Retenue FIRPTA : comment fonctionne-t-elle pour les vendeurs étrangers ?

Si le vendeur d’un bien immobilier situé aux États-Unis est une personne étrangère, l’acheteur doit retenir 15 % du prix de vente brut et le verser à l’IRS dans les 20 jours suivant la clôture (closing). C’est la retenue FIRPTA (FIRPTA withholding), prévue par le Foreign Investment in Real Property Tax Act, et elle s’applique au montant réalisé, non au bénéfice du vendeur. Un vendeur étranger qui ne réalise qu’une faible plus-value, voire aucune, peut donc voir une part importante du produit de la vente bloquée à la table de clôture, et l’acheteur qui omet d’effectuer la retenue devient redevable de l’impôt. Les deux parties doivent l’anticiper avant la signature du contrat.

Qui est considéré comme une personne étrangère

FIRPTA considère comme personnes étrangères les particuliers étrangers non-résidents (nonresident aliens), les sociétés étrangères, les partnerships étrangers, les fiducies (trusts) étrangères et les successions étrangères. Le titulaire d’une green card est un résident (resident alien) à cet égard et n’est pas soumis à la retenue. Il en va de même du titulaire d’un visa qui remplit le critère de présence substantielle (substantial presence test) pour l’année de la vente. Le vendeur établit qu’il n’est pas une personne étrangère en signant une attestation de statut non étranger (certification of non-foreign status) comportant un numéro d’identification fiscale américain, que l’acheteur conserve dans son dossier. Si le bien est détenu par une LLC à associé unique transparente sur le plan fiscal (disregarded entity), l’IRS remonte jusqu’au propriétaire, de sorte qu’une LLC détenue par un non-résident ne permet pas d’échapper à la règle.

Notre équipe en droit immobilier soulève la question FIRPTA dès le stade du contrat pour tout vendeur qui vit à l’étranger, car la retenue modifie la somme que le vendeur encaisse et peut même le laisser à court de fonds si le remboursement du prêt hypothécaire dépasse le produit net après retenue. La même anticipation s’impose dans l’autre sens, lorsqu’une personne qui n’a pas la citoyenneté américaine achète un bien aux États-Unis.

Le fonctionnement de la retenue FIRPTA

L’acheteur est l’agent de retenue (withholding agent), même si, en pratique, c’est l’agent de règlement (settlement agent) qui s’occupe des formalités. Lors de la clôture, le montant retenu est versé à l’IRS avec le formulaire 8288 et un formulaire 8288-A pour chaque vendeur étranger. L’IRS tamponne une copie du formulaire 8288-A et la renvoie au vendeur, qui en a besoin pour faire valoir le crédit correspondant à la retenue. Un vendeur sans numéro de sécurité sociale doit obtenir un numéro d’identification fiscale individuel (ITIN) en déposant le formulaire W-7, et la demande peut être jointe aux formulaires de retenue si le vendeur n’en dispose pas encore. Commencez tôt : un ITIN manquant est la cause la plus fréquente de blocage d’un remboursement.

La retenue est un acompte, et non l’impôt définitif. Après la fin de l’année, le vendeur dépose une déclaration fiscale américaine (formulaire 1040-NR pour un particulier) indiquant la plus-value réellement réalisée sur la vente, calcule l’impôt dû et impute le montant retenu à titre de crédit. Si la retenue dépasse l’impôt, le vendeur obtient un remboursement. Si le vendeur a détenu le bien pendant plus d’un an, ce sont en général les taux applicables aux plus-values à long terme qui s’appliquent, ce qui représente souvent bien moins de 15 % du prix brut.

Exceptions et taux réduits

Plusieurs exceptions réduisent ou suppriment la retenue, et elles dépendent de l’usage que l’acheteur entend faire du bien et du prix :

• Si l’acheteur utilisera le bien comme résidence et que le prix ne dépasse pas 300 000 dollars, aucune retenue ne s’applique. L’acheteur doit avoir l’intention précise d’y habiter au moins la moitié du temps pendant lequel le bien est utilisé au cours de chacune des deux premières années.
• Si l’acheteur l’utilisera comme résidence et que le prix dépasse 300 000 dollars sans excéder 1 000 000 de dollars, le taux tombe à 10 %.
• Un vendeur qui s’attend à ce que l’impôt réel soit inférieur à la retenue peut demander un certificat de retenue (withholding certificate) au moyen du formulaire 8288-B, au plus tard à la date de clôture. Si la demande est en cours d’examen au moment de la clôture, l’acheteur effectue tout de même la retenue, mais peut conserver les fonds sous séquestre (escrow) jusqu’à la décision de l’IRS, puis ne verser que le montant autorisé par le certificat.
• Un vendeur qui n’est pas réellement une personne étrangère fournit simplement l’attestation de statut non étranger, et aucune retenue ne s’applique.

L’exception relative à la résidence repose entièrement sur l’intention de l’acheteur, et elle fait peser le risque sur l’acheteur si cette intention se révèle fausse. Les acheteurs ne doivent pas signer à la légère la déclaration de résidence pour arranger un vendeur.

Retenues au niveau des États, en plus de FIRPTA

New York ajoute sa propre couche. Un particulier non-résident qui vend un bien immobilier situé à New York doit déposer le formulaire IT-2663 et payer un impôt estimé sur le revenu de l’État au titre de la plus-value au plus tard lors de l’enregistrement de l’acte, sous réserve d’exceptions limitées. L’agent de règlement n’enregistrera pas l’acte sans ce formulaire. À la date de rédaction, la Virginie et le District n’imposent pas de retenue comparable lors de la clôture, mais les règles des États évoluent ; confirmez donc l’exigence en vigueur auprès de l’agent de règlement au moment de fixer la date de clôture.

Préparer la vente avant la mise en vente

Trois mesures permettent d’éviter la plupart des problèmes. D’abord, obtenez un ITIN avant de signer le contrat si vous n’en avez pas. Ensuite, déterminez si une demande au moyen du formulaire 8288-B est pertinente ; si votre plus-value est faible ou si vous vendez à perte, le certificat peut éviter que l’essentiel du produit de la vente reste bloqué pendant un cycle de remboursement de plusieurs mois. Enfin, intégrez la retenue dans les calculs de la clôture, y compris le remboursement du prêt hypothécaire et la commission éventuelle de l’agent immobilier, afin d’éviter toute surprise à la table de règlement. Notre accompagnement en transactions immobilières commerciales et résidentielles coordonne ces éléments avec l’agent de règlement, et notre présentation des étapes du closing immobilier montre où les formulaires FIRPTA s’insèrent dans le calendrier. Les propriétaires qui détiennent leur bien par l’intermédiaire d’une société doivent aussi lire notre article sur l’achat d’un bien immobilier via une LLC, car la qualification fiscale de l’entité détermine si la règle de transparence s’applique.

Si vous vivez hors des États-Unis et vous préparez à vendre un bien situé aux États-Unis, une consultation avec Capitol Law Partners permet d’établir la retenue, les formulaires et le calendrier avant la signature d’un contrat. Prenez rendez-vous.

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Cette communication ne crée aucune relation avocat-client.

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