ABD'de Gayrimenkul Kapanışı (Closing) Adım Adım Nasıl İşler?

Gayrimenkul kapanışı (closing), mülkiyetin ve paranın el değiştirdiği andır; ancak kapanışın planlanan tarihte gerçekleşip gerçekleşmeyeceğini belirleyen hemen her şey önceki haftalarda olur. Tapu araştırmasının, kredi verenin kapanış onayının (clear-to-close), Closing Disclosure formunun ve son kontrol gezisinin (final walk-through) her birinin bir son tarihi vardır ve bunlardan birinin kaçırılması tarihi erteler. Aşağıda süreci fiilen işlediği sırayla ve işlemlerin en sık takıldığı noktalarla birlikte açıklıyoruz.

Adım 1: Sözleşme saati başlatır

Her şey tarafların onayladığı sözleşmeyle başlar. Sözleşme kapanış tarihini, kaparoyu (deposit) ve ekspertiz, finansman ve değerleme için koşul maddelerinin son tarihlerini belirler. New York’ta alıcının ve satıcının avukatları sözleşmeyi kimse imzalamadan önce müzakere eder ve kaparo imzada ödenir. District of Columbia ve Virginia’da ise sözleşmeyi genellikle emlak danışmanları bölgesel standart formlar üzerinden hazırlar ve kaparo, onaydan sonraki birkaç gün içinde emanetçiye (escrow agent) yatırılır. Bu noktadan itibaren alıcının işi koşul maddelerini zamanında yerine getirmektir; satın alma sözleşmesindeki koşul maddeleri hakkındaki yazımız bu sürelerin nasıl işlediğini açıklıyor.

Adım 2: Tapu araştırması ve taahhütname

Kapanış görevlisi (settlement agent) veya tapu şirketi resmi sicil kayıtlarında araştırma yaptırır ve sigortacının poliçe düzenlemesinden önce giderilmesi gerekenleri listeleyen bir tapu sigortası taahhütnamesi (title commitment) düzenler. Yaygın kalemler arasında satıcının ipotek borcunun kapatılması, ödenmiş ama terkini hiç tescil edilmemiş eski bir rehnin kaldırılması, maliklerden birinin ölmüş olduğu durumlarda tereke belgeleri ve satıcı aleyhine verilmiş mahkeme kararları yer alır. Taahhütname ayrıca poliçenin kapsamayacağı istisnaları da listeler ve erkenden incelenmesi gereken belge budur. Ticari ve konut gayrimenkul işlemlerinde rehberlik ekibimiz, tapuya ilişkin itirazların son tarihten sonra değil önce iletilmesi için taahhütnameyi sözleşmeyle karşılaştırarak okur. Malik tapu sigortası poliçesinin almaya değip değmediğini ele aldığımız ayrı yazımız ise poliçe kararının kendisini açıklıyor.

Adım 3: Finansman ve kapanış onayı

Tapu temizlenirken kredi veren değerlemeyi (appraisal) yaptırır ve kredi değerlendirmesi (underwriting) koşulları üzerinde çalışır: gelir doğrulaması, fonların kaynağı, geçici sigorta teminat belgesi (insurance binder), kat mülkiyeti anketi (condo questionnaire). Bu koşullar karşılandığında kredi kapanışa hazır hale gelir. Konut ipotek kredilerinde federal kurallar, kredi verenin Closing Disclosure formunu kredinin kurulmasından en az üç iş günü önce teslim etmesini zorunlu kılar. Kredi ürününün değişmesi veya yıllık maliyet oranının (APR) izin verilen toleransın üzerinde artması gibi bazı geç değişiklikler bu üç günlük süreyi yeniden başlatır; konut kapanışlarının bir hafta kaymasının en yaygın nedeni de budur. Ticari krediler ise bir kredi taahhüt mektubuna (commitment letter) göre ilerler ve kredi verenin avukatı kendi belge listesini ekler: şirket yetki belgeleri, hukuki görüşler, kiracılardan alınan teyit beyanları (estoppel certificates) ve çoğu zaman ayrı bir kapanış kontrol listesi.

Adım 4: Son kontrol ve kapanış rakamları

Kapanıştan bir veya iki gün önce alıcı, mülkün sözleşmenin gerektirdiği durumda olduğunu, üzerinde anlaşılan onarımların yapıldığını ve satıcının eşyalarının boşaltıldığını teyit etmek için mülkü gezer. Aynı zamanda kapanış görevlisi; satış bedelini, kredi tutarını, kıst esasına göre paylaştırılan vergileri ve site aidatlarını, satıcı indirimlerini, komisyonları, devir vergilerini ve tapu masraflarını dağıtan kapanış hesap dökümünü (settlement statement) hazırlar. Her satırı gözden geçirin. Ardından havale talimatlarını, e-postadaki bir numarayı değil, zaten elinizde olan bir numarayı arayarak telefonla teyit edin. Gayrimenkul kapanışlarını hedef alan havale dolandırıcılığı yaygındır ve kaybedilen para nadiren geri alınabilir.

Adım 5: Kapanış masası

Masada kimlerin oturacağı yargı bölgesine göre değişir. New York’ta alıcının avukatı, satıcının avukatı, tapu şirketinin bir temsilcisi ve çoğu zaman kredi verenin avukatı kapanışa katılır ve kapanış saatler sürebilir. District of Columbia ve Virginia’da kapanışı bir kapanış görevlisi veya tapu şirketi yürütür; Virginia hukuku avukat olmayan lisanslı kapanış görevlilerine izin verir, ancak taraflar yine de avukatlarını getirebilir. Alıcı; borç senedini (promissory note), teminat amaçlı devir senedini (District of Columbia ve Virginia’da deed of trust) veya ipotek belgesini (New York’ta mortgage), Closing Disclosure formunu ve bir dizi yeminli beyanı imzalar. Satıcı ise devir senedini (deed), mülkiyet beyanını (affidavit of title), yabancı olmama beyanını (satıcı yabancıysa stopaj düzenlemesini yapar; FIRPTA stopajı hakkındaki yazımıza bakın) ve devir vergisi beyannamelerini imzalar. Fonlar ancak her koşul yerine getirildiğinde dağıtılır; bazı kapanışların, belgelerin önceden imzalandığı ve kredi veren fonu gönderdiğinde serbest bırakıldığı “emanet usulüyle” (in escrow) yapılmasının nedeni budur.

Adım 6: Tescil ve kapanış sonrası

İmzadan sonra kapanış görevlisi devir senedini ve teminat belgesini tescil ettirir: District of Columbia’da Recorder of Deeds, Virginia’da circuit court clerk, New York’ta ise county clerk nezdinde, New York City sınırları içinde ise ACRIS aracılığıyla City Register nezdinde. Devir ve tescil vergileri bu aşamada ödenir. Tapu sigortacısı nihai poliçeleri ancak tescilden sonra düzenler ve sözleşmede satıcının mülkü geri kiralaması (rent-back) öngörülmedikçe anahtarlar ve zilyetlik de ancak o zaman teslim edilir. Kapanış sonrası kalemler arasında tamamlanmamış onarımlar için emanette tutulan bedeller (escrow holdback), garanti belgelerinin ve kullanım kılavuzlarının teslimi ve satıcının satışa ilişkin vergi bildirimleri yer alabilir.

Sürecin tamamına geriye dönüp bakıldığında, gecikmelerin çoğunu aynı birkaç sorun açıklar: Üç günlük süreyi yeniden başlatan bir Closing Disclosure değişikliği; kimse taahhütnameyi okumadığı için geç fark edilen bir tapu kusuru; aradaki fark için hiçbir plan olmadan satış bedelinin altında çıkan bir değerleme; geç teslim edilen bir kat mülkiyeti veya site yönetimi belge paketi; ve gönderen banka dolandırıcılık incelemesi için beklettiği için ulaşmayan bir havale. Bunların her biri bir takvim ve bir kontrol listesiyle önlenebilir. Gayrimenkul sözleşmeleri ve müzakereler ekibimiz, sürecin ihtiyaç duyduğu yerlerde esneklik payı bulunması için bu son tarihleri sözleşmeye yerleştirir.

Kapanış tarihiniz belirlendiyse ve imzadan önce taahhütnamenin, Closing Disclosure formunun ve kapanış hesap dökümünün bir uzman tarafından okunmasını istiyorsanız, Capitol Law Partners ile yapacağınız bir görüşme bu incelemeyi planlamanıza yardımcı olabilir. Görüşme planlayın.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bu iletişim yoluyla avukat-müvekkil ilişkisi kurulmamaktadır.

Av. Çağatay Ersoy. Kurucular, yatırımcılar ve büyüyen şirketler için pratik strateji.

Bu konuda yardıma mı ihtiyacınız var? Ticari ve konut gayrimenkul işlemleri sayfamıza göz atın veya randevu alın.