Obligations d'information du vendeur : que doit-il révéler à l'acheteur ?

La réponse dépend de l’endroit où se trouve la maison. En Virginie, la déclaration obligatoire relative aux biens résidentiels invite surtout l’acheteur à mener ses propres vérifications. À New York, le vendeur doit remplir un Property Condition Disclosure Statement de plusieurs pages qui répond à des questions précises sur le bien. Le District de Columbia se situe entre les deux, avec son propre formulaire de déclaration du vendeur pour les ventes résidentielles. Une règle s’applique dans toutes les juridictions, quel que soit le formulaire : les obligations d’information du vendeur (seller disclosure requirements) fixent un minimum, et aucun formulaire ne protège le vendeur qui ment, dissimule un vice ou répond faussement à une question directe de l’acheteur.

Obligations d’information du vendeur : la règle fédérale sur la peinture au plomb

Pour les logements construits avant 1978, la loi fédérale impose au vendeur de remettre à l’acheteur un formulaire de déclaration relatif à la peinture au plomb, tous les rapports ou documents en sa possession concernant la présence de plomb dans le bien, ainsi que la brochure de l’EPA sur les risques liés au plomb. L’acheteur doit aussi se voir proposer un délai de dix jours pour faire réaliser une inspection ou une évaluation des risques liés au plomb, délai qu’il peut raccourcir ou auquel il peut renoncer par écrit. La même déclaration s’applique à la location de logements antérieurs à 1978. Cette exigence s’ajoute à toutes les règles des États, et c’est celle qui est le plus souvent oubliée dans les ventes entre particuliers conclues sans agent.

Virginie : un régime de vigilance de l’acheteur, avec des exceptions précises

Le Residential Property Disclosure Act de Virginie impose au vendeur de la plupart des biens résidentiels de remettre une déclaration, mais celle-ci consiste en grande partie en une liste de points sur lesquels le vendeur ne fait aucune déclaration, accompagnée d’une invitation faite à l’acheteur de procéder à ses propres vérifications (due diligence). L’acheteur est invité à vérifier le zonage, les parcelles voisines, le classement en secteur historique, les zones inondables et les zones de protection des ressources, ainsi que l’état du bien au moyen d’une inspection. Si le vendeur ne remet pas la déclaration avant la signature du contrat, l’acheteur dispose d’un bref délai légal pour l’annuler après l’avoir reçue.

Quelques obligations d’information positives subsistent malgré ce principe de vigilance de l’acheteur (buyer beware), notamment les procédures connues et en cours visant l’application des règles de construction ou de zonage, et la situation éventuelle du bien dans une zone de bruit ou d’accident liée à une installation aérienne militaire. Les ventes de lots de copropriété et de biens soumis à une association de propriétaires s’accompagnent d’un certificat de revente (resale certificate) ou d’un dossier d’information distinct, et la Virginie accorde à l’acheteur un droit d’annulation de trois jours après sa réception. Au-delà de ces éléments, le principal risque juridique d’un vendeur en Virginie tient à la fraude ou à la dissimulation active, et non au silence. Notre conseil en transactions immobilières commerciales et résidentielles examine ensemble le dossier de déclarations et les droits d’inspection, car en Virginie c’est l’inspection qui joue le rôle que le formulaire de déclaration remplit ailleurs.

New York : le Property Condition Disclosure Statement

New York impose aux vendeurs de biens résidentiels d’un à quatre logements de remettre un Property Condition Disclosure Statement rempli avant que l’acheteur ne signe le contrat. Le formulaire pose des dizaines de questions précises sur l’âge des installations, l’eau et le drainage, les problèmes structurels, les questions environnementales et, depuis une modification récente, l’historique des inondations et l’assurance inondation. Pendant des années, les vendeurs pouvaient se dispenser du formulaire en accordant à l’acheteur un crédit lors de la clôture (closing) ; à la date de rédaction, cette option a été supprimée et la déclaration remplie est obligatoire. Les appartements en coopérative et les lots de copropriété échappent à la loi, tout comme certains transferts réalisés par des fiduciaires et les constructions neuves. Le vendeur qui donne sciemment une réponse fausse, ou qui omet délibérément de remettre le formulaire, est tenu envers l’acheteur du préjudice réellement subi, et le formulaire précise expressément qu’il ne remplace pas l’inspection propre de l’acheteur.

Le District de Columbia : la déclaration du vendeur

Le District impose aux vendeurs de biens immobiliers résidentiels de remettre une déclaration, sur le formulaire prescrit par l’autorité de délivrance des licences immobilières, avant que l’acheteur ne signe un contrat. Le formulaire couvre la structure, la toiture, le sous-sol et les infiltrations d’eau, la plomberie, l’électricité et le chauffage, ventilation et climatisation (HVAC), les risques environnementaux, ainsi que les infractions connues aux règles de zonage ou de construction. Des exemptions s’appliquent à certains transferts, comme les constructions neuves jamais occupées, les ventes ordonnées par un tribunal et les cessions entre copropriétaires ou membres d’une même famille. L’acheteur qui ne reçoit pas la déclaration avant de contracter peut disposer d’un droit d’annulation. Si le bien est occupé par un locataire, les règles du District relatives au droit d’achat prioritaire des locataires (tenant opportunity to purchase) ajoutent une série distincte de notifications avant qu’une vente puisse avoir lieu, et l’exemption applicable aux maisons individuelles est soumise à des conditions qu’il convient de vérifier au cas par cas.

Ce qu’aucun formulaire de déclaration n’écarte

Dans les trois juridictions, les mêmes actions subsistent même lorsque le formulaire est entièrement rempli : la fraude, la déclaration intentionnellement mensongère et la dissimulation active d’un vice que le vendeur connaissait. Le vendeur qui repeint des traces d’humidité la semaine précédant la mise en vente, ou qui répond « non » à une question sur les inondations du sous-sol après avoir déclaré un sinistre à ce titre à son assureur, s’expose à une action qu’une clause de vente en l’état ne neutralise pas. Des réponses honnêtes protègent le vendeur. « Je ne sais pas » est une réponse acceptable lorsqu’elle est vraie, et les vendeurs doivent conserver les rapports d’inspection, les factures de réparation et les dossiers d’assurance qui étayent leurs réponses.

Pour les acheteurs, la leçon pratique consiste à traiter la déclaration comme un point de départ pour l’inspection, et non comme un substitut. Utilisez la condition suspensive d’inspection pour vérifier ce qu’indique le formulaire, et servez-vous des constats pour négocier des réparations ou des crédits avant l’expiration du délai. Pour les vendeurs, remettez le bon formulaire avant la signature du contrat, répondez à chaque question en fonction de ce que vous savez réellement, et confiez à notre équipe en contrats et négociations immobilières le traitement dans le contrat lui-même de tout ce qui a été déclaré, afin qu’un état connu devienne une clause acceptée plutôt qu’un litige ultérieur.

Si vous vendez une maison et souhaitez que le dossier de déclarations soit préparé correctement, ou si vous en achetez une et voulez savoir à quoi engagent réellement les réponses du vendeur, une consultation avec Capitol Law Partners permet de passer en revue le formulaire applicable dans votre juridiction. Prenez rendez-vous.

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Cette communication ne crée aucune relation avocat-client.

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