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Joint tenancy ou tenancy in common : comment détenir le titre ?
La manière dont les copropriétaires détiennent le titre décide qui hérite d'une part, si un créancier peut la saisir et si un probate est nécessaire. Comparez les trois formes.
Lorsque deux personnes ou plus achètent ensemble un bien immobilier, l’acte de transfert (deed) doit indiquer comment elles le détiennent, et cette seule ligne détermine ce qui se passe lorsqu’un propriétaire décède, divorce ou fait l’objet de poursuites. La joint tenancy avec droit de survie (right of survivorship) transmet automatiquement la part du propriétaire décédé aux copropriétaires survivants. La tenancy in common, une forme d’indivision, la fait passer par le testament du défunt ou, à défaut de testament, par les règles de la succession ab intestat (intestacy). Les couples mariés du District de Columbia, de Virginie et de New York disposent d’une troisième option, la tenancy by the entirety, qui ajoute une protection contre les créanciers de l’un des époux. Le choix entre joint tenancy ou tenancy in common vous appartient, mais si l’acte ne dit rien, c’est la loi de l’État qui tranche à votre place.
Tenancy in common : la règle par défaut entre propriétaires sans lien
Les tenants in common détiennent chacun une quote-part indivise de l’ensemble du bien. Les parts peuvent être inégales (soixante et quarante pour cent, par exemple), et chaque propriétaire peut vendre sa part, l’hypothéquer ou la léguer par testament sans le consentement des autres. Au décès d’un propriétaire, sa part entre dans sa succession, ce qui implique une procédure successorale judiciaire (probate), et les copropriétaires survivants peuvent se retrouver associés à un héritier qu’ils n’ont jamais rencontré.
En Virginie et à New York, un acte au profit de deux personnes non mariées crée une tenancy in common sauf mention expresse contraire, et le District suit la même approche. Cette forme convient aux investisseurs, aux amis et aux proches qui ont apporté des montants différents et souhaitent que leurs parts reflètent leur mise. Elle fonctionne mieux avec une convention écrite de copropriété couvrant les dépenses, les décisions, les rachats de parts et la sortie d’un copropriétaire, car à défaut, tout tenant in common peut imposer une vente au moyen d’une action en partage (partition action).
Joint tenancy avec droit de survie
Les joint tenants détiennent des parts égales, et la caractéristique déterminante est le droit de survie : au décès de l’un d’eux, le bien passe aux survivants hors probate, quoi que dise le testament. C’est pourquoi les partenaires non mariés et les parents qui ajoutent un enfant majeur au titre la choisissent souvent. Notre pratique en droit immobilier la voit utilisée le plus souvent précisément pour cette raison, et parfois pour des raisons que les propriétaires n’ont pas entièrement mûries.
Les contreparties sont réelles. Un joint tenant peut rompre la joint tenancy (severance) en cédant son droit, ce qui transforme l’arrangement en tenancy in common à l’insu de l’autre propriétaire. Un créancier de l’un des joint tenants peut saisir la part de ce propriétaire de son vivant. Ajouter un enfant à l’acte peut être traité comme une donation sur le plan fiscal et peut priver l’enfant de la réévaluation de la base fiscale (step-up in basis) sur cette part, une question fiscale qu’il vaut la peine de poser avant de signer. En Virginie, le droit de survie doit être expressément prévu dans l’acte, généralement par la formule « as joint tenants with the right of survivorship » ; si la formule est omise, c’est la tenancy in common qui s’applique.
La tenancy by the entirety pour les couples mariés
Les époux de Virginie, du District et de New York peuvent détenir un bien en tenancy by the entirety. Cette forme comporte le droit de survie, avec deux ajouts : aucun des époux ne peut la rompre ni céder son droit seul, et un créancier d’un seul des époux ne peut généralement pas imposer la vente du bien pour se faire payer. Cette protection contre les créanciers est la principale raison pour laquelle les professionnels et chefs d’entreprise mariés la choisissent pour le logement familial.
Les règles qui la font naître diffèrent. À New York, un acte au profit d’un couple marié est présumé créer une tenancy by the entirety sauf mention contraire. En Virginie, l’acte doit exprimer cette intention de manière expresse. Le divorce met fin à la tenancy by the entirety et la convertit en tenancy in common ; une convention de partage des biens (property settlement agreement) doit donc régler le sort de la maison plutôt que de s’en remettre à la règle par défaut.
Les sociétés et les fiducies comme alternatives
Les copropriétaires d’un bien d’investissement écartent souvent ces trois formes et acquièrent le titre au nom d’une LLC, ce qui remplace la formule de l’acte par un contrat de société (operating agreement) fixant les pourcentages de détention, la gestion et les conditions de sortie. Notre analyse de l’achat d’un bien immobilier via une LLC aborde les contreparties en matière de financement et de fiscalité. Les propriétaires qui cherchent avant tout à éviter le probate tout en gardant le plein contrôle de leur vivant recourent souvent à une fiducie révocable (revocable living trust) plutôt que d’ajouter un enfant à l’acte ; notre pratique trusts et successions coordonne cette fiducie avec l’acte et précise la place du bien immobilier dans l’ensemble de la planification successorale.
Modifier la manière dont vous détenez le titre
La forme choisie n’est pas définitive. Les copropriétaires peuvent signer entre eux un nouvel acte pour convertir une tenancy in common en joint tenancy, ajouter un conjoint, ou transférer le bien à une fiducie ou à une société. Avant de le faire, vérifiez quatre points : si le prêt hypothécaire comporte une clause d’exigibilité en cas de vente (due-on-sale clause) que le transfert déclencherait, si la juridiction perçoit des droits de mutation ou d’enregistrement (transfer or recordation tax) sur la cession, si la police d’assurance titre du propriétaire continue de couvrir le nouveau titulaire, et quelle forme d’acte convient au transfert. Notre comparaison entre le warranty deed et le quitclaim deed explique pourquoi un quitclaim est souvent le bon outil pour un transfert entre copropriétaires existants, et le mauvais pour une vente.
Si vous achetez avec un partenaire, un conjoint ou un enfant majeur et souhaitez que l’acte corresponde à vos intentions, une consultation avec Capitol Law Partners permet de fixer la forme de détention avant la clôture plutôt que de la corriger ensuite. Prenez rendez-vous.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Cette communication ne crée aucune relation avocat-client.
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