Warranty deed ou quitclaim deed : quel acte de vente vous faut-il ?

L’acte de transfert (deed) est le document qui transfère effectivement la propriété, et son type, warranty deed ou quitclaim deed, détermine ce que le vendeur promet au sujet du titre. Un acte de garantie générale (general warranty deed) garantit que le titre est valable en remontant jusqu’à chacun des propriétaires antérieurs. Un acte de renonciation (quitclaim deed) ne promet rien : il transfère le droit que le cédant se trouve détenir, qui peut porter sur la totalité du bien ou sur rien du tout. La plupart des contrats d’achat précisent quel acte le vendeur doit remettre, et les acheteurs qui négligent cette ligne découvrent lors de la clôture (closing) qu’ils reçoivent moins que ce qu’ils pensaient.

Ce que garantit un general warranty deed

Un general warranty deed comporte l’ensemble des garanties de titre (title covenants) : le cédant est propriétaire du bien et a le droit de le céder, il n’existe aucune charge non révélée, la possession de l’acheteur ne sera pas troublée par un droit concurrent prioritaire, et le cédant défendra le titre et signera tout document supplémentaire nécessaire pour le parfaire. Ces garanties couvrent tout l’historique de la parcelle, et pas seulement les années pendant lesquelles le vendeur en a été propriétaire. Si un privilège datant de deux propriétaires plus tôt refait surface, le vendeur qui a consenti un general warranty deed en répond.

En Virginie, la loi attribue un sens défini à de courtes formules, de sorte qu’un acte qui transfère le bien « with general warranty » (avec garantie générale) emporte ces garanties sans qu’il soit nécessaire de les énoncer. C’est pourquoi les actes de Virginie peuvent paraître succincts tout en offrant une protection complète. Notre pratique en droit immobilier vérifie que les termes opérants de l’acte correspondent à ce qu’exigeait le contrat, car la modification d’un seul mot dans la clause de transfert (granting clause) modifie la responsabilité du vendeur.

Le special warranty deed : le compromis courant

Un special warranty deed (parfois appelé limited warranty deed, ou acte de garantie limitée) restreint la promesse à la seule période pendant laquelle le cédant a été propriétaire. Le vendeur garantit qu’il n’a rien fait qui puisse obscurcir le titre, mais ne promet rien sur ce qui s’est passé avant son acquisition. C’est la forme d’usage dans le District de Columbia, et c’est la norme pour les ventes commerciales, les ventes par des promoteurs, les ventes de biens saisis détenus par des banques et les transferts réalisés par des successions et des fiduciaires, lorsque le vendeur ne peut pas ou ne veut pas répondre de toute la chaîne des titres.

Pour l’acheteur, un special warranty deed fait reposer l’essentiel de la protection sur l’assurance titre. Le vendeur répond du passé récent ; la police propriétaire répond de tout ce qui est plus ancien. Cette combinaison fonctionne bien, ce qui explique que la plupart des acheteurs acceptent un special warranty deed sans objection. Notre article sur la nécessité d’une police d’assurance titre propriétaire explique ce que cette couverture apporte.

Ce que fait un quitclaim deed et quand on l’utilise

Un quitclaim deed transfère le droit éventuel que détient le cédant, sans aucune garantie. Si le cédant ne possédait rien, le bénéficiaire ne reçoit rien et n’a aucun recours contre lui. Les quitclaims ne conviennent donc pas à un achat entre parties indépendantes (arm’s-length purchase), mais ils sont utiles lorsque les parties savent déjà ce qui est transféré :

• transferts entre époux dans le cadre d’un règlement de divorce, ou entre membres d’une même famille à titre de donation ;
• apport d’un bien à une fiducie (trust) révocable ou à une LLC que le propriétaire contrôle ;
• purge d’un nuage sur le titre (cloud on title), par exemple lorsqu’un héritier potentiel ou un ancien copropriétaire renonce à tout droit ;
• correction d’un acte antérieur qui avait mal orthographié un nom ou mal décrit la parcelle.

Les assureurs titre examinent de près les quitclaims figurant dans la chaîne des titres. Un quitclaim émanant d’une personne étrangère à la chaîne peut signaler un droit contesté, et l’assureur peut exiger une déclaration sous serment (affidavit) ou des pièces complémentaires avant d’émettre une police sans réserve. Si l’on vous propose un quitclaim deed dans le cadre d’une vente, demandez pourquoi, et attendez-vous à ce que la réponse influe sur le prix.

Le bargain and sale deed à New York

La pratique résidentielle de New York recourt rarement à un warranty deed complet. La forme courante est le bargain and sale deed with covenant against grantor’s acts, par lequel le vendeur promet seulement qu’il n’a pas lui-même grevé le bien. En substance, il ressemble à un special warranty deed. Un bargain and sale deed without covenants se rapproche d’un quitclaim et apparaît dans les transferts réalisés par des exécuteurs testamentaires, des referees dans les procédures de saisie et d’autres fiduciaires comparables. Le contrat de vente indiquera la forme que le vendeur doit remettre ; s’il est muet, l’avocat de l’acheteur doit soulever la question avant la signature plutôt qu’à la table de clôture.

Quel acte votre contrat doit exiger

Le type d’acte est une clause négociée, et c’est dans le contrat d’achat qu’il faut la négocier. Un acheteur qui paie la pleine valeur de marché dans une vente résidentielle ordinaire peut raisonnablement demander un general warranty deed en Virginie ou un bargain and sale deed with covenants à New York. L’acheteur d’un immeuble commercial, d’un bien issu d’une succession ou d’un bien saisi doit s’attendre à un special warranty deed et tenir compte en conséquence du coût de la police d’assurance titre. Notre travail en contrats et négociations immobilières couvre cette clause aux côtés des conditions suspensives et des documents à remettre lors de la clôture.

Deux points connexes s’appliquent à tout acte. Premièrement, l’acte doit être enregistré (auprès du Recorder of Deeds dans le District, du greffe de la circuit court en Virginie, et du county clerk ou du New York City Register à New York) afin de protéger l’acheteur contre un acquéreur ou un créancier ultérieur ; un acte non enregistré est valable entre les parties, mais vulnérable face à quiconque l’enregistre en premier sans avoir connaissance du transfert. Deuxièmement, l’acte doit préciser comment plusieurs acheteurs détiennent le titre, ce qui détermine ce qui se passe au décès de l’un d’eux. Notre comparaison entre la joint tenancy et la tenancy in common passe ces options en revue.

Si vous examinez un contrat qui laisse le type d’acte en suspens, ou si l’on vous a remis un quitclaim deed dans une opération où vous attendiez davantage, une consultation avec Capitol Law Partners peut établir ce que vous recevez réellement. Prenez rendez-vous.

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Cette communication ne crée aucune relation avocat-client.

Cagatay Ersoy. Une stratégie concrète pour les fondateurs, les investisseurs et les entreprises en croissance.

Besoin d’aide sur ce sujet ? Consultez notre page droit immobilier ou prenez rendez-vous.