· Real Estate · 5 min read
Ev Satışında Satıcının Bildirim Yükümlülükleri: DC, Virginia ve New York
Virginia satıcıdan çok az bildirim ister, New York ise ayrıntılı bir beyan şart koşar. Her bölgede neyin bildirilmesi gerektiğini ve hiçbir formun neyi kaldırmadığını açıklıyoruz.
Cevap evin nerede olduğuna bağlıdır. Virginia’da zorunlu konut bildirim beyanı, alıcıya büyük ölçüde araştırmayı kendisinin yapmasını söyler. New York’ta satıcı, mülk hakkındaki belirli soruları cevaplayan, birkaç sayfalık bir Property Condition Disclosure Statement (mülk durumu bildirim formu) doldurmak zorundadır. District of Columbia ise konut satışlarına özgü kendi satıcı bildirim formuyla bu ikisinin arasında yer alır. Formdan bağımsız olarak her yargı bölgesinde geçerli olan tek bir kural vardır: Satıcının bildirim yükümlülükleri (seller disclosure requirements) bir asgari sınır koyar ve hiçbir form yalan söyleyen, bir kusuru gizleyen veya alıcının doğrudan sorusuna gerçeğe aykırı cevap veren satıcıyı korumaz.
Federal kural: Kurşun bazlı boya
1978’den önce inşa edilmiş konutlar için federal hukuk, satıcının alıcıya bir kurşun bazlı boya bildirim formu, mülkteki kurşuna ilişkin elindeki her türlü rapor veya kayıt ve EPA’nın kurşun tehlikeleri hakkındaki broşürünü vermesini zorunlu kılar. Alıcıya ayrıca kurşun incelemesi veya risk değerlendirmesi yaptırması için on günlük bir süre tanınmalıdır; alıcı bu süreyi yazılı olarak kısaltabilir veya bu haktan feragat edebilir. Aynı bildirim, 1978 öncesi konutların kiralanmasında da geçerlidir. Bu şart her eyalet kuralının üzerinde yer alır ve emlak danışmanı olmadan yapılan özel satışlarda en sık atlanan yükümlülüktür.
Virginia: Belirli istisnaları olan bir “alıcı dikkat etsin” rejimi
Virginia’nın Residential Property Disclosure Act’i, çoğu konut niteliğindeki mülkün satıcısının bir bildirim beyanı teslim etmesini şart koşar; ancak bu beyan büyük ölçüde satıcının hakkında hiçbir beyanda bulunmadığı hususların bir listesinden ve alıcıya due diligence (hukuki ve mali inceleme) yapması yönündeki bir yönlendirmeden ibarettir. Alıcıya imar durumunu, komşu parselleri, tarihi koruma alanı statüsünü, taşkın ve kaynak koruma alanlarını ve mülkün durumunu bir ekspertizle kontrol etmesi söylenir. Satıcı beyanı sözleşme imzalanmadan önce teslim etmezse, alıcı beyanı aldıktan sonra kanunla tanınan kısa bir süre içinde sözleşmeyi feshedebilir.
“Alıcı dikkat etsin” yaklaşımına rağmen birkaç olumlu bildirim yükümlülüğü varlığını sürdürür; bunlar arasında satıcının bildiği, devam eden yapı veya imar mevzuatı uygulama işlemleri ve mülkün askeri hava üssü gürültü veya kaza bölgesinde bulunup bulunmadığı yer alır. Kat mülkiyeti ve site yönetimine bağlı mülklerin satışlarına ayrı bir yeniden satış sertifikası (resale certificate) veya bildirim paketi eşlik eder ve Virginia, alıcıya bu paketi aldıktan sonra üç gün içinde sözleşmeden dönme hakkı tanır. Bu kalemler dışında Virginia’daki bir satıcının başlıca hukuki riski sessiz kalmaktan değil, hile veya aktif gizlemeden doğar. Ticari ve konut gayrimenkul işlemlerinde rehberlik ekibimiz bildirim paketini ve ekspertiz haklarını birlikte inceler; çünkü Virginia’da başka yerlerde bildirim formunun gördüğü işi ekspertiz görür.
New York: Property Condition Disclosure Statement
New York, bir ila dört aileli konut niteliğindeki mülklerin satıcılarının, alıcı sözleşmeyi imzalamadan önce doldurulmuş bir Property Condition Disclosure Statement teslim etmesini şart koşar. Form; tesisatların yaşı, su ve drenaj, yapısal sorunlar, çevresel konular ve yakın tarihli bir değişiklikten bu yana taşkın geçmişi ile taşkın sigortası hakkında onlarca özel soru sorar. Satıcılar yıllarca kapanışta alıcıya bir indirim tanıyarak formu doldurmaktan kaçınabiliyordu; bu yazının yazıldığı tarih itibarıyla bu seçenek kaldırılmıştır ve doldurulmuş beyanın teslimi zorunludur. Kooperatif daireleri (co-op) ve kat mülkiyetine tabi daireler, bazı yediemin ve temsilci sıfatıyla yapılan devirler (fiduciaries) ve yeni inşaatlar kanunun kapsamı dışındadır. Bilerek gerçeğe aykırı cevap veren veya formu kasıtlı olarak teslim etmeyen bir satıcı, alıcının fiili zararlarından sorumludur ve form, alıcının kendi ekspertizinin yerine geçmediğini açıkça belirtir.
District of Columbia: Satıcının bildirim beyanı
District of Columbia, konut niteliğindeki taşınmazların satıcılarının, alıcı sözleşme imzalamadan önce emlak lisans makamının belirlediği formda bir bildirim beyanı teslim etmesini şart koşar. Form; yapıyı, çatıyı, bodrum katı ve su sızıntısını, sıhhi tesisatı, elektrik ve iklimlendirme (HVAC) sistemlerini, çevresel tehlikeleri ve bilinen imar veya yapı mevzuatı ihlallerini kapsar. Hiç kullanılmamış yeni inşaatlar, mahkeme kararıyla yapılan satışlar ve ortak malikler veya aile üyeleri arasındaki devirler gibi işlemler için muafiyetler uygulanır. Sözleşmeden önce beyanı almayan bir alıcının sözleşmeyi feshetme hakkı olabilir. Mülkte kiracı oturuyorsa, District of Columbia’nın kiracıya satın alma fırsatı tanıyan kuralları (tenant opportunity to purchase), satış gerçekleşmeden önce ayrı bir bildirim dizisi gerektirir ve tek aileli konutlara tanınan muafiyetin her somut olayda ayrıca kontrol edilmesi gereken şartları vardır.
Hiçbir bildirim formunun ortadan kaldırmadığı sorumluluk
Üç yargı bölgesinin tamamında, eksiksiz doldurulmuş bir forma rağmen aynı talepler geçerliliğini korur: hile, kasıtlı yanlış beyan ve satıcının bildiği bir kusurun aktif olarak gizlenmesi. İlana çıkmadan bir hafta önce su lekelerinin üzerini boyayan veya bodrum katının su basmasıyla ilgili bir soruya, bunun için sigorta talebinde bulunmuş olmasına rağmen “hayır” cevabını veren bir satıcı, as-is (olduğu gibi) maddesinin gideremeyeceği bir talep doğurmuş olur. Dürüst cevaplar satıcıyı korur. “Bilmiyorum” doğru olduğu sürece kabul edilebilir bir cevaptır ve satıcılar, cevaplarını destekleyen ekspertiz raporlarını, onarım faturalarını ve sigorta kayıtlarını saklamalıdır.
Alıcılar için pratik ders, bildirim beyanını ekspertizin yerine geçen bir belge olarak değil, ekspertizin başlangıç noktası olarak görmektir. Formda yazanları doğrulamak için ekspertiz koşul maddesini kullanın ve son tarih geçmeden önce bulguları onarım veya indirim pazarlığı için değerlendirin. Satıcılar ise doğru formu sözleşme imzalanmadan önce teslim etmeli, her soruyu fiili bilgilerine dayanarak cevaplamalı ve bildirilen her hususun sözleşmenin kendisinde düzenlenmesini gayrimenkul sözleşmeleri ve müzakereler ekibimize bırakmalıdır; böylece bilinen bir durum, sonradan çıkacak bir uyuşmazlık yerine kabul edilmiş bir sözleşme şartı haline gelir.
Bir ev satıyorsanız ve bildirim paketinin doğru hazırlanmasını istiyorsanız ya da bir ev alıyorsanız ve satıcının cevaplarının onu gerçekte neyle bağladığını öğrenmek istiyorsanız, Capitol Law Partners ile yapacağınız bir görüşmede yargı bölgenize ait formu birlikte adım adım inceleyebiliriz. Görüşme planlayın.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bu iletişim yoluyla avukat-müvekkil ilişkisi kurulmamaktadır.
Av. Çağatay Ersoy. Kurucular, yatırımcılar ve büyüyen şirketler için pratik strateji.
Bu konuda yardıma mı ihtiyacınız var? Ticari ve konut gayrimenkul işlemlerinde rehberlik sayfamıza göz atın veya randevu alın.
