Ticari ve Konut Gayrimenkul İşlemleri Arasındaki Farklar Nelerdir?

Devir senedi aynı görünür, kapanış masası da tanıdık gelir; ancak ikisinin arasındaki hemen her şey farklıdır. Konut alımı standart sözleşme formlarıyla, federal tüketici korumalarıyla ve sizi değerlendiren bir kredi verenle yürür. Ticari alım ise müzakere edilmiş bir sözleşmeyle, kapsamını sizin belirlediğiniz bir due diligence (hukuki ve mali inceleme) süresiyle ve mülkün gelirini değerlendiren bir kredi verenle yürür. Ticari ve konut gayrimenkul işlemleri arasındaki farklar, nasıl hazırlanacağınızı, neyi imzalayacağınızı ve riskin nerede olduğunu değiştirir.

Sözleşmenin kendisi

District of Columbia ve Kuzey Virginia’daki konut sözleşmeleri genellikle emlak danışmanları tarafından bölgesel meslek birliği formları üzerinden hazırlanır ve bedel, tarihler ve birkaç ek dışında pazarlığa pek yer bırakmaz. New York’ta konut sözleşmesini avukatlar bir baro formundan hazırlar, ancak yapı yine standarttır. Ticari satın alma sözleşmeleri ise bir niyet mektubuyla (letter of intent) başlar ve işleme özel olarak sıfırdan hazırlanır: geçerlilik süreleri belirlenmiş beyan ve garantiler (representations and warranties), üst sınır (cap) ve muafiyet eşiği (basket) içeren tazmin hükümleri, müzakere edilmiş istisnalar içeren olduğu gibi (as-is) maddeleri, devir hakları ve vergi ertelemeli bir takas için işbirliği maddeleri. Niyet mektubunun bağlayıcı olup olmadığını ele aldığımız yazımız, ticari sürecin neden bir adım önce başladığını açıklıyor.

Due diligence ve koşul maddeleri

Konut alıcısı kendini koşul maddeleriyle (contingencies) korur: ekspertiz, finansman, değerleme ve tapu; her birinin bir son tarihi ve tanımlanmış bir çaresi vardır. Ticari alıcı ise bunun yerine, herhangi bir nedenle sözleşmeyi feshedip kaporasını geri alabileceği bir due diligence süresi müzakere eder ve bu süreyi tapu ve arazi ölçümü incelemesi, imar durumunun teyidi, çevresel değerlendirme, kira sözleşmelerinin ve kiracı teyit beyanlarının incelenmesi ve bir mülk durum raporu için kullanır. Süre sona erdiğinde kaparo genellikle iade edilemez hale gelir. Ticari mülk due diligence kontrol listemiz, bu süre içinde nelerin yapılması gerektiğini listeler. Pratikteki fark sorumluluktur: Konut formları alıcıya neyi kontrol etmesi gerektiğini söyler, ticari alıcı ise buna kendisi karar verir ve gözden kaçırdıklarının sonucuna da kendisi katlanır.

Finansman ve tüketici korumaları

Konut ipotek kredileri federal tüketici kurallarına tabidir. Kredi veren, belirlenmiş formlarda bir Loan Estimate ve bir Closing Disclosure teslim etmek zorundadır; Closing Disclosure kredinin kurulmasından en az üç iş günü önce ulaşmalıdır ve borçlu, geliri ile kredi geçmişi değerlendirilen bir gerçek kişidir. Ticari kredilerde bunların hiçbiri yoktur. Kredi veren bir kredi taahhüt mektubu düzenler, mülkün borç servis karşılama oranını ve kredi/değer oranını (loan-to-value) değerlendirir, şahsi kefalet veya rücu istisnaları (recourse carve-outs) içeren bir şirket borçlu ister ve tapuyu, kira sözleşmelerini ve şirket belgelerini incelemesi için kendi avukatını görevlendirir. Küçük yatırımcılar için bir sınır önemlidir: Dört birime kadar olan bir bina, kredi açısından genellikle konut sayılır; beş veya daha fazla birimli bir bina ise ticari kredi şartlarına tabi ticari çok aileli (multifamily) mülktür.

Ticari ve konut gayrimenkul işlemlerinde rehberlik ekibimiz her iki tür kapanışı da yürütür; tüketici korumalı bir krediden müzakere edilen ticari bir krediye geçiş ise ilk kez yatırım yapanların işin yükünü en sık hafife aldığı noktadır.

Taraflar, şirketler ve kapanış işleyişi

Konut alıcıları ve satıcıları genellikle gerçek kişilerdir, bazen bir tröst olur. Ticari taraflar ise neredeyse her zaman şirkettir; bu da kapanış kontrol listesine şirket belgelerini, yetki kararlarını ve faaliyet belgelerini (certificates of good standing), ayrıca konut poliçelerinde nadiren yer alan tapu poliçesi eklerini (imar, erişim, bitişiklik ve diğer endorsement’lar) ekler. Ticari kapanışlar çoğu zaman tek bir oturumda değil, belgelerin önceden tapu şirketine teslim edildiği ve fonlar ulaştığında serbest bırakıldığı emanet usulüyle (in escrow) yapılır. Yatırım amaçlı bir alım için şirket kullanmayı düşünüyorsanız, mülkü bir LLC aracılığıyla satın alma hakkındaki yazımız finansman ve vergi sonuçlarını ele alıyor.

Kiracılar ve kira sözleşmeleri

Konut alıcısı genellikle boş bir evin zilyetliğini devralır. Ticari alıcı ise mülkü mevcut kira sözleşmeleriyle birlikte devralır; bu da kira sözleşmelerinin bizzat varlığın kendisi olduğu anlamına gelir. Alıcı kira listesini (rent roll) inceler, kiracılardan kira şartlarını ve temerrüt bulunmadığını teyit eden teyit beyanları (estoppel certificates) alır, güvence bedellerinin devrini alır ve kiracılara kirayı yeni malike ödemelerini bildiren yazılar gönderir. Kiracı hakları satışı da şekillendirebilir: District of Columbia’nın kiracıya satın alma fırsatı tanıyan kuralları (tenant opportunity to purchase), kiralık binaların kiracılarına satış tamamlanmadan önce bildirim ve satın alma hakları tanır ve bu sürecin zaman çizelgesine dahil edilmesi gerekir. Gayrimenkul alımları, kiralamalar ve geliştirme alanındaki ekibimiz, gelir getiren her mülk alımında kira sözleşmelerini inceler.

Vergiler ve zamanlama

Devir ve tescil vergileri her iki tür işlemde de uygulanır ve oranlar yargı bölgesine, bazen de bedele veya mülk türüne göre değişir; bu nedenle güncel tarifeyi kontrol edin. Bir mülkü satıp başka bir mülk alan yatırımcılar, benzer mülk takası (like-kind exchange) yoluyla kazancın vergilendirilmesini erteleyebilir; bu takas, satın alma sözleşmesinin uyum sağlaması gereken kesin belirleme ve kapanış süreleri öngörür. Asıl konutunu satan konut satıcıları ise farklı bir istisnaya dayanır. Her iki taraf da kapanışta vergileri ve işletme gelirlerini kıst esasına göre paylaştırır; ancak ticari kapanışta ayrıca kiralar paylaştırılır, kiracılara yansıtılan işletme giderlerinin mutabakatı yapılır ve kira sözleşmelerine bağlı olarak devam eden kiralama komisyonları ile kiracı tadilat yükümlülükleri (tenant improvements) karara bağlanır.

Ortak nokta şudur: Ticari işlemler, koruyucu kuralların yerine müzakere edilmiş şartlar koyar. Bu, hazırlıklı bir alıcı için bir avantaj, konut alımındaki güvenlik ağının hâlâ var olduğunu varsayan bir alıcı için ise bir tuzaktır.

Konut alımlarından ilk ticari binanıza geçiyorsanız veya gelir getiren bir mülk satıyorsanız, Capitol Law Partners ile yapacağınız bir görüşme, işlemin gerçekten ihtiyaç duyduğu sözleşme şartlarını ve due diligence sürecini planlamanıza yardımcı olabilir. Görüşme planlayın.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bu iletişim yoluyla avukat-müvekkil ilişkisi kurulmamaktadır.

Av. Çağatay Ersoy. Kurucular, yatırımcılar ve büyüyen şirketler için pratik strateji.

Bu konuda yardıma mı ihtiyacınız var? Ticari ve konut gayrimenkul işlemleri sayfamıza göz atın veya randevu alın.