Gayrimenkul İşlemlerinde Niyet Mektubu (LOI) Bağlayıcı mıdır?

Genellikle hayır ve genellikle her iki taraf da bunu amaçlar; ancak bir niyet mektubunun (letter of intent, LOI) bağlayıcı olup olmadığı, belgede ne yazdığına ve tarafların imzadan sonra nasıl davrandığına bağlıdır. Niyet mektubu veya şartlar özeti (term sheet); bedeli, kaporayı, due diligence (hukuki ve mali inceleme) süresini, kapanış tarihini ve diğer temel şartları ortaya koyar ki her iki taraf da nihai bir sözleşmeye zaman ve para ayırabilsin. Özensiz kaleme alınırsa mahkeme onu sözleşmenin kendisi olarak yorumlayabilir. İyi kaleme alınırsa, yalnızca sizin seçtiğiniz hükümler, örneğin gizlilik ve münhasırlık, tarafları bağlar.

Niyet mektuplarının çoğu neden bağlayıcı değildir

Arsa satış sözleşmesi yazılı olmalı ve aleyhine ileri sürülen tarafça imzalanmalıdır; her iki tarafça imzalanmış ve bütün esaslı şartları içeren bir niyet mektubu bu şartı karşılayabilir. Tipik bir niyet mektubunun sözleşmeye dönüşmesini engelleyen, tarafların açıkça ortaya koyduğu niyettir. Mektubun bağlayıcı olmadığını, nihai bir satın alma sözleşmesi imzalanmadıkça hiçbir tarafın yükümlülük altına girmediğini ve her iki tarafın da herhangi bir zamanda, herhangi bir nedenle müzakereleri sona erdirebileceğini belirten açık bir ifade temel korumadır. “Karşılıklı olarak kabul edilebilir bir satın alma sözleşmesine tabidir” ve “alıcının yatırım komitesinin onayına tabidir” gibi ifadeler bu korumayı güçlendirir. Mahkemeler tarafların seçtiği kelimelere ağırlık verir; bu nedenle kelimeler açık ve kesin olmalıdır. Gayrimenkul sözleşmeleri ve müzakereler ekibimiz, bağlayıcı olmama maddesini her niyet mektubunun bir dipnotu olarak değil, ilk paragrafı olarak ele alır.

Bağlayıcı olması gereken hükümler

Bazı şartlar ancak uygulanabilir olduklarında işe yarar ve niyet mektubu, nihai bir sözleşme imzalanıp imzalanmadığından bağımsız olarak bunların geçerliliğini koruyacağını ve tarafları bağlayacağını açıkça belirtmelidir:

• müzakerelerin varlığını, şartları ve paylaşılan her türlü due diligence belgesini kapsayan gizlilik;
• satıcının belirli bir süre boyunca mülkü pazarlamamayı veya başkalarıyla müzakere etmemeyi kabul ettiği münhasırlık veya başka alıcı aramama maddesi (no-shop);
• işlem düşerse arazi ölçümü, çevre raporu veya tapu sigortası taahhütnamesi masraflarını kimin ödeyeceği gibi giderlerin paylaşımı;
• verilebilecek zararlar için sigorta ve tazmin güvencesiyle birlikte, inceleme amacıyla mülke erişim;
• uygulanacak hukuk ve karşı tarafça imzalanmazsa mektubun ne zaman geçerliliğini yitireceğine ilişkin bir ifade.

İyi niyetle müzakere etmeye ilişkin açık bir anlaşma ara bir durumdur. Bazı mahkemeler bunu, hiçbir tarafı anlaşmaya varmakla yükümlü kılmadan, anlaşmaya varmaya çalışmaya yönelik bağlayıcı bir yükümlülük olarak uygular ve ihlal halinde hangi çareye başvurulacağı belirsizdir. Bunu ancak, karşı tarafın uygunsuz bulduğu nedenlerle masadan kalkmanız halinde ona bir talep hakkı verebileceğini anlıyorsanız ekleyin.

Netleştirilmesi gereken temel şartlar

Niyet mektubunun değeri, sonradan yeniden açılması zor olan konuları karara bağlamasındadır; bu nedenle önemli olan yerlerde ayrıntılı olmalıdır. Bir satın alma için bu; bedel ve kaparo, kaporanın inceleme süresinden sonra iade edilemez hale gelip gelmeyeceği, inceleme süresinin uzunluğu ve alıcının fesih hakkı, kapanış tarihi ve varsa uzatma, finansman koşulu bulunup bulunmadığı, tapu ve arazi ölçümü belgelerini hangi tarafın hangi son tarihe kadar teslim edeceği, mülkün durumu (olduğu gibi mi yoksa beyanlarla mı) ve alıcının sözleşmeyi bağlı bir şirkete devredip devredemeyeceği anlamına gelir. Ticari bir kira niyet mektubunda bunların karşılığı kira ve kira artışları, süre, yenileme opsiyonları, tadilat katkı payı, teslim tarihi ve izin verilen kullanımdır; pazarlık edilmeye değer ticari kira şartları listemiz, niyet mektubu imzalandıktan sonra kiraya verenin bunlardan hangilerini yeniden ele almayacağını gösteriyor. Emlak komisyoncuları ve komisyonları da niyet mektubunda yer almalıdır; çünkü işlemi kimin getirdiğine ilişkin bir uyuşmazlık, kapanış sonrasında sık görülen bir anlaşmazlıktır.

Niyet mektubu kazara nasıl sözleşmeye dönüşür

Risk genellikle niyet mektubunun kendisinden değil, tarafların davranışlarından ve özensiz takipten doğar. Bütün esaslı şartları içeren, bağlayıcı olmama maddesi bulunmayan ve her iki tarafça imzalanmış bir mektup sözleşmeye benzer. Taraflardan birinin diğerinin nihai şartlarına “kabul” yazdığı bir e-posta yazışması, imzalı bir yazılı belge sayılabilir. En tehlikelisi ise ifadır: Kaparo ödeyen, incelemelere başlayan ve arazi ölçümü sipariş eden bir alıcı ile mülkü satıştan çeken ve kiracıları taşımaya başlayan bir satıcı, mahkemeye her iki tarafın da işlemi tamamlanmış saydığına hükmetmesi için gerekçe vermiş olur. Taraflar nihai sözleşmenin tek sözleşme olmasını istiyorsa buna göre davranmalı ve nihai sözleşme niyet mektubunun tamamen yerine geçtiğini belirtmelidir.

Niyet mektubundan satın alma sözleşmesine

Niyet mektubu imzalandıktan sonra satın alma sözleşmesini genellikle alıcının avukatı hazırlar; niyet mektubunu şartlar özeti olarak kullanır ve mektubun açık bıraktığı konuları doldurur: beyan ve garantiler, temerrüt halindeki çareler, sözleşmedeki koşul maddelerinin işleyişi, kapanışta teslim edilecek belgeler ve tapuya itiraz süreci. Niyet mektubundaki inceleme süresi, mülkün gerektirdiği due diligence incelemesini kapsayacak kadar uzun olmalıdır; çünkü kısa bir süre vaat eden bir niyet mektubu, sözleşmede daha uzun bir süre müzakere etmeyi zorlaştırır. Gayrimenkul alımları, kiralamalar ve geliştirme alanındaki ekibimiz, mektuptaki temel şartların sözleşmeye eksiksiz aktarılması için bu zamanlamayı koordine eder.

Önünüzde bir niyet mektubu varsa ve hangi kısımlarının sizi bağladığından emin değilseniz, Capitol Law Partners ile yapacağınız bir görüşmede mektubu imzalamadan önce düzeltebiliriz. Görüşme planlayın.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bu iletişim yoluyla avukat-müvekkil ilişkisi kurulmamaktadır.

Av. Çağatay Ersoy. Kurucular, yatırımcılar ve büyüyen şirketler için pratik strateji.

Bu konuda yardıma mı ihtiyacınız var? Gayrimenkul sözleşmeleri ve müzakereler sayfamıza göz atın veya randevu alın.