Ticari Mülk Alımında Due Diligence Neleri Kapsamalı?

Ticari satın alma sözleşmelerinin çoğu alıcıya, herhangi bir nedenle sözleşmeyi feshedip kaporasını geri alabileceği, süresi belirlenmiş bir inceleme süresi (study period) tanır. Bu süre sona erdiğinde kaparo genellikle iade edilemez hale gelir (goes hard) ve çıkış yolları tapuya ilişkin itirazlarla ve satıcının temerrüdüyle sınırlanır. Bu da ticari mülk alımında due diligence (hukuki ve mali inceleme) sürecini işlemin en değerli aşaması yapar ve işlerin ilk gün sipariş edilmesi gerekir; çünkü arazi ölçüm uzmanları, çevre danışmanları ve imar daireleri sizin takviminize göre değil, kendi takvimlerine göre çalışır.

Tapu ve arazi ölçümü

Tapu sigortası taahhütnamesini (title commitment) hemen sipariş edin ve poliçenin sigortalamayacağı irtifak haklarını, kısıtlayıcı şartları ve diğer tescilli hususları listeleyen Schedule B’yi okuyun. Aynı anda, ihtiyaç duyduğunuz Table A kalemlerini (yapılar, işaretlenmiş irtifak hakları, otopark sayısı, taşkın bölgesi, imar sınıflandırması) içeren bir ALTA/NSPS arazi ve tapu ölçümü (land title survey) sipariş edin. Ölçüm, binanın kendi sınırları içinde olup olmadığını, tescilli bir irtifak hakkının yükleme rampasından geçip geçmediğini ve mülkün bir kamu yoluna yasal erişimi bulunup bulunmadığını gösterir. Sözleşmelerin çoğu tapuya itiraz yazısı için bir son tarih belirler; bunu takviminize işleyin, çünkü son tarihten sonra gönderilen itirazlardan feragat edilmiş sayılır. Malik tapu sigortası poliçesinin neleri kapsadığını ele aldığımız yazımız, ticari bir alıcının talep etmesi gereken poliçe eklerini (imar, erişim, bitişiklik, ölçüm) açıklıyor.

İmar, izinler ve imar hakları

Mevcut kullanımın, doğrudan kanundan doğan bir hakla veya taşınmaza bağlı olarak devam eden bir onayla izin verilen bir kullanım olduğunu ve sizin planladığınız kullanımın da öyle olduğunu teyit edin. Yerel yönetimden alınacak bir imar durumu teyit yazısı (zoning verification letter), sınıflandırmayı, bilinen ihlalleri ve mülkün mevzuata uygun olup olmadığını belirtir. İskân belgelerini (certificates of occupancy) temin edin ve mülkle birlikte devredilen açık izinleri ve çözülmemiş yapı mevzuatı ihlallerini kontrol edin. Kullanımı genişletmeyi veya değiştirmeyi planlıyorsanız, ihtiyaç duyacağınız onaylar kapanıştan sonraya değil, inceleme süresine aittir; geliştirme projelerinde imar onayları hakkındaki özetimiz, izlenebilecek yolları ve her birinin neler gerektirdiğini açıklıyor.

Çevre

Güncel ASTM standardına göre yapılan bir Phase I Çevresel Saha Değerlendirmesi (Environmental Site Assessment), temel incelemedir. Bu değerlendirme, tanımlanmış çevresel koşulları (recognized environmental conditions) tespit etmek için kayıtları inceler, görüşmeler yapar ve sahayı ziyaret eder. Aynı zamanda alıcının federal temizlik sorumluluğuna karşı savunmalarını koruyan adımdır ve bu savunmalar, değerlendirmenin edinimden önce tamamlanmış ve güncel olmasına bağlıdır: Belirli bileşenler 180 günden eskiyse güncellenmeli ve raporun kendisi kapanışta bir yıldan eski olmamalıdır. Phase I bir koşulu işaret ederse, numune alma içeren bir Phase II gelir ve bu, sözleşmenin bir uzatma olmadan tanımayabileceği bir süre gerektirir. Asbest, kurşunlu boya, yeraltı depolama tankları ve sulak alanların her biri ayrı bir inceleme gerektirir.

Kira sözleşmeleri, kiracılar ve gelir

Gelir getiren mülklerde varlığın kendisi kira sözleşmeleridir ve gayrimenkul alımları, kiralamalar ve geliştirme ekibimiz bunların her birini kira listesiyle (rent roll) karşılaştırarak okur. İnceleme şunları kapsar:

• kirasız dönemler, opsiyonlar ve genişleme hakları dahil olmak üzere fiili kira sözleşmeleri ve ekleriyle mutabakatı yapılmış kira listesi;
• kiracılardan alınan, kirayı, süreyi, güvence bedelini ve temerrüt ya da kiraya veren yükümlülüğü bulunmadığını teyit eden teyit beyanları (estoppel certificates);
• kredi verenin büyük kiracılardan isteyeceği öncelik ve kiracılığa dokunmama sözleşmeleri (subordination and non-disturbance agreements);
• kapanışta devredilecek güvence bedelleri ve teminat mektupları;
• işletme gideri mutabakatları ve kiracıların denetim hakları veya uyuşmazlıkları;
• satışın kendisini etkileyebilecek önalım (right of first refusal) veya ilk teklif (right of first offer) hakları.

Satıcının bildirdiği gelir, kira sözleşmelerinin izin verdiği gelirle örtüşmelidir. Belirtilen kiranın altında ödeme yapan bir kiracı veya emlak komisyoncusunun tanıtım dosyasında bahsedilmeyen bir fesih opsiyonu içeren bir kira sözleşmesi, değeri değiştirir. Triple net ve brüt kira karşılaştırmamız, binayı değerlendirirken gider yansıtma yapısının neden temel kira kadar önemli olduğunu açıklıyor.

Fiziki durum ve işletme

Bir mühendis tarafından yapılan mülk durum değerlendirmesi (property condition assessment); çatıyı, taşıyıcı sistemi, bina kabuğunu, mekanik, elektrik ve sıhhi tesisatı, asansörleri ve erişilebilirliği kapsar. Bunu satıcının hizmet sözleşmeleriyle (hangilerinin devralınabileceği ve hangilerinin feshedilebileceği), ekipman garantileriyle, son birkaç yılın fatura kayıtlarıyla, sigorta hasar geçmişi raporlarıyla (loss runs), devam eden davalarla ve devam eden vergi değerlemesi itirazları dahil emlak vergisi geçmişiyle birlikte değerlendirin. Sigorta maliyetini belirlediği için taşkın bölgesi durumunu teyit edin. Binada bir otopark yapısı veya merkezi bir tesis varsa, bir uzman raporu için bütçe ayırın.

Satıcı, yetki ve çıkış

Son olarak, kiminle muhatap olduğunuzu teyit edin. Satış yetkisi bakımından satıcının şirket belgelerini inceleyin, şirket aleyhine rehin hakları ve mahkeme kararları bulunup bulunmadığını kontrol edin ve stopaj açısından satıcının yabancı kişi olup olmadığını belirleyin; FIRPTA stopajı hakkındaki yazımız alıcının yükümlülüğünü açıklıyor. Ardından son tarihin kendisini yönetin. İnceleme süresinin nasıl hesaplandığını bilin, her türlü fesih bildirimini sözleşmenin öngördüğü şekilde iletin ve bir rapor gecikirse süre dolmadan önce yazılı olarak uzatma isteyin. Bir Phase II’yi beklerken sürenin dolmasına izin veren bir alıcı, istemeden bir karar vermiş olur. Sürenin uzunluğu ve uzatma hakları sözleşme imzalandığında sabitlenir; gayrimenkul sözleşmeleri ve müzakereler ekibimizin bunları kaparo yatırılmadan önce talep etmesinin nedeni budur.

Ticari bir bina için sözleşme imzaladıysanız ve inceleme süresi işliyorsa, Capitol Law Partners ile yapacağınız bir görüşme, due diligence planını ve son tarihleri ilk hafta içinde belirlemenize yardımcı olabilir. Görüşme planlayın.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bu iletişim yoluyla avukat-müvekkil ilişkisi kurulmamaktadır.

Av. Çağatay Ersoy. Kurucular, yatırımcılar ve büyüyen şirketler için pratik strateji.

Bu konuda yardıma mı ihtiyacınız var? Gayrimenkul alımları ve kiralamalar sayfamıza göz atın veya randevu alın.