Lettre d'intention immobilière : est-elle juridiquement contraignante ?

En général non, et c’est en général ce que veulent les deux parties, mais le caractère contraignant d’une lettre d’intention (letter of intent, ou LOI) dépend de ce que dit le document et du comportement des parties après sa signature. Une LOI ou une feuille de conditions (term sheet) fixe le prix, le dépôt, la période de due diligence, la date de clôture et les autres conditions principales, afin que les deux parties puissent consacrer du temps et de l’argent à la négociation d’un contrat définitif. Rédigée avec négligence, elle peut être interprétée par un tribunal comme le contrat lui-même. Bien rédigée, seules les stipulations que vous choisissez, comme la confidentialité et l’exclusivité, engageront qui que ce soit.

Pourquoi la plupart des lettres d’intention ne sont pas contraignantes

Un contrat de vente immobilière doit être conclu par écrit et signé par la partie à laquelle on entend l’opposer, et une LOI signée par les deux parties qui énonce toutes les conditions essentielles peut satisfaire à cette exigence. Ce qui empêche la LOI type de devenir un contrat, c’est l’intention exprimée par les parties. La protection essentielle est une mention claire selon laquelle la lettre n’est pas contraignante, aucune partie n’est engagée tant qu’un contrat d’achat définitif n’a pas été signé, et chaque partie peut mettre fin aux négociations à tout moment et pour quelque raison que ce soit. Des formules comme « subject to a mutually acceptable purchase agreement » (sous réserve d’un contrat d’achat mutuellement acceptable) et « subject to approval by the buyer’s investment committee » (sous réserve de l’approbation du comité d’investissement de l’acheteur) la renforcent. Les tribunaux accordent du poids aux termes choisis par les parties ; ces termes doivent donc être dénués d’ambiguïté. Notre équipe en contrats et négociations immobilières fait de la clause de non-engagement le premier paragraphe de chaque LOI, et non une note de bas de page.

Les stipulations qui doivent engager

Certaines clauses ne fonctionnent que si elles sont exécutoires, et la LOI doit indiquer expressément qu’elles survivent et engagent les parties, qu’un contrat définitif suive ou non :

• la confidentialité, couvrant l’existence des négociations, leurs conditions et tous les documents de due diligence échangés ;
• l’exclusivité ou une clause de non-sollicitation (no-shop), par laquelle le vendeur s’engage à ne pas commercialiser le bien ni négocier avec d’autres pendant une période déterminée ;
• la répartition des frais, par exemple qui paie le relevé de géomètre, le rapport environnemental ou l’engagement de titre si l’opération échoue ;
• l’accès au bien pour les inspections, avec assurance et indemnisation en cas de dommage ;
• la loi applicable, et la date à laquelle la lettre expire si elle n’est pas contresignée.

L’engagement exprès de négocier de bonne foi constitue un cas intermédiaire. Certains tribunaux le font exécuter comme une obligation contraignante de tenter d’aboutir, sans obliger l’une ou l’autre partie à conclure, et la sanction de sa violation est incertaine. Ne l’incluez que si vous comprenez qu’il peut ouvrir une action à l’autre partie si vous vous retirez pour des raisons qu’elle juge illégitimes.

Les points clés à arrêter

La valeur de la LOI tient au règlement des points difficiles à rouvrir par la suite ; elle doit donc être précise là où cela compte. Pour un achat, cela signifie le prix et le dépôt, le fait que le dépôt devienne ou non acquis au vendeur après la période d’étude, la durée de cette période et le droit de résiliation de l’acheteur, la date de clôture et toute prorogation, l’existence ou non d’une condition suspensive de financement, la partie qui fournit le titre et le relevé de géomètre et dans quel délai, l’état du bien (en l’état ou avec déclarations du vendeur), et la possibilité pour l’acheteur de céder le contrat à une société affiliée. Pour une LOI de bail commercial, les équivalents sont le loyer et ses augmentations, la durée, les options de renouvellement, la contribution aux aménagements, la date de livraison et la destination des locaux ; notre liste des clauses du bail commercial à négocier montre lesquelles un bailleur refusera de revoir une fois la LOI signée. Les courtiers et leurs commissions ont également leur place dans la LOI, car un différend sur la question de savoir qui a apporté l’affaire est un conflit fréquent après la clôture.

Comment une lettre d’intention devient un contrat par accident

Le risque tient généralement au comportement des parties et à un suivi négligent plutôt qu’à la LOI elle-même. Une lettre comportant toutes les conditions essentielles, sans clause de non-engagement et signée des deux parties ressemble à un contrat. Une chaîne d’e-mails dans laquelle une partie répond « d’accord » aux conditions finales de l’autre peut constituer un écrit signé. Le plus dangereux reste l’exécution : un acheteur qui verse un dépôt, commence les inspections et commande un relevé de géomètre, pendant que le vendeur retire le bien du marché et commence à déplacer des locataires, a donné à un tribunal des raisons de conclure que les deux parties considéraient l’accord comme conclu. Si les parties veulent que le contrat définitif soit le seul contrat, elles doivent se comporter en conséquence, et le contrat définitif doit préciser qu’il remplace entièrement la LOI.

De la lettre d’intention au contrat d’achat

Une fois la LOI signée, l’avocat de l’acheteur rédige généralement le contrat d’achat en s’appuyant sur la LOI comme feuille de conditions et en complétant ce que celle-ci laissait ouvert : les déclarations et garanties, les recours en cas de manquement, le mécanisme des conditions suspensives du contrat, les documents à remettre lors de la clôture et la procédure d’objection sur le titre. La période d’étude prévue par la LOI doit être assez longue pour couvrir la due diligence que le bien exige, car une LOI qui promet une période courte rend difficile la négociation d’une période plus longue dans le contrat. Notre pratique en acquisitions, location et développement immobilier coordonne ce calendrier afin que les points clés de la lettre se retrouvent intacts dans le contrat.

Si vous avez une LOI sous les yeux et ne savez pas avec certitude quelles parties vous engagent, une consultation avec Capitol Law Partners permet de l’annoter avant votre signature. Prenez rendez-vous.

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Cette communication ne crée aucune relation avocat-client.

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