Assurance titre : en avez-vous besoin pour acheter un bien immobilier ?

Si vous empruntez pour acheter un bien immobilier, votre prêteur exigera une police d’assurance titre (title insurance), et cette police ne protège que le prêteur. Souscrire en plus une police propriétaire (owner’s policy) relève de votre décision, et c’est l’un des rares frais de clôture (closing costs) capables de sauver le bien lui-même. L’assurance titre couvre les vices affectant la propriété qui existaient avant que vous ne deveniez propriétaire : une signature falsifiée trois mutations plus tôt, un privilège que le dernier propriétaire n’a jamais apuré, un héritier qui n’a jamais signé l’acte. Aucune inspection de la maison ne détecte ces problèmes, et ils peuvent apparaître dix ans après la clôture.

Ce que couvre l’assurance titre

Une police d’assurance titre regarde vers le passé. L’assureur consulte les registres publics, conclut que le titre est assurable, puis s’engage à vous défendre contre les réclamations couvertes et à indemniser les pertes couvertes dans la limite du montant de la police. La police propriétaire standard couvre le cas où le titre est dévolu à une autre personne que vous, les vices ou privilèges grevant le titre, l’absence de droit d’accès légal et le défaut de commercialité du titre (unmarketability of title). Concrètement, cela vise les actes falsifiés ou irrégulièrement signés, les hypothèques non radiées, les privilèges judiciaires (judgment liens), les erreurs du bureau d’enregistrement, les héritiers omis et les cessions consenties par une personne dépourvue de la capacité ou du pouvoir nécessaire.

Deux caractéristiques comptent plus que les autres. D’abord, l’assureur prend en charge les frais de défense de votre titre en justice, qui constituent souvent la dépense la plus lourde. Ensuite, vous payez la prime une seule fois, lors de la clôture, et la couverture dure aussi longtemps que vous ou vos héritiers détenez un droit sur le bien. Comparez avec l’assurance dommages (hazard insurance), qui se renouvelle chaque année et ne couvre que des événements futurs.

C’est précisément pour cette raison que notre pratique en droit immobilier examine l’engagement de titre (title commitment) avant la clôture : la police ne vaut que par ce qu’elle assure, et l’engagement vous indique ce que l’assureur a décidé d’exclure.

Police du prêteur ou police propriétaire

La police du prêteur (lender’s policy) assure le prêt hypothécaire, à hauteur du montant emprunté, et sa couverture diminue à mesure que vous remboursez le capital. Si une réclamation sur le titre anéantit votre droit de propriété, le prêteur est indemnisé au titre de sa police et vous vous retrouvez sans rien. La police propriétaire assure vos fonds propres (equity), à hauteur du prix d’achat, et ne diminue pas avec le temps. De nombreuses polices propriétaire renforcées augmentent en outre la couverture pendant une période déterminée pour suivre la hausse des valeurs.

Comme les deux polices reposent sur la même recherche, les souscrire ensemble lors de la clôture coûte moins cher que d’acheter la police propriétaire plus tard. Sur la plupart des marchés, le tarif d’émission simultanée (simultaneous-issue rate) de la seconde police ne représente qu’une petite fraction de la première. Demandez le devis à l’agent de règlement (settlement agent) avant de décider.

Un acheteur qui paie comptant n’a pas de prêteur, et donc aucune police, à moins d’en souscrire une. C’est l’acheteur qui a le plus besoin d’une police propriétaire, car aucun analyste bancaire ne vérifie le titre pour le compte de qui que ce soit dans l’opération.

Schedule B : ce que la police exclut

Chaque police comporte une annexe, le Schedule B, qui énumère les exceptions. Les exceptions standard comprennent les éléments qu’un relevé de géomètre (survey) révélerait (empiétements, litiges de limites), les droits des occupants, les servitudes non publiées et les privilèges de constructeurs (mechanic’s liens) pour des travaux non encore inscrits. Les exceptions spécifiques énumèrent les éléments publiés que l’assureur ne couvrira pas : servitudes existantes, clauses restrictives (restrictive covenants), déclarations de copropriété (condominium declarations) et tout privilège que le vendeur doit apurer lors de la clôture.

Lisez cette annexe avant la clôture, et non après une réclamation. Certaines exceptions peuvent être supprimées. Un relevé de géomètre récent, par exemple, permet à l’assureur de retirer l’exception liée au relevé. Une déclaration sous serment du propriétaire (owner’s affidavit) peut lever l’exception relative aux occupants. Si une servitude publiée passe sous l’emplacement où vous prévoyez de construire un garage, mieux vaut le savoir maintenant, tant que vous pouvez encore négocier ou vous retirer en vertu des conditions suspensives de votre contrat d’achat.

La recherche de titre n’est pas l’assurance

Les acheteurs supposent parfois que la recherche de titre suffit à les protéger. Ce n’est pas le cas. La recherche est le travail de l’assureur, et ses erreurs ne deviennent le problème de l’assureur que si vous détenez une police. Un acte de renonciation (quitclaim deed) consenti par un vendeur, ou un bargain and sale deed à New York, ne comporte que peu ou pas de garanties sur la chaîne des titres, ce qui fait de la police propriétaire la seule véritable protection contre les vices cachés. Notre article sur le warranty deed et le quitclaim deed explique comment les garanties de l’acte et l’assurance titre fonctionnent ensemble.

Quand une police propriétaire justifie sa prime

Prenez les réclamations que l’on rencontre en pratique : l’entrepreneur d’un ancien propriétaire inscrit un privilège après la clôture pour des travaux impayés ; un jugement de divorce a transféré le bien, mais l’acte de l’ancien conjoint n’a jamais été enregistré ; une vente pour impayés fiscaux (tax sale) intervenue des années plus tôt était irrégulière ; l’allée du voisin se trouve sur votre terrain. Chacune de ces situations peut coûter davantage en honoraires d’avocat que la prime unique, et la police prend ces honoraires en charge.

Les arguments contre la souscription sont minces. La prime est un coût unique modeste face à une perte qui pourrait atteindre la totalité du prix d’achat. Pour les acheteurs étrangers en particulier, qui achètent parfois sans prêteur local et peuvent difficilement surveiller les registres depuis l’étranger, la police propriétaire est la protection de base que nous recommandons. L’achat d’un logement sans la citoyenneté américaine comporte par ailleurs d’autres volets, qu’il convient d’examiner pour l’ensemble de l’opération.

Si une clôture est prévue, demandez dès maintenant l’engagement de titre et le devis de la police, et faites-les examiner avant la date de règlement. Un engagement qui comporte un problème se corrige plus facilement en une semaine qu’à la table de clôture. Notre accompagnement en transactions immobilières commerciales et résidentielles comprend cet examen, et notre présentation des étapes du closing immobilier montre où la police s’insère dans le déroulement de l’opération.

Si vous hésitez à souscrire une police d’assurance titre propriétaire ou souhaitez faire examiner un engagement de titre avant la clôture, une consultation avec Capitol Law Partners peut clarifier ce que les exceptions signifient pour votre achat. Prenez rendez-vous.

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Cette communication ne crée aucune relation avocat-client.

Cagatay Ersoy. Une stratégie concrète pour les fondateurs, les investisseurs et les entreprises en croissance.

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