur, par relevé ou par répartition.

Ce qu’il faut négocier dans les clauses de refacturation

Quelle que soit la structure, la protection du locataire repose sur une poignée de clauses qui limitent ce qui peut être facturé et lui permettent de vérifier les calculs :

• une définition des charges d’exploitation qui exclut les investissements en capital (sauf les équipements générateurs d’économies amortis sur leur durée de vie utile), les commissions de location et les honoraires juridiques du bailleur, les coûts remboursés par l’assurance ou par d’autres locataires, ainsi que les pénalités ou amendes imputables au bailleur ;
• un plafonnement des hausses des charges maîtrisables, les impôts, l’assurance et les fluides étant exclus en tant que charges non maîtrisables ;
• une limite aux frais de gestion, exprimée en pourcentage des revenus bruts ou en montant fixe ;
• un droit d’audit assorti d’un délai raisonnable après la régularisation annuelle, le coût de l’audit étant supporté par le bailleur si le trop-facturé dépasse un seuil déterminé ;
• une clause d’ajustement des charges variables pour toute année où le taux d’occupation de l’immeuble est inférieur au niveau convenu.

Ce sont des demandes courantes. Un bailleur qui les refuse toutes vous en dit long sur la manière dont se dérouleront les régularisations. Notre équipe en contrats et négociations immobilières intègre ces clauses dans le bail plutôt que de s’en remettre au bail type du bailleur, qui n’en comporte presque jamais aucune.

Bail triple net ou bail brut : quelle structure pour votre entreprise

Un bail net convient au locataire qui souhaite un loyer de base plus bas, peut budgéter des charges variables et dispose du personnel nécessaire pour examiner les régularisations. Un bail brut convient au locataire qui tient à un montant fixe et accepte de payer une prime pour l’obtenir. L’occupant unique d’un bâtiment indépendant se verra presque toujours proposer un bail net et doit considérer l’état de la toiture, du chauffage, ventilation et climatisation (HVAC) et du parking comme une composante du loyer. Avant de choisir, lisez notre liste des autres clauses du bail commercial à négocier, car la structure des charges interagit avec le loyer de renouvellement, la contribution aux aménagements et toute caution personnelle que le bailleur pourrait demander.

Si vous comparez des propositions de bail aux structures de charges différentes, une consultation avec Capitol Law Partners permet de les comparer sur une même base et de repérer les clauses de refacturation qui vous coûteront cher plus tard. Prenez rendez-vous.

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Cette communication ne crée aucune relation avocat-client.

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